나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52183 [1] 서울특별시 송파구 가락동 913 헬리오시티 318동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류인 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "송파역(지하철 8호선" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 "송파역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상35층 건물 내 제5층 제504호로서 (사용승인일 : 2018.12.28) 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 본건 남동측으로 양재대로, 북동측으로 송파대로, 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 철도(저촉), 하수도(저촉), 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2005-01-11)(일신여중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2005-01-11)(잠실여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한 허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52183 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 913 헬리오시티 318동 5층504호

용도: 아파트

감정가: 2,790,000,000원

토지면적: 38.58㎡ (11.67평)

건물면적: 84.95㎡ (25.70평) (전용면적)

분양면적은 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않습니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 쿠OOOO

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지상 35층 건물 내 5층 504호 (사용승인일: 2018.12.28)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 송파구 가락동 소재 "송파역(지하철 8호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 "송파역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 양재대로, 송파대로 등 주요 도로 접근성이 좋습니다.

토지 이용: 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 주변 도로와 연결됩니다.

지역 지구: 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (을1, 2021-05-07, 564,300,000원)

등기부채권 총액: 764,300,000원

우리은행 근저당권: 564,300,000원

쿠팡 임의경매 신청 채권액: 200,000,000원 (등기부상)

임차인 현황:

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-19. 대항력 없음.

* 쿠 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 배당신고일자 2025-10-13. 대항력 없음.

인수되는 권리: 인수 보증금은 없습니다 (0원).

특이사항:

을2 (쿠팡 전세권) 및 갑3 (하임순 가처분)은 말소되는 권리로서 낙찰 후 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 헬리오시티 단지는 송파역을 중심으로 형성된 주거 밀집 지역에 있으며, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 다양한 상업 기능을 이용할 수 있습니다.

주변에 학교와 공원이 있어 주거 환경이 쾌적하며, 혼재된 지역 특성상 상업 시설 접근성 또한 우수합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 8호선 송파역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 전역으로의 이동이 편리합니다.

교육: 인근에 일신여자중학교, 잠실여자고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호하며, 관련 교육보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설: 대규모 아파트 단지에 걸맞게 단지 내 상가를 비롯하여 주변 근린생활시설, 마트 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

의료: 강남권 주요 병원 접근이 비교적 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

정비구역 지정: 본건 소재지는 "정비구역"으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 리모델링 등의 사업 진행 가능성이 있습니다. 이는 장기적인 자산 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 과정에서의 불확실성 및 제약 사항이 있을 수 있습니다.

토지거래허가구역: 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있어(2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.1.~2026.12.31.) 해당 기간 동안 관련 규제를 받을 수 있습니다. (보고서 작성일(2026.10.1.) 기준으로는 후자 기간에 해당합니다.)

각종 보호구역: 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(비행안전제2, 6구역) 등에 해당하여 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관되거나 주거 환경에 치명적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, "한강폐기물매립시설설치제한지역" 지정은 광범위한 지역에 적용되는 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구의 핵심 입지에 위치한 대단지 아파트로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

비교적 신축 건물(2018년 사용승인)이며, '정비구역' 지정은 장기적인 개발 가능성을 내포하고 있어 잠재적 가치가 높다고 판단됩니다.

권리관계는 경매 신청 채권자의 담보권 실행으로 정리되며, 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 권리 관계입니다.

다만, '정비구역' 지정에 따른 향후 사업 진행 변수와 토지거래허가구역 등의 규제 사항을 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 8호선 송파역 도보 이용 가능한 초역세권.

대단지 프리미엄: 헬리오시티라는 대규모 브랜드 단지의 인프라 활용.

신축급 아파트: 2018년 준공으로 즉시 거주 가능하며 노후도가 낮음.

개발 잠재력: 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

우수한 생활 인프라: 주변 상업시설, 학교, 공원 등 풍부한 생활 편의시설.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 2,790,000,000원을 기준으로, 현재 부동산 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 향후 개발 가능성, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

통상적으로는 감정가의 90%~110% 범위 내에서 입찰가가 결정되는 경향이 있으나, 본 건의 경우 '정비구역' 지정과 같은 특수성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시세 조사와 전문가의 컨설팅을 받는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.