나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51972 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 68-24 반도시티빌 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 제5층 제501호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 공부상 "근린생활시설"이나 탐문조사 결과 현황은 "주거용"으로 이용중인 것으로 조사되었으니 경매진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, "다세대주택 및 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51972 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 68-24 반도시티빌 5층501호

신주소: 서울특별시 은평구 연서로3나길 11-19 (역촌동)

용도: 공부상 근린생활시설, 현황 주거용으로 이용 중

감정가: 281,000,000원

토지면적: 28.28㎡ (약 8.56평)

토지지분: 28.28㎡ (약 8.56평)

건물면적: 76.05㎡ (약 23.00평)

건물지분: 76.05㎡ (약 23.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 냉동냉장수산업협동조합

건축구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 제5층 제501호

사용승인일: 2001년 12월 10일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

* 도로상태

본건 소재 토지 북측으로 포장도로에 접해있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리

2009년 7월 6일자 근저당권 (채권자: 냉동냉장수산업협동조합, 채권 최고액: 171,600,000원)

* 경매개시결정

2025년 10월 14일자 임의경매 (채권자: 냉동냉장수산업협동조합, 채권액: 138,279,256원)

* 기타 권리

2026년 3월 19일자 압류 (채권자: 은평구)

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 근저당보다 후순위인 채권 및 압류는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

* 임차인 현황

임차인: 홍상희

보증금: 40,000,000원

차임: 700,000원

전입일자/사업일자: 2022-11-10

확정일자: 2022-11-10

배당신고일자: 2025-12-02

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않음. 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부채권 총액

171,600,000원

4. 상권분석

* 주변 상업시설

본건이 소재한 건물(반도시티빌)은 다세대주택 및 근린생활시설 용도로 건축되었으며, 주변 지역은 주택가와 상업시설이 혼재되어 있음.

* 업종 현황

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설을 갖춘 지역임.

5. 생활정보

* 교통

인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 지하철 6호선 역촌역도 이용 가능함.

* 교육

본건 인근에 서울역촌초등학교가 소재하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경임.

* 편의시설

주변에 각종 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 일반 개인 매수자에게는 큰 제약이 없을 것으로 예상됨. 다만, 관련 법규의 세부 내용을 확인하는 것이 좋음. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.

* 현황 용도 불일치

공부상 용도는 근린생활시설이나 현황은 주거용으로 이용 중임. 건물이 다세대주택 및 근린생활시설 용도로 건축된 점을 감안할 때, 주거 이용은 자연스러울 수 있으나, 향후 용도 관련 제약이나 확인이 필요할 수 있음.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 집합건물로서, 공부상 근린생활시설이나 현황 주거용으로 이용 중인 점을 고려해야 합니다. 권리분석 상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 토지거래허가구역 지정 및 현황 용도 불일치 사항은 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다. 전반적으로 권리관계가 명확하고, 주변 편의시설 및 교통 여건도 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 대항력 없는 임차인: 명도 대상이 명확하여 명도 절차 예측 가능.

* 역세권 및 학군: 지하철 역세권 및 초등학교 인접으로 생활 편의성이 높음.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 시세 비교를 통해 추가적인 시세 상승 여력 확인 가능.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

주변 시세 및 최근 실거래가 변동 추이를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 본 물건의 감정가는 281,000,000원이므로, 이를 참고하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.