나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73293 [1] 경기도 양주시 장흥면 삼상리 353-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원감정 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 장흥면 삼상리 소재 "삼상초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근에는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 노선버스 정류장과 교외선 "일영역" 등이 소재 하며, 노선수 및 운행간격 등으로 보아 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 단독주택(다가구주택) 및 제2종 근린생활시설 부지로 사용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 공유수면점사용허가부분을 통하여 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(평촌), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(환경부 고시[제2009-264호(2009.11.26)] 사항으로 관련사항은 환경부에 문의바랍니다)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 타인소유 가스공급시설(후첨 사진 참조) 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 "감정평가액의산출근거 및 결정의견"의 "그 밖의 사항"란을 참조 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(징크마감)지붕 지상 4층건물로서, 외벽은 타일 붙임 등 마감. 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호는 샷시창호 등임.

이용상태

1층 : 근린생활시설 (현장조사일 현재 공실) 2층 ~ 4층 : 다가구주택

설비내역

전기시설, 위생 및 급배수설비와 승강기시설 및 주택부분은 난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

건축물현황도상 401호까지 기재되어 있으나, 우편함에는 402호도 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"의 "그 밖의 사항"란을 참조 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호

의정부지방법원 2025타경73293 (1)

소재지

경기도 양주시 장흥면 삼상리 353-2 (신주소: 경기도 양주시 일영로647번길 20)

용도

단독주택(다가구주택) 및 제2종 근린생활시설

감정가

1,763,462,000원

토지면적

434. 00㎡ (약 131.28평)

건물면적

727. 74㎡ (약 220.19평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산 강제경매

채권자

은도종합건설주식회사

특이사항

중복사건, 일괄매각

건물구조

철근콘크리트구조

건물 층수

지상 4층

사용승인일

2025년 05월 13일 (JSON 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 장흥면 삼상리 소재 "삼상초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근에는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 노선버스 정류장과 교외선 "일영역" 등이 소재함. 노선 수 및 운행 간격 등으로 보아 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 토지형태 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 단독주택(다가구주택) 및 제2종 근린생활시설 부지로 사용 중임.

2.4. 인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 공유수면점사용허가 부분을 통하여 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(평촌), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 절대 보호구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 19일 접수된 고양누리새마을금고의 근저당권입니다.

3.2. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 1,209,751,500원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 550,000원

전입(사업)일자: 2025-09-22

확정일자: 2025-09-22

배당신고일자: 2025-12-21

대항력: 없음

* 임차인: 임

보증금: 30,000,000원

차임: 300,000원

전입(사업)일자: 2025-06-09

확정일자: 2025-11-12

배당신고일자: 2025-12-26

대항력: 없음

* 임차인: 임 (점포)

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2025-10-01

확정일자: 2025-10-01

배당신고일자: 2025-12-23

대항력: 없음

* 임차인: 임

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2025-09-30

확정일자: 2025-09-30

배당신고일자: 2025-12-23

대항력: 없음

* 임차인: 황

보증금: 50,000,000원

차임: 500,000원

전입(사업)일자: 2025-09-25

확정일자: 2025-09-25

배당신고일자: 2025-12-26

대항력: 없음

3.4. 인수 가능한 보증금

명시된 임차인들의 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다. (총 0원)

3.5. 기타 권리 사항

채권자 은도종합건설주식회사로부터 임차인 임희경에 대하여 권리배제신청이 제출되었습니다(2026.6.22.자 제출, 2026.7.9. 변경).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 주거 기능과 더불어 지역 기반 상업 시설의 기능을 겸하고 있습니다.

4.2. 주변 시설과의 연계성

"삼상초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 있으며, 대중교통 이용이 가능한 수준으로 생활 편의성을 제공합니다.

4.3. 임대 수요 및 공급

다가구주택으로서 다수의 가구에 대한 임대 수익 창출이 가능하며, 1층 근린생활시설은 지역 주민을 대상으로 한 업종 유치 시 안정적인 임대 수익이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건지 인근에 "삼상초등학교"가 위치하며, 대중교통 이용이 가능한 점을 고려할 때 기본적인 생활 편의 시설 접근은 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 기타 생활환경

주변이 농경지와 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 쾌적함과 편의성을 동시에 갖춘 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건은 중복사건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 복잡성이 발생할 수 있습니다.

6.2. 제시외 물건

토지 지상에 타인 소유의 가스공급시설이 소재하고 있어, 추후 명도 및 사용에 관한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 공부와의 차이

건축물 현황도상 401호까지 기재되어 있으나, 실제 우편함에는 402호도 있어 공부와의 경미한 차이가 존재합니다.

6.4. 임차인 임희경 관련 권리배제신청

채권자 측에서 임차인 임희경에 대해 권리배제신청을 제출한 이력이 있어, 해당 임차인과의 관계에서 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.5. 토지이용계획 및 제한상태

다수의 용도 제한(가축사육제한구역, 보호구역, 성장관리권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)이 존재하여 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려가 필요합니다.

6.6. 1층 공실

건물의 1층 근린생활시설이 현장 조사일 현재 공실 상태로, 임대 수익 확보를 위한 노력이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 장흥면에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설로, 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산 강제경매 물건입니다. "삼상초등학교" 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호하며, 차량 및 대중교통 이용이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다수의 임차인이 존재하나 모두 대항력이 없는 것으로 분석되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 중복사건, 타인 소유 가스공급시설 소재, 임차인 관련 권리배제 신청 이력, 다수의 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 경매 참여 시 면밀한 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 다가구주택과 근린생활시설을 동시에 보유하여 다수의 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* "삼상초등학교" 인근의 입지로 주거 수요 및 상업 시설 이용 수요를 기대할 수 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 통합적인 활용 및 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서 작성 시점에서는 추가적인 시세 조사, 주변 유사 물건 낙찰가 분석, 현장 방문을 통한 물건 가치 평가 등이 이루어지지 않았습니다. 따라서 정확한 예상 입찰가 산정에는 한계가 있습니다. 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되며, 상세한 시장 조사 및 권리 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.