나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64356 [1] 경기도 고양시 덕양구 삼송동 302-4 다영갤러리힐 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 "고양고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 일대는 다가구주택 및 아파트단지 등이 혼재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.한

교통상황

본건까지 차량접근 자유롭고, 근거리에 지하철역(삼송역-3호선)이 소재하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

인근지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 단독주택(근린생활시설 및 다가구주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

서측 및 남측, 동측으로 각각 도로 폭 약 15미터, 8미터 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-07-04) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-04-02)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12) (전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,택지개발지구 <택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 참고사항 없으며, 임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조(기둥식라멘조) (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건으로서, 외벽: 돌붙임 및 콘크리트마감 창호: 하이샤시 창호입니다.

이용상태

단독주택(근린생활시설 및 다가구주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급탕설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 참고사항 없으며, 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내용

사건번호: 고양지원 2025타경64356 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 삼송동 302-4 다영갤러리힐

용도: 다가구주택 (근린생활시설 포함)

토지면적: 277.70㎡ (약 83.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 673.34㎡ (약 203.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가액

감정가: 2,539,438,680원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 "고양고등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다가구주택 및 아파트 단지 등이 혼재하는 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 자유로우며, 인근에 수도권 전철 3호선 삼송역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 근거리 버스정류장 이용도 용이합니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 서측 및 남측, 동측으로 각각 폭 약 15미터, 8미터 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발)

* 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 과밀억제권역

* 택지개발지구

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26까지, 외국인 등 대상, 단독/다가구/연립/다세대주택, 아파트 용도로 사용되는 토지)

3. 건물 현황

3.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조(기둥식라멘조) 경사지붕 4층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 및 콘크리트 마감, 창호는 하이샤시입니다.

3.2. 건물 이용 현황

단독주택 (근린생활시설 및 다가구주택)으로 이용 중입니다.

3.3. 설비 내역

위생 및 급탕 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부채권 총액: 776,269,212원

* 건물 등기부채권 총액: 1,196,269,212원

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2014-07-01)

* 현재 경매를 개시한 강제경매는 손유락 채권자의 신청이며, 채권액은 200,000,000원입니다.

* 이 외 다수의 가압류(KB국민카드, 신한카드, 삼성카드)가 등기되어 있습니다. 이들 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

제시된 정보에 따르면, 본 건에는 다수의 임차인이 거주 중이며, 아래와 같이 현황을 파악할 수 있습니다.

* 임차인: 금창만

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-23

확정일자: 2020-08-31

배당신고일자: 2025-10-17

대항력: 없음

* 임차인: 김정원

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-26

확정일자: 2023-11-30

배당신고일자: 2025-11-03

대항력: 없음

* 임차인: 김준미

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2024-02-15

확정일자: 2025-05-23

배당신고일자: 2025-12-23

대항력: 없음

* 임차인: 나명희

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-08

확정일자: 2020-08-10

배당신고일자: 2025-10-28

대항력: 없음

* 임차인: 박미송

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2025-05-07

확정일자: 2025-09-12

배당신고일자: 2025-12-23

대항력: 없음

* 임차인: 손유락

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-29

확정일자: 2020-05-19

배당신고일자: 2025-06-09

대항력: 없음

* 임차인: 이종민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-25

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

* 임차인: 전지은 (1)

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2021-05-21

확정일자: 2025-10-24

배당신고일자: 2026-01-09

대항력: 없음

* 임차인: 전지은 (2)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-21

확정일자: 2021-05-21

배당신고일자: 2025-10-28

대항력: 없음

주의사항: 모든 임차인이 대항력이 없어 매수인에게 대항할 수 없는 권리를 가지고 있는 것으로 보입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4.3. 권리 분석 종합

말소기준권리인 하나은행의 근저당보다 후순위에 있는 채권 및 임차권은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 강제경매 신청 채권자인 손유락의 채권 또한 소멸될 것으로 예상됩니다. 가압류 채권자들 역시 매각으로 인해 권리를 상실합니다.

5. 상권 분석

5.1. 주변 환경

본 건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 인근에 고양고등학교가 있어 학생 및 교직원 등 유동인구의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 상업 시설 및 편의 시설

도보권 내 및 인근 지역에 스타필드 고양, 이케아 고양점, 롯데몰 은평점 등 대형 복합 쇼핑몰과 다양한 상업 시설이 있어 풍부한 쇼핑, 문화, 외식 인프라를 이용할 수 있습니다.

6. 생활 정보

6.1. 교육 시설

인근에 고양고등학교가 위치하고 있으며, 삼송지구 내 초, 중, 고등학교 및 학원가가 있어 교육 환경이 양호합니다.

6.2. 의료 시설

차량 10분 거리 내외에 800병상 규모의 은평 성모병원과 같은 대형 의료 시설이 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

6.3. 주거 환경

다가구주택으로, 다수의 세대가 거주 가능한 구조입니다. 인근의 다양한 주거 형태(아파트, 타운하우스 등)와 함께 주거지로서의 기능이 잘 갖춰져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 제한

본 토지는 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일까지) 등 다수의 법적 제한을 받고 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2025년 8월 26일)이 도래함에 따라 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

7.2. 혐오 시설 및 환경 문제

고양시 덕양구 지역은 서울시의 기피/혐오시설(화장장, 묘지, 폐기물처리시설 등)이 인접해 있어 주민들의 민원이 제기되고 있으며, 이는 지역 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히, 고양시 자체적으로도 소각장 건립 문제 등으로 주민들과의 갈등이 있는 상황입니다.

7.3. 임차인 관련

모든 임차인이 대항력이 없으나, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등을 종합적으로 검토하여 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 상황에 대한 면밀한 준비가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동에 위치한 다가구주택으로, 삼송역 이용이 편리하고 대형 상업시설 및 교육, 의료 시설이 인접해 있어 주거 환경이 우수한 편입니다. 감정가 대비 권리 관계가 비교적 명확하며, 모든 임차인이 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 점이 큰 장점입니다. 하지만, 토지 이용 제한 사항이 많고, 인근 지역의 혐오 시설 문제와 관련된 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 수도권 전철 3호선 삼송역 역세권에 위치하여 서울 도심 접근성이 좋습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 스타필드 고양, 이케아 등 대형 상업시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금이 없습니다.

* 주거지로서의 입지: 주택가에 위치하며 학교 등 교육 시설이 인접하여 주거 가치가 높습니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 2,539,438,680원을 기준으로, 본건의 권리 분석 결과 인수되는 임차보증금이 없고, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 점을 고려할 때, 시세 및 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 다만, 본 보고서에서는 별도의 시장 분석이나 추가 정보가 부족하므로, 감정평가액을 참고하시되, 실질적인 투자 가치와 낙찰 가능성을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.