나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64412 [1] 경기도 파주시 동패동 운정3지구에프6-1-4 더지음스퀘어 7층703호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 "심학고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설이 소재하는 듯 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하2층 / 지상7층 건물 내 제7층 제703호로서, (사용승인일 : 2022.11.10) 외 벽 : 인조석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

제2종근린생활시설(교습소)(외관상 "홍익이지아트")로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 현황 건부지(제1,2종근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 부지는 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역(2014-12-12), 근린상업지역(2022-05-27), 도시지역(파주운정3지구), 제1종지구단위계획구역(파주운정3지구), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-12-29)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-21)(운정3고등학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-02-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2025-10-02)(20미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(파주운정3지구)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 상세 내용을 확인해야 합니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64412 (1)

소재지: 경기도 파주시 동패동 운정3지구에프6-1-4 더지음스퀘어 7층703호

용도: 근린상가

감정가: 275,000,000원

토지면적: 21.86㎡ (약 6.61평)

토지지분: 21.86㎡ (약 6.61평)

건물면적: 68.32㎡ (약 20.67평)

건물지분: 68.32㎡ (약 20.67평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOO

사용승인일: 2022년 11월 10일

특이사항: 토지거래허가구역 (외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 해당 시 허가 필요. 상가용도의 경우 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 "심학고등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 형태를 띠고 있습니다. 현재는 제1, 2종 근린생활시설의 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 부지는 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 지역은 근린상업지역, 도시지역(파주운정3지구), 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(운정3고등학교), 절대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역 25km 이내), 택지개발지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 현재 소유자는 김세환이며, 2023년 12월 20일 매매로 소유권 이전되었습니다. 말소기준권리는 2023년 12월 20일 접수된 남동새마을금고의 근저당권(182,000,000원)입니다. 이후 중소기업중앙회의 가압류(7,500,000원)와 남동새마을금고의 임의경매(141,159,798원)가 등기되었으나, 모두 말소 예정 권리에 해당합니다.

등기부채권 총액은 189,500,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 곽

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024년 04월 01일

확정일자: 2025년 04월 23일

배당신고일자: 2025년 10월 27일

대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

임차인 곽 는 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 20,000,000원은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주요 업종 및 특성

본건은 제2종근린생활시설로, 현재 외관상 "홍익이지아트"라는 교습소로 이용 중입니다. 주변에 공동주택과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 운정3지구는 신규 택지개발지구로서, 상권이 활성화될 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 심학고등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 조사 결과

주변 지역에 대해 지도 서비스 및 검색을 통해 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 축사 등)의 직접적인 입지는 확인되지 않았습니다. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호구역에 해당하므로, 지역 특성상 관련 시설과의 이격거리 등을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 관련 법규에 따른 허가 절차 필요 여부를 반드시 확인해야 합니다. (주거용 건물 관련 명시가 있으나, 상가용도에 대한 정확한 확인 필요)

6.2. 군사보호시설 관련 제한

군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역(전방지역 25km 이내)에 해당하여 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 교육보호구역

상대보호구역 및 절대보호구역에 포함되어 있어, 특정 업종의 입점이 제한될 수 있습니다. 현재 용도(교습소)는 큰 문제가 없을 것으로 보이나, 추후 업종 변경 시 확인이 필요합니다.

6.4. 임대차 특이사항

임차인의 차임이 0원으로 기재되어 있어, 임대차 계약의 상세 내용을 파악할 필요가 있습니다. (예: 무상 사용 기간, 특수 관계 등)

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 동패동에 위치한 신축 건물(2022년 사용승인)의 근린상가입니다. 비교적 최근에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 운정3지구라는 신규 택지개발지역에 자리하고 있어 향후 상권 발달 가능성이 있습니다. 교통 접근성이 좋고 주변에 공동주택이 많아 배후 수요도 확보된 편입니다.

다만, 토지거래허가구역, 군사보호구역, 교육보호구역 등 각종 개발 및 이용 제한 사항이 존재하며, 임차인의 특이사항(차임 0원, 대항력 없음)에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 운정3지구 개발 계획에 따른 상권 성장 잠재력이 있습니다.

* 우수한 교통 접근성과 배후 수요(주거단지)를 확보하고 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 대항력 없는 임차인으로, 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가(275,000,000원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인(토지거래허가구역, 각종 제한사항, 임대차 특이사항 등)과 지역 내 유사 물건의 최근 실거래가 및 시세 동향, 그리고 경매 시장의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로, 낙찰가 산정 시 직접적인 보증금 인수 부담은 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 시장 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.