나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3798 [1] 경기도 남양주시 화도읍 차산리 70-8 이노빌 105동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리 소재 "차산초등학교" 동남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 3층 303호로서, 외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 징크판넬 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(전유면적 : 54.6㎡, 계단식)으로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비, 화재경보설비 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권 정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별 대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한 허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경3798 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 차산리 70-8 이노빌 105동 3층 303호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 215,000,000원

* 토지면적: 60.13㎡ (약 18.19평)

* 토지 지분: 60.13㎡ (약 18.19평)

* 건물면적: 54.86㎡ (약 16.60평)

* 건물 지분: 54.86㎡ (약 16.60평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (추정)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 4층 건물 중 3층

* 건축년도: 2016년 (사용승인일: 2017년 11월 29일)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리 소재 "차산초등학교" 동남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 지정)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 10월 10일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 여부 및 권리관계는 현장 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리: 2019년 9월 25일 접수된 농협은행주식회사 근저당 (166,800,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 갑3 (2019-09-25): 소유권이전2번신탁등기말소 (이홍석)

* 갑4 (2019-09-25): 소유권이전 (신상수, 매매)

* 을1 (2019-09-25): 근저당 (농협은행주식회사, 166,800,000원) - 말소기준권리

* 갑5 (2025-10-13): 임의경매 (농협은행, 133,252,275원) - 말소예정

* 집합건물 등기부채권 총액: 166,800,000원

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026년 8월 18일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

* 본 물건은 이노빌 단지 내 다세대주택으로, 주위 환경은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

* 주변 시세 분석 (2026년 5월~7월 거래 사례 기준):

* 이노빌 101동 (2016년식, 전용 49.52㎡): 128,000,000원

* 채움타운 104동 (2016년식, 전용 59.175㎡): 140,000,000원

* 약수빌라 (1995년식, 전용 59.98㎡): 70,000,000원 (연식 차이 고려)

* 분석:

* 본건(이노빌 105동 303호, 전용 54.86㎡)의 감정가는 215,000,000원입니다.

* 가장 유사한 이노빌 단지 내 101동 거래 사례(전용 49.52㎡, 128,000,000원)와 비교 시, 본건의 감정가가 약 8,700만원 가량 높게 책정되었습니다.

* 채움타운(전용 59.175㎡, 140,000,000원) 사례와 비교해도 감정가와의 차이가 큽니다.

* 이는 감정평가 시점과 현재 시세 간의 차이, 또는 층수, 향, 수리 상태 등 개별 물건의 차이일 수 있습니다.

* 동 단지 내 유사 면적 및 연식의 물건 시세를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 본건 인근에 "차산초등학교"가 위치하며, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

* 교통: 인근 노선버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 개발 제한 규제를 받고 있어 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 시세 대비 높은 감정가: 감정가 215,000,000원에 비해 주변 실거래가가 128,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 고가 낙찰의 위험이 존재합니다.

* 임차인 정보: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 관계 확인이 필요합니다. 다만 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 이노빌 단지 내 다세대주택으로, 2016년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 단지 내 동일 건물(이노빌 105동)에 위치하며, 전용면적 54.86㎡ (약 16.60평)의 주거 공간을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없으며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 입지 조건 및 교통 여건은 보통 수준이나, 다수의 토지 이용 제한이 존재합니다.

* 가장 큰 문제는 감정가(215,000,000원)가 주변 시세(128,000,000원 ~ 140,000,000원)보다 현저히 높게 책정되었다는 점입니다.

* 따라서 본 물건은 시세 조사를 철저히 하고, 감정가보다 낮은 가격으로 접근해야 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 내 물건으로 단지 시세 파악 용이

* 2016년 준공으로 건물 상태 양호 기대

* 인수되는 권리 없음 (권리관계 깨끗)

9. 예상 입찰가

* 주변 실거래가 및 면적, 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 판단됩니다.

* 현재 감정가는 시세보다 높은 수준이므로, 투자 안정성을 고려하여 시세 범위 내에서 최대한 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 이에, 본 물건의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 140,000,000원으로 제안합니다. (실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 건물 상태, 관리 상태, 공실 여부 등을 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.