나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73310 [1] 경기도 양주시 백석읍 기산리 275 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림감정 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 기산리 소재 "기산저수지" 서측 근거리에 위치하며, 부근은 근 린생활시설, 펜션 및 전 등이 혼재하는 지방도변 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1):북측 하향완경사지의 부정형 토지로 상업용 건부지로 이용중임, 일련번호(2):인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 상업나지로 이용중임, 일련번호(3):인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 도로로 이용중임, 일련번호(4):인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 전기타로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1),(2),(4):북동측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접함, 일련번호(3):도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형,백석32), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구 역(위임지역15M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권 역<수도권정비계획법>, 일련번호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형,백석32), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(위임지역15M)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>, 일련번호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형,백석32), 하천(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(위임지역15M)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하천구역(문산천)<하천법>, <추가기재>건축 법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로[공고번호 제2021-571호], 일련번호(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형,백석32), 하천(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(위임지역15M)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하천구역(문산천)<하천법>, <추가기재>건축 법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로[공고번호 제2021-49호]임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 일련번호 1)의 남측 일부는 현황 법면이며, 일련번호 3)은 지목 및 현황 도로, 일 련번호 4)의 북측 일부는 하천 저촉 및 현황 하천인 점을 감안하여 감정평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상4층건으로서, 외벽 : 롱브릭타일 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 인테리어 마감, 창호 : 칼라새시창호임.

이용상태

지1층 : 주차장, 계단실, 1,3층 : 객실, 통로 등, 2층 : 주차장, 계단실 등, 4층: 숙소, 주방, 관리실 등으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 전기 히팅케이블 난방 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 일련번호 5) 건물은 북측 하향으로 완경사를 이루고 있는 지형을 따라 건축하여, 북 측 도로 방향으로 지하1층의 출입구가 개설되어 있어 북측 도로에서 볼 때 현황 1층이나, 남측에서는 지형을 따라 공부상 층수와 동일한 지하1층이 되는바, 건물의 물적 동일성은 인정되는 것으로 판단됨. (후첨 ‘건물개황도 및 사진’ 참조) - 본건 일련번호 5) 건물은 등기사항증명서상 기산리 275외 7필지로 등재되어 있으나, 2022 년 9월 21일 275번지로 합병되었으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73310 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 기산리 275

용도: 숙박시설

감정가: 6,928,556,220원

토지면적: 2,690.00㎡ (약 813.83평)

건물면적: 3,562.29㎡ (약 1,077.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOO (서일새마을금고로 추정됨)

특이사항: 공동담보, 일괄매각

작성일: 2026년 6월 17일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

본건은 경기도 양주시 백석읍 기산리 소재 "기산저수지" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 근린생활시설, 펜션, 전 등이 혼재된 지방도변 상가지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황:

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 양주 백석읍은 '똑버스'와 같은 노선형 대중교통이 도입되어 지역 내 이동 편의를 높이고 있습니다. 다만, 기산저수지 인근 지역의 대중교통 접근성은 상세 조사가 필요합니다.

* 토지 형태 및 이용 상태:

일련번호(1): 북측 하향 완경사지의 부정형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

일련번호(2): 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 상업나지로 이용 중입니다.

일련번호(3): 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 도로로 이용 중입니다.

일련번호(4): 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 기타 지목으로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태:

일련번호(1), (2), (4) 토지는 북동측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접해 있습니다.

일련번호(3) 토지는 도로 자체로 이용되고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 대부분 계획관리지역에 속하며, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법, 위임지역 15M) 등에 속해 있습니다. 또한, 일부 토지(일련번호 3, 4)는 하천(저촉) 및 하천구역에 포함되어 있으며, 토석채취제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다. 추가적으로 건축법에 따른 도로로 지정된 부분도 있습니다.

* 건물 구조 및 이용 상태:

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층, 지상 4층 규모의 숙박시설입니다.

- 지1층: 주차장, 계단실

- 1, 3층: 객실, 통로 등

- 2층: 주차장, 계단실 등

- 4층: 숙소, 주방, 관리실 등으로 이용 중입니다.

건물은 북측 하향 경사지에 건축되어 북측 도로에서 볼 때 1층, 남측에서 볼 때 지하 1층으로 보이는 특징이 있습니다. 이는 지형에 따른 건축 구조로 물적 동일성은 인정됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2022년 9월 8일 접수된 서일새마을금고 외 다수의 근저당권들입니다 (을22, 을1 등기부 기준).

* 등기부채권 총액:

토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 7,109,400,000원입니다. 이는 서일새마을금고, 효성새마을금고, 구월남촌새마을금고, 상인천새마을금고, 계산새마을금고 등 다수의 금융기관 및 개인 채권이 설정되어 있었음을 보여줍니다.

* 임차인 현황:

인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (합계: 0원).

* 권리 소멸 예상:

말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 '말소'로 표기된 내역들이 많으나, 2025년의 압류 및 임의경매 개시 결정이 '말소'로 표기된 점은 추가 확인이 필요합니다.

