나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13413 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 318-18 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "은석초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독 주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리등으로 보아 대중교통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건내 2층 202호로서 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인트 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

현황 주택(별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평탄한 토지로서 근생 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교 육환경보호구역(2018-03-22)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역 (학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상 수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대 상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25..

공부와의 차이

본건 공부상 용도는 사무소 이나, 현황은 주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13413 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 318-18 2층 202호

용도: 다세대주택 (공부상 용도: 사무소, 현황: 주택)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 28.76㎡ (약 8.70평)

건물면적: 49.36㎡ (약 14.93평)

건축구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 2층 202호

주요 마감: 외벽 석재 및 몰탈 위 페인트, 창호 샷시

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 305,000,000원

토지/건물 일괄매각

본건은 토지 및 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "은석초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

최초 소유권 보존 등기 후, 공유자 전원지분 이전, 소유권 이전(대물변제) 등의 변동이 있었습니다.

3.2. 말소기준권리 외 권리

말소기준권리는 압류(서울특별시동대문구, 2018-02-26 접수)이며, 그 외 가압류, 압류 등이 등기되었으나 모두 말소된 것으로 확인됩니다. 임의경매 개시 결정 또한 말소 처리되었습니다.

3.3. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 이

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-06-22

* 확정일자: 2015-06-26

* 배당신고일자: 2025-11-12

* 대항력: 있음

본건에는 대항력을 갖춘 임차인 이 이 존재합니다. 보증금 160,000,000원에 대하여 대항력이 있으므로, 낙찰자가 보증금 반환 의무를 인수할 수 있는 가능성을 염두에 두어야 합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음' 표시는 매우 중요하므로, 해당 임차인의 배당받을 금액과 낙찰 시 인수되는 보증금 등에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다. 특히 배당신고일자가 미래 시점인 점은 보증금 전액 배당 가능성에 대한 의문을 제기합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근(2026년 7월) 주변 지역의 연립 및 다세대 주택 매매 사례를 보면, 면적 55.17㎡(약 16.7평)가 3억 4,500만원(평당 약 2,067만원), 58.25㎡(약 17.6평)가 3억 8,000만원(평당 약 2,156만원), 63.88㎡(약 19.3평)가 3억원(평당 약 1,552만원)에 거래되었습니다. 본건의 감정가(14.93평 기준, 평당 약 2,043만원)는 주변 시세와 유사하거나 합리적인 수준으로 평가된 것으로 보입니다. 다만, 거래된 물건들이 본건보다 면적이 크다는 점을 감안해야 합니다.

4.2. 건물 특징

본 건물은 6층 규모의 철근콘크리트 구조이며, 건령이 있는 편으로 판단됩니다(정확한 건축 연도는 미기재). 주변 환경은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

주변에 은석초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 편의시설, 교통 접근성 등 기본적인 생활 인프라는 무난한 수준입니다.

5.2. 기타 시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 내용에서 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인의 존재는 가장 큰 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 상반될 수 있는 정보에 대한 철저한 확인이 필요하며, 임차인과의 명도 관련 분쟁 가능성이 있습니다.

6.2. 공부상 용도 불일치

등기부상 용도는 '사무소'이나 현황은 '주택'으로 이용 중입니다. 이는 추후 건물 사용, 재건축, 양도 시 법적 문제 발생 소지가 있으며, 건축물 대장 위반 사항 여부 확인이 필요합니다.

6.3. 형식적 경매 특성

본 건은 '청산을 위한 형식적 경매'로, 일반적인 담보권 실행 경매와는 다른 절차적 특성을 가질 수 있습니다. 이해관계인이 다수이거나 복잡한 법적 관계가 얽혀 있을 수 있어 추가적인 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동의 주거지역 내에 위치하며, 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 형식적 경매라는 특수성 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있어 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수 및 부담해야 할 사항을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 장안동 지역의 주거지로서의 가치.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 수준 (다만, 리스크 반영 필요).

* 임차인 관련 문제가 해결될 경우, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 가능성 (현황 주택으로 사용 시).

9. 예상 입찰가

감정가: 305,000,000원

본 건은 대항력 있는 임차인(1억 6천만원 보증금)이 존재하며, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 표기가 공존하는 점, 그리고 공부상 용도와 현황 이용의 불일치 등 다수의 위험 요소를 가지고 있습니다. 따라서 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 높습니다. 이러한 위험을 감안하여 감정가를 기준으로 15~20% 가량 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 보수적이고 합리적인 접근이라 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 244,000,000원 ~ 259,250,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 법원 명세서, 임차인과의 협의 결과, 명도 가능성, 추가 조사 결과 등을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.