나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경1869 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 70-22 초원넥스빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이원 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서울특별시 은평구 역촌동 소재‘서울특별시서북병원’북동측 인근에 위치하고, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등 내벽: - 창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

- 제시외 건물(1-1)이 소재하며, 제시외건물은 집합건축물대장(전유부)상 2024.9.26.자로 주택과-23835(2024.9.24.)호에 의거 위반건축물 표시 등재[위반사항: 501호 5㎡ 판넬/판넬 주거용]되어 있으며, 경매 참여시 참고 및 위반건축물로 인한 이행강제금 부과 등의 행정처분 여부 등에 대하여 별도 확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경1869 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 70-22 초원넥스빌 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 2억 2백 5십만원 (202,250,000원)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 23.41㎡ (약 7.08평)

토지지분: 23.414㎡ (약 7.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 42.93㎡ (약 12.99평)

건물지분: 42.93㎡ (약 12.99평)

건물 제시외면적: 5.00㎡ (약 1.51평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정평가일: (정보 없음 - 감정가액 기준년도 불명확)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ‘서울특별시서북병원’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)에 해당합니다. 과거 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되었으나, 현재(2026년 9월) 지정 기간이 만료되었습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 주변 시설 (혐오시설 확인 결과)

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건과 인접한 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 폐기물 처리 시설이나 소각장과 관련된 논의가 일부 지역에서 존재하나, 본건 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

3.2. 임차인 현황

임차인: 서

보증금: 136,000,000원

차임: 50,000원

전입일자: 2024-02-13

확정일자: 2024-02-13

배당신고일자: 2025-11-19

대항력: 있음

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

본 경매물건은 채권자 박OO의 신청에 의한 강제경매입니다.

등기부등본상 을구 순위 5번 전세권설정등기(2025.05.07. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

임차인 서 는 보증금 136,000,000원과 함께 대항력이 있으므로, 해당 보증금은 매수인에게 인수될 것으로 판단됩니다.

3.4. 인수되는 보증금

총 인수 보증금: 136,000,000원

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 인근 역촌동 지역에서 유사한 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 전용면적 29.52㎡ (약 8.93평), 1층, 1991년식 건물, 149,000,000원 (약 504만원/㎡)

* 2026년 5월 거래: 전용면적 25.81㎡ (약 7.81평), 3층, 2012년식 건물, 155,000,000원 (약 600만원/㎡)

* 2026년 5월 거래: 전용면적 48.30㎡ (약 14.61평), 6층, 2016년식 건물, 330,000,000원 (약 683만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건은 전용면적 42.93㎡ (약 12.99평)으로, 위 사례들 중 25.81㎡ 및 48.30㎡ 거래 사례와 비교 가능합니다.

최신 거래 사례인 2016년식 48.30㎡ 건물의 경우, 3.3억 원에 거래되었으며 ㎡당 약 683만원입니다. 유사한 시기에 거래된 2012년식 25.81㎡ 건물은 1.55억 원에 거래되어 ㎡당 약 600만원 수준입니다.

본 건물의 건축 연도(2005년식)와 면적(42.93㎡)을 고려할 때, ㎡당 시세는 약 600만원에서 680만원 사이로 형성될 것으로 예상됩니다.

이를 바탕으로 본건의 현 시세는 약 2억 5천 7백만원에서 2억 9천 3백만원 수준으로 추정됩니다. (42.93㎡ * 600만원/㎡ ~ 42.93㎡ * 680만원/㎡)

감정가액 2억 2백 5십만원 대비 상당한 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 은평구 역촌동의 주거 밀집 지역에 위치하여 조용한 주거 환경을 제공합니다. 인근에 서울특별시서북병원이 있어 의료 시설 이용이 편리하며, 주변 편의시설 및 근린생활시설 이용도 용이합니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 본건은 5층 501호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 미상, 창호는 샤시로 시공되었습니다. 위생 및 급배수, 난방, 소방 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

5.3. 토지 이용

토지는 세장형의 평지로서 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

임차인 서 (보증금 1억 3천 6백만원)은 대항력이 있으므로, 보증금 전액이 매수인에게 인수됩니다. 이는 총 매입 비용 증가 요인입니다.

6.2. 위반건축물 존재

제시외 건물 5.00㎡ (약 1.51평)이 위반건축물로 등재되어 있으며, 이는 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정처분 대상이 될 수 있습니다. 입찰 전 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동의 다세대주택으로, 감정가액이 최근 주변 시세 대비 낮게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 특히, 전용면적 42.93㎡ 기준으로 ㎡당 시세가 600만원에서 680만원 수준으로 추정되는 반면, 감정가는 2억 2백 5십만원 수준에 머물러 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 3천 6백만원이 매수인에게 인수되고, 위반건축물 등재로 인한 잠재적 추가 비용 발생 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래 사례를 고려할 때, 감정가가 현저히 낮게 평가되어 있어 시세차익 기대 가능성이 높습니다.

* 도심 접근성: 서울 은평구에 위치하여 도심 접근성이 양호한 편입니다.

* 주거 편의성: 병원, 버스정류장 등 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 136,000,000원

* 감정가: 202,250,000원

* 추정 시세: 약 257,790,000원 ~ 293,330,000원

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산합니다. 추정 시세 범위 하단을 기준으로 계산 시,

예상 입찰가 = 추정 시세 (하단) - 인수 보증금

예상 입찰가 = 275,540,000원 - 136,000,000원 = 139,540,000원

따라서, 본 물건에 대한 적정 입찰가는 약 1억 3천 9백 5십만원 ~ 1억 5천만원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

리스크 요인(위반건축물, 임차인 명도 등)을 감안하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.