* 채권자 정보:

본 경매는 서일새마을금고(서OOOOOO로 추정)의 임의경매로 진행되고 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

본 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 관련 내용은 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 지역적 특성:

본건이 위치한 양주시 백석읍 기산리는 기산저수지를 중심으로 한 관광/휴양 지역에 속합니다. 주변에는 펜션, 근린생활시설, 음식점, 카페 등이 혼재하며, 지방도변에 위치하여 접근성이 양호합니다.

* 관광 및 레저 시설 접근성:

기산저수지는 아름다운 경관을 자랑하며, 최근 수변 산책로, 스카이워크 등이 조성되어 관광 명소로 발돋움하고 있습니다. 이로 인해 숙박시설로서 잠재적인 수요가 기대됩니다. 양주송천캠핑장, 캠프리카 캠핑장 등 유사 시설들이 인근에 위치하고 있어 관련 관광 수요를 공유할 수 있습니다.

* 상권 발달 정도:

주변 상권은 주로 관광객을 대상으로 하는 식당, 카페, 펜션 등 위락/관광 관련 업종이 주를 이룹니다. 배후 주거 인구가 밀집된 상업 지구와는 다른 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 백석읍사무소, 백석농협 등이 위치하여 행정 및 금융 서비스 이용이 가능합니다. 더 넓은 범위의 쇼핑, 의료시설 등은 양주 시내 또는 인접 도시로의 이동이 필요할 것으로 보입니다. 백석생활체육공원이 인근에 있어 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

* 교육시설:

구체적인 교육 시설 정보는 본 제공 정보에 포함되어 있지 않으나, 양주 시내 및 백석읍 지역 내 초·중·고등학교가 소재할 것으로 예상됩니다.

* 의료시설:

양주 시내 또는 인근 도시의 종합병원, 병원급 이상 의료 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경:

기산저수지라는 자연 환경을 인접하고 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 주변에 군사보호구역 등으로 지정된 지역이 있어 일부 제약이 있을 수 있습니다. 검색 결과, 양주시에 장사시설(화장장) 건립 관련 논란이 있었으나, 해당 부지는 백석읍 방성1리 일원으로, 본건 소재지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 관련 규제:

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(위임지역 15M) 등 다수의 토지 이용 제한을 받고 있습니다. 또한, 일부 필지는 하천(저촉) 및 하천구역에 해당되어 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 구조의 특수성:

건물이 경사지에 지어져 북측 도로에서는 1층, 남측에서는 지하 1층으로 보이는 구조는 건축물대장 등 공부상 층수와 현황이 다르게 인식될 여지가 있습니다. 이는 향후 인허가, 건물 활용 등에서 잠재적인 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액:

총 채권액이 약 71억 9천 4백만 원에 달하는 것은 채권자들의 이해관계가 복잡하고, 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다. 비록 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상되지만, 거액의 채무는 물건 자체의 가치 평가 및 향후 시장 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 현황 도로 및 하천:

일련번호 3번 토지는 지목 및 현황이 도로로 이용되고 있으며, 일련번호 4번 토지는 하천 저촉 및 현황 하천으로 이용 중입니다. 이러한 현황은 토지의 실질적인 이용 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 관련 주의:

본건의 경우 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 확인되었으나, 실제 파악되지 않은 임차인이 존재하거나, 임대차 관계가 명확하지 않은 부분이 있을 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사 시 임차인 현황에 대한 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 양주시 백석읍 기산저수지 인근의 숙박시설로, 뛰어난 자연 환경과 관광지로서의 잠재력을 갖춘 물건입니다. 넓은 토지 면적과 건물 연면적은 다양한 활용 가능성을 제시하며, 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 계획관리지역임에도 불구하고 하천 저촉, 경사지, 군사보호구역 등 여러 토지 이용 규제가 복합적으로 작용하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 높은 채권 총액과 건물 구조의 특수성은 고려해야 할 요소입니다.

기산저수지 주변의 관광 활성화 추세와 함께 숙박 시설로서의 가치는 충분히 있으나, 지역 내 경쟁 시설 및 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 관광 명소 인접: 기산저수지라는 인기 관광지 바로 옆에 위치하여 숙박 시설로서의 수요가 기대됩니다.

* 넓은 면적: 2,690.00㎡의 토지와 3,562.29㎡의 건물 면적으로 향후 리모델링, 증축 등 다양한 개발 및 활용이 가능합니다.

* 명도 용이성: 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 과정에서 발생할 수 있는 부담이 적습니다.

* 계획관리지역: 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 6,928,556,220원입니다. 총 채권액(약 71억 9천 4백만 원)이 감정가를 상회하는 점은 시사하는 바가 큽니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 경매 낙찰 사례, 예상 임대 수익률, 리모델링 및 개발 비용, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 현장 조사 및 시장 조사가 필수적입니다.

다만, 현재 제공된 정보와 감정가, 채권 총액, 그리고 지역적 특성을 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 일정 비율 이하로 접근하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정은 전문가와의 상담을 통해 상세 분석 후 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.