나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13396 [1] 서울특별시 노원구 상계동 767-1 상계주공아파트 120동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 "상천초등학교" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 동유형의 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공원, 공공시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 "중계역" 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 스라브지붕 12층 건물 내 제11층 제1106호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호: 샤시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "아파트"로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외부 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(상계1,2단계택지) , 제1종지구단위계획구역(입안) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(자세한사항은 자원순환과로 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

1.1. 1. 사건번호

서울북부지방법원 2025타경13396 (1)

1.1. 2. 경매구분

부동산임의경매

1.1. 3. 채권자

흥국생명보험주식회사

1.1. 4. 감정가

562,000,000원

1.1. 5. 부동산 정보 요약

* 토지면적: 43.48㎡ (약 13.15평)

* 건물면적: 58.01㎡ (약 17.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 상세정보

1.2. 1. 소재지

서울특별시 노원구 상계동 767-1 상계주공아파트 120동 11층 1106호

1.2. 2. 용도

아파트

1.2. 3. 건물 구조 및 연혁

* 구조: 철근콘크리트 벽식조 스라브지붕 12층 건물 내 11층 1106호

* 사용승인일: 1988년 05월 13일 (준공 1986년 03월 25일)

1.2. 4. 면적 정보

* 전용면적: 58.01㎡ (약 17.55평)

* 분양면적: 약 78㎡ (약 23.59평) - (해당 주택형 기준 추정치)

* 토지면적: 43.48㎡ (약 13.15평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 "상천초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 유사한 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공원, 공공시설 등이 혼재된 지역으로 생활 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

* 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 차량 출입이 용이합니다.

* 인근에 지하철 7호선 "중계역"과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2016년 10월 11일자 흥국생명보험주식회사의 근저당권 (을19) 입니다.

* 이후 다수의 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기(갑7)가 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 632,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임대관계는 현재 파악되지 않았습니다 (미상).

* 인수할 보증금은 없는 것으로 보이나 (합계: 0원), 임대차 관계를 반드시 확인하시기 바랍니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대관계가 미상이므로, 인수되는 보증금은 없다고 명시되어 있으나 실제 점유 관계 및 보증금 등을 현장 방문 시 철저히 조사해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 상계주공아파트 단지는 오랜 기간 형성된 대규모 주거 단지로서, 주변에 다양한 근린생활시설이 풍부하게 자리하고 있습니다.

* 서울상계초등학교, 노원구립상계도서관, 노원경찰서, 상계주공12단지종합사회복지관, 중계근린공원 등이 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 공시된 정보상 확인되지 않았습니다.

* 다만, 관련 법규상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 다양한 상점, 병원, 약국 등의 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 노원구립상계도서관, 노원구보건소, 서울의료원 등 공공 및 의료 시설 이용이 편리합니다.

* 중계근린공원이 인접하여 쾌적한 휴식 공간을 제공합니다.

5.2. 교육시설

* 단지 북동측 인근에 서울상계초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

* 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정: 본 물건지는 외국인 등 특정 대상에게는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 일반 아파트 거래에는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 거래 시 추가적인 절차를 요구하므로 주의해야 합니다.

* 임대관계 미확인: 임차인의 현황이 파악되지 않아 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 환경 규제 지역: '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'에 포함되어 있어, 향후 개발 또는 재건축 시 환경 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 노원구 상계동에 위치한 아파트로, 오랜 기간 안정적으로 형성된 주거 단지 내에 있으며 주변 생활 편의시설 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 다만, 감정가가 현재 시세보다 다소 높게 형성되어 있을 가능성이 있으며, 토지거래허가구역 지정 및 임대관계 미확인 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 대규모 아파트 단지 내 위치.

* 지하철 7호선 중계역 역세권 및 다수의 버스 노선을 이용한 우수한 대중교통 접근성.

* 단지 인근에 초등학교, 도서관, 공원 등 다양한 생활 편의 및 교육 시설 구비.

* 명도 및 거래 시 주의사항만 면밀히 검토한다면, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 562,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 및 매물 시세를 고려할 때, 58㎡(전용면적) 기준 5억 2천만원 ~ 5억 5천만원 선으로 파악됩니다.

* 따라서, 입찰 시에는 감정가와 시세 차이, 토지거래허가구역 지정에 따른 거래 제약, 임차인 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가는 조사된 시세 범위를 기준으로, 권리관계 상 인수되는 금액 없이 (보증금 0원) 명도를 안전하게 진행할 수 있다는 전제 하에, 보수적인 접근을 권장합니다. (구체적인 입찰가는 법원 진행 상황 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.