나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52198 [1] 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 9층906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.10.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "화양초등학교"북동측 인근에 위치(광나루로20길 36-3)하며, 주변환경은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

간선도로(광나루로) 변에 노선버스정류장이 소재하며, 본건 북측 인근에 지하철7호선 '건대입구역 및 어린이대공원역'이 있어 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕의 14층 건내 9층 906호 업무시설(오피스텔)로, 외벽 : 석재붙임 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 도시가스설비, 난방설비, 화재경보 및 소방설비, 엘리베이터, 타워형주차장 등 제반설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1), 기호(2) 토지 일단으로 인접도로와 등고평탄한 사다리형토지로 주상복합건물 건부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측과 북측으로 차량통행이 가능한 세로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2) 토지 공히 도시지역,준주거지역(당초:일반주거지역,(지구단위계획내용에 부합하는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)),지구단위계획구역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>,과밀억제 권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물 대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부 구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52198 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 9층906호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 310,000,000 원

* 토지면적: 5.37㎡ (약 1.62 평)

* 건물면적: 15.04㎡ (약 4.55 평) (전용면적: 15.045㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "화양초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.1. 2. 교통상황

* 간선도로인 광나루로에 버스정류장이 인접해 있습니다.

* 북측 인근에 지하철 7호선 '건대입구역' 및 '어린이대공원역'이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

1.2. 1. 건물 구조 및 이용상태

* 철근콘크리트 평스라브 지붕의 14층 건물 중 9층 906호에 위치한 업무시설(오피스텔)입니다.

* 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며, 창호는 알루미늄 샷시입니다.

* 내부에는 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 화재경보, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 엘리베이터 및 타워형 주차장이 설치되어 있습니다.

* 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 표기되어 있으며, 도시형생활주택 및 근린생활시설도 함께 포함된 복합 건물입니다.

* 준공일은 2021년 7월 13일입니다.

1.2. 2. 토지 형상 및 이용상태

* 토지는 인접 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로, 주상복합건물의 부지로 사용 중입니다.

* 토지 서측과 북측으로 차량 통행이 가능한 도로에 접해 있습니다.

1.2. 3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 준주거지역(지구단위계획구역), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 교육환경보호구역 관련 사항은 성동교육청에 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

* 본건에는 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리(우리투자증권 가압류)보다 늦은 순위의 강제경매(한국주택금융공사)가 말소될 예정입니다.

* 주식회사에이츠에스건설 명의의 소유권이전(신탁말소) 등기가 존재합니다.

* 주요 권리 내역:

* 선순위 임차권 (주택임차권, 박윤경): 보증금 220,000,000원, 전입일자 2022-08-12, 확정일자 2022-07-27.

* 본 임차권은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 한국주택금융공사(박 )

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-12

* 확정일자: 2022-07-27

* 배당신고일자: 2024-08-14

* 대항력: 있음

* 말소 여부 (등기부): 인수

* 주의: 보증금 전액 배당 여부에 따라 매수인 인수 금액 발생 가능성이 있습니다.

* 말소예정 권리:

* 주식회사우리투자증권 가압류 (2025.02.14 접수, 4,395,461,074원) - 말소기준권리

* 한국주택금융공사 강제경매 (2025.10.13 접수, 237,821,099원) - 현재 경매 사건

* 등기부채권 총액: 4,615,461,074원

1.4. 상권 및 생활정보

1.4. 1. 상권 분석

* 본건이 위치한 화양동 지역은 대학가(건국대학교, 세종대학교 등) 인근으로 오피스텔, 원룸, 상가 등이 밀집한 상업 및 주거 혼합 지역입니다.

* 안정적인 임대 수요가 예상되는 지역입니다.

1.4. 2. 생활 편의시설

* 인근에 화양초등학교가 있으며, 건대입구역 상권을 통해 다양한 쇼핑, 외식, 문화 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

* 주변 지역에 대한 지도 검색 및 일반적인 정보 확인 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특정되지 않았습니다.

* 인근에 학교, 주거시설, 상업시설이 혼재되어 있어 쾌적한 생활 환경이 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성: 을구 1번 순위의 주택임차권(박 )은 대항력이 있으며, 배당 절차에서 보증금 220,000,000원의 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 경매 입찰 시 가장 주의해야 할 부분입니다. (주의: "인수 보증금 합계: 0원" 표시는 임차인이 배당으로 전액 회수될 것이라는 예상에 기반한 것일 수 있으나, 물건명세서상의 인수 조항을 반드시 확인해야 합니다.)

* 내부 이용상태 불확인: 감정평가 과정에서 이해관계인 부재, 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 어려웠으며, 집합건축물대장 및 외부 관찰에 기반하여 작성되었습니다. 실제 이용 상태는 상이할 수 있으므로, 입찰 전 현장 재확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획 제한: 교육환경보호구역 등에 대한 최종 확인이 성동교육청에 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 준공된 신축급 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 여건이 우수합니다.

* 다만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 최근 거래 사례를 고려할 때 감정가와 시세 간 상당한 괴리가 있으며, 임차인 인수 금액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 상품성이 양호합니다.

* 건대입구역 역세권으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 임차인 보증금 인수 리스크를 성공적으로 관리할 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(15.045㎡)의 오피스텔이 2024년 10월~11월 사이에 187,560,000원에서 213,610,000원 사이에 거래되었습니다.

* 본건은 9층으로, 최근 거래된 5~6층보다 층수가 높아 약간의 가치 상승을 고려할 수 있습니다.

* 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원 전액 인수 가능성을 고려하면, 실제 매수인의 총 투입 비용은 입찰가 + 인수 보증금(최대 220,000,000원)이 됩니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"이라는 명시는 임차인이 배당으로 전액 회수될 것이라는 예상에 기반한 것일 수 있으나, 물건명세서상의 인수 조항을 반드시 확인해야 합니다.

* 본건의 최근 거래가격을 고려하고, 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 190,000,000원 내외로 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

* 이는 최근 최고 거래가(213,610,000원) 대비 약 10% 할인된 수준이며, 임차인 인수 보증금(최대 220,000,000원)을 고려한 총 투자 비용이 시장가와 비교하여 합리적인 수준이 되도록 하는 데 중점을 두었습니다.

* 입찰 시에는 임차인의 실제 배당 수령액을 최종 확인하여 인수 금액을 확정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.