나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12587 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 789-6 리브가 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안감정 · 평가일 2025.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 "한울중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상8층 건 내 제4층 제403호로서, 외벽 : 외장석재 마감 창호 : 시스템 창호

이용상태

오피스텔로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접 토지 대비 평지인 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2003-09-02) , 제1종지구단위계획구역([정심생활권]자세한사항별도확인:도시계획과) , 도로(2003-09-02)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2016-05-11)(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트, 연립주택, 다세대주택/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 이정빈의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12587 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 789-6 리브가 제403호

건물정보: 리브가 오피스텔, 4층 403호 (사용승인 2021.09.23)

철근콘크리트 구조 평스라브 지붕 지상 8층 건물 내

용도: 오피스텔 (주용도: 공동주택, 업무시설)

토지면적: 11.23㎡ (약 3.4평)

토지지분: 11.23㎡ (약 3.4평)

건물면적: 43.07㎡ (약 13.0평)

건물지분: 43.07㎡ (약 13.0평)

감정가: 284,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 이정빈의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 시흥동 "한울중학교" 동측 인근에 위치.

주변 환경: 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통: 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통임.

도로: 본건 북측으로 외곽 공도와 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (접수 2023-09-19) 및 강제경매 (접수 2025-10-14)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (자료상 명시된 권리는 모두 말소될 것으로 예상됨)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 이정빈 승계)

보증금: 279,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-07

확정일자: 2022-02-15

배당신고일자: 2023-08-01

대항력: 없음

비고: 매각조건에 따라 매수인은 임차보증금 반환 의무를 인수하지 않으며, 임차권등기 말소 조건부 매각임.

* 임차인: 조영재

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-21

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: 특이사항 없음.

권리요약: 등기부등본상 소유권보존, 공유자 지분 이전, 가압류, 주택임차권, 강제경매 등 다수 권리가 등재되어 있으나, 본 경매로 인해 대부분 말소될 예정임. 총 채무액은 1,299,000,000원으로 파악됨.

4. 상권분석

주변 지역 특성: 주거시설(다세대주택, 오피스텔)과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 안정적인 수요 기반을 갖추고 있음.

상업시설: 오피스텔 건물 내 근린생활시설 및 인근 상업시설 이용이 용이함.

업무 환경: 주변에 다수의 오피스텔 및 업무시설이 분포하여 업무 환경이 조성되어 있음.

5. 생활정보

편의시설: 단지 인근 근린생활시설 이용 가능.

교육시설: "한울중학교"가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있음.

교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성 양호.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항은 매각 및 잔금 납부 과정에서 특별한 유의가 필요함.

토지이용계획상 제한: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축, 증개축, 용도변경, 토지 거래 등에 제한이 있을 수 있음.

임차인 관련 조건: 임차인 이정빈(주택도시보증공사 승계)의 보증금 279,000,000원은 매수인이 인수하지 않는 조건이며, 이는 배당 절차에 따라 처리됨. 임차인의 대항력이 없는 것으로 분석되나, 매각 조건의 이행 여부 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 리브가 오피스텔로, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역 내에 자리하고 있습니다. 권리 분석상 임차인 이정빈(주택도시보증공사 승계)의 상당한 금액의 보증금이 있으나, 대항력이 없으며 매수인에게 인수되지 않는 조건부 매각이므로 채무 인수 부담은 없습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 다양한 토지이용계획상의 제한 사항들을 면밀히 검토해야 합니다. 주변 시세 대비 적정 가격으로 입찰 시 안정적인 투자처가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

임차인 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인의 보증금을 인수하지 않아 투자 위험 감소.

입지 조건: 한울중학교 인근의 준주거지역에 위치하여 주거 가치 유지.

잠재적 가치: 신축 건물(2021년 사용승인)로서 향후 지역 가치 상승 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 284,000,000원

시세 분석 결과, 주변 유사 면적 오피스텔의 시세는 약 20,000,000원/평 (약 6,050,000원/m²) 내외로 형성되어 있으며, 본건(43.07㎡, 약 13.0평)의 시세는 약 260,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시장 시세 대비 높은 편에 속하므로, 잠재적 리스크와 명도 비용 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 판단 하에, 감정가의 약 90% 수준을 희망가로 제안합니다.

희망 입찰가: 255,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.