나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64414 [1] 경기도 파주시 탄현면 문지리 29 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 금승리 소재 "삼성초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 북측으로 접한 '방촌로'변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로 근린생활시설 및 창고시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약8~10m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-912)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼성초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 일련번호(2) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼성초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하1층/지상3층 사용승인일 2021.02.10 외 벽: 석재 붙임 및 드라이비트 마감 등 내 벽: 페인팅 및 내부 인테리어 마감 등 창 호: 알루미늄 샷시 및 강화 유리 마감 등임.

이용상태

창고시설 및 제1,2종근린생활시설로 이용중임. (일부 공실 상태임)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 냉난방설비(시스템에어컨), 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록 1 토지 지상에 소재하는 컨테이너 1동은 매각에서 제외.
3. 목록 1,2 토지는 목록 3 건물의 건부지로 이용중이고, 목록 3 건물은 일부공실인 상태로 근린생활시설로 이용중임
4. 목록 3. 건물 2층 난간에 '유치권행사중'이라는 현수막이 걸려 있는 상태이나, 신청채권자로부터 유치권신고인 부재, 점유부분 특정 없는 허위의 유치권행사 현수막 게시임을 이유로 유치권배제 신청서(2026. 8. 4.자)가 접수 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64414 (1)

소재지: 경기도 파주시 탄현면 문지리 29

용도: 근린시설 (주 용도: 제2종근린생활시설, 창고시설)

건물명: 미소빌딩

사용승인일: 2021년 02월 10일

감정가: 3,483,107,400원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부상 근저당권자)

1.2. 면적 정보

토지면적: 1302.00㎡ (약 393.83평)

건물면적: 1344.90㎡ (약 406.81평)

건물 제시외 면적: 5.10㎡

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2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 금승리 소재 "삼성초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 중소규모 공장, 창고, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건까지 진출입이 가능하며, 북측으로 접한 '방촌로'변에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다. 북서측으로는 노폭 약 8~10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 계획관리지역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼성초등학교), 제한보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있습니다. 2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 용도(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)의 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무 (추가 조사 결과)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 확인되는 혐오시설은 없습니다.

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3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2022년 03월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (토지 을20, 건물 을3) 입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으며, 경매개시결정 등기(2025.10.14, 토지 갑27, 건물 갑10)를 포함한 이후의 모든 등기사항은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 존재 시 인수될 수 있으나, 등기부상 확인되지 않았습니다.)

3.3. 유치권 관련 사항

목록 3 건물에 '유치권행사중'이라는 현수막이 게시되어 있는 것으로 확인되었습니다. 그러나 신청채권자는 유치권 신고인이 부재하고 점유 부분이 특정되지 않은 허위 유치권 행사임을 이유로 유치권 배제 신청서를 제출(2026.08.04.자)한 상태입니다. 이에 따라 유치권 성립 여부는 불분명하나, 실질적인 부담이 없을 가능성이 높습니다. 물건명세서 작성일은 2026년 08월 03일입니다.

3.4. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다. 모든 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸되며, 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

* ㈜이로운 (대표: 김 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 3,500,000원

* 전입/사업자등록일: 2022-11-28

* 대항력: 없음

* 이기성

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입/사업자등록일: 2025-06-12

* 대항력: 없음

* 정재천

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 530,000원

* 전입/사업자등록일: 2022-07-07

* 확정일자: 2025-12-08

* 배당신고일자: 2026-01-12

* 대항력: 없음

* 주식회사비지에프리테일

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2025-06-12

* 배당신고일자: 2026-01-05

* 대항력: 없음

3.5. 총 인수 보증금

0원

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4. 상권분석

4.1. 입지 특성

본건이 위치한 파주시 탄현면 문지리 지역은 산업단지와 농경지가 혼재된 지역 특성을 보입니다. 근린생활시설 및 창고시설로서의 활용도가 높으며, 인근의 삼성초등학교와 같은 교육시설은 해당 지역의 기본적인 생활 편의성을 지원합니다.

4.2. 주요 업종

건물은 제2종근린생활시설 및 창고시설로 이용 중이며, 일부 공실 상태입니다. 주변의 소규모 공장 및 창고 시설들과 연계된 사업 또는 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 운영에 적합한 입지입니다.

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5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

* 교육시설: 삼성초등학교 인근 위치

* 교통: 방촌로변 버스 정류장 인근 (도보 이용 가능)

* 도로: 북서측 8~10m 포장도로 접함

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6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 불확실성

'유치권 행사중' 현수막이 게시되어 있으나, 신청채권자가 유치권 배제를 신청한 점은 잠재적 리스크를 줄이는 요인입니다. 다만, 명확한 법적 판단 및 해결 절차는 필요합니다.

6.2. 건물 일부 공실

건물이 일부 공실 상태로 운영되고 있어, 매수 후 공실 해소를 위한 추가적인 노력 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 제외

토지 지상에 소재하는 컨테이너 1동은 매각에서 제외되므로, 인수 후 활용 계획 시 고려해야 합니다.

6.4. 토지거래허가구역

2025년 8월 26일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

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7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 탄현면 문지리 소재의 근린생활시설 및 창고시설로 활용 가능한 토지 및 건물입니다. 감정가는 약 34.8억 원 수준이며, 대항력 있는 임차인은 없어 권리 상 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 유치권 관련 이슈가 있으나, 이는 허위일 가능성이 제기되어 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 일부 공실 및 컨테이너 제외 사항은 고려해야 할 부분입니다. 삼성초등학교 인근의 혼재된 지역 특성상, 안정적인 임대 수익 또는 자가 사용 목적 투자에 적합할 수 있습니다.

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8. 투자 포인트

8.1. 권리관계 명확성

다수의 권리가 말소될 예정이며, 특히 유치권 관련 분쟁이 명확히 정리될 경우 권리 상 흠결 없이 낙찰받을 수 있는 기회입니다.

8.2. 실사용 및 임대 수익 기대

제2종 근린생활시설 및 창고로 활용 가능한 건물로, 현재 일부 공실은 향후 임대 수익 증대 또는 자가 사용을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 가능성

파주시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 내포하고 있습니다.

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9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 향후 공실 해소 가능성, 그리고 유치권 관련 최종 법적 판단 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 모든 임차인의 보증금은 대항력이 없어 인수 부담이 없으므로, 총 인수 보증금은 0원으로 간주됩니다. 따라서 입찰가는 감정가(3,483,107,400원)를 기준으로 하되, 시장 상황 및 리스크 요인을 반영하여 신중하게 산정해야 합니다. 일반적으로는 감정가의 70~90% 수준에서 경쟁이 형성될 수 있으나, 본건의 경우 유치권 이슈 해소 여부에 따라 가치가 크게 달라질 수 있으므로 면밀한 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.