나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2316 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 56 삼익세라믹아파트 110동 제13층 제1308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아산 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "창경초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파 트, 다세대주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지층, 지상15층 중 13층 1308호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. 별첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되 어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 5필 일단의 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측, 남측, 서측, 남동측으로 포장도로에 각각 접하며 단지내 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1 : 제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구 역, 상대보호구역, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인), 절대보호구역(최 종확인은 관할교육청에 반드시 확인), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20 .~2026.12.31./아파트 용도 한정). 일련번호2 : 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.1 2.31./아파트 용도 한정). 일련번호3 : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역,상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허 가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정). 일련번호4 : 제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만 )(접합), 가축사육제한구역,상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인), 대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지 거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정). 일련번호5 : 제3종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축사육제한구역,상대보호구역 (최종확인은 관할교육청에 반드시 확인), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권 역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20 .~2026.12.31./아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2316 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 56 삼익세라믹아파트 110동 제13층 제1308호

용도: 아파트

토지 면적: 23.45㎡ (약 7.09평)

토지 지분: 11.726121300851096㎡ (약 3.55평)

건물 면적: 42.93㎡ (약 12.99평) - 전용면적 기준

건물 지분: 21.465㎡ (약 6.49평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 163,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "창경초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 도로, 소로3류(폭 8m 미만), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 매수 후 관련 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2004-10-27

대항력: 있음

비고: 임차인 박 은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점을 볼 때 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 추정됩니다. 그러나 금액이 미상으로 표시된 경우라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-09-28

대항력: 있음

비고: 임차인 박 또한 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점을 볼 때 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 추정됩니다. 그러나 금액이 미상으로 표시된 경우라도 주의가 필요합니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본건의 말소기준권리는 2025년 7월 7일 접수된 윤OO의 3번 박찬진 지분 강제경매 개시 결정(갑4)입니다. 이보다 선순위의 권리는 존재하지 않습니다. 따라서 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. '지분매각'이라는 특이사항은 있으나, 명시적으로 인수해야 하는 별도의 권리사항은 확인되지 않습니다. 단, 법원의 최종 집행 절차에 따라 변동될 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

등기부채권 총액: 310,000,000원 (윤OO 채권)

말소기준권리: 서울북부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경2316) (갑4)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근에 각종 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주거 환경

본건은 아파트와 다세대주택이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

창경초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 본건은 학교보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분 매각으로 진행됩니다. 이로 인해 건물이나 토지의 사용, 관리, 처분 등에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 의견 충돌이나 법적 분쟁이 발생할 수 있는 리스크가 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

두 명의 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 전입일자상 선순위에 해당할 가능성이 있습니다. 비록 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 인수 부담이 없을 것으로 추정되나, 실제 현황 조사 시 보증금이나 다른 약정사항이 존재할 수 있으므로 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.3. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 부동산 취득 시 관할 구청의 허가를 받아야 합니다. 이는 취득 절차에 추가적인 시간과 노력을 요하는 요소입니다.

6.4. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 아파트 인근에 혐오시설이 있다고 볼 만한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다. 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 학교 및 근린생활시설이 주를 이룹니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동 삼익세라믹아파트 110동 13층 1308호의 지분 매각 건입니다. 전용면적 42.93㎡(약 13평) 기준 감정가는 163,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 지분 매각 및 토지거래허가구역이라는 점은 본건 취득 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 초등학교가 인근에 있고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준인 주거지입니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각 물건이므로, 향후 공유물 분할이나 관리 방안에 대한 명확한 계획 수립이 중요합니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 보증금 인수 여부에 대한 법원 및 현장 조사를 통해 명확히 확인할 필요가 있습니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가의 적정성을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

* 토지거래허가구역임을 감안하여, 허가 절차를 사전에 숙지하고 준비해야 합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일한 면적인 42.93㎡, 7층 물건이 2026년 7월 16일에 340,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 13층으로, 층수 이점을 고려할 수 있습니다.

그러나 지분 매각, 대항력 있는 임차인(보증금 인수 가능성 배제 불가), 토지거래허가구역 지정 등의 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 163,000,000원 대비 최근 실거래가 340,000,000원임을 고려할 때, 시장 가치가 높다고 판단됩니다.

리스크를 반영하여 최근 실거래가(340,000,000원)의 약 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 약 238,000,000원에서 272,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 법원 현황 조사 내용, 임차인과의 실질적인 보증금 인수 여부, 공유자와의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

주의: '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 근거하여 보증금 인수 부담이 없다고 가정하였으나, 실제 조사 과정에서 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.