나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12581 [1] 서울특별시 금천구 가산동 142-62 이호드림파크 제7층 제702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산초등학교" 서측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 이호드림파크 제7층 제702호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(가산디지털 단지역)이 소재하는 등대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상9층건내 제7층 제702호로서, (사용승인일: 2021.05.27) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 기계식주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 광대한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

임차인 류상혁의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12581 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 142-62 이호드림파크 제7층 제702호

용도: 다세대주택

감정가: 347,000,000원

토지면적: 10.93㎡ (약 3.30평)

건물면적: 32.50㎡ (약 9.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

가산초등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 지하 1층, 지상 9층 건물 중 제7층 제702호입니다.

사용승인일은 2021년 5월 27일로 비교적 신축 건물입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 샤시창호로 구성되어 있습니다.

난방설비, 급배수 및 위생설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용상태는 사다리형이며, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 활용 중입니다.

북측으로 도로에 접해 있습니다.

4. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정등기 (2025타경12581) 입니다.

이 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (본건 채권자) / 류상혁 (실제 거주자로 추정)

보증금: 299,000,000원

전입일자: 2021-11-19

확정일자: 2021-11-17

배당신고일자: 2023-09-21

등기부상 권리종류: 주택임차권 (을1)

등기부상 말소여부: 말소 (말소기준권리보다 후순위)

비고: 채권자가 강제경매를 신청했으므로, 해당 임차권은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 물건명세서상 'HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인' 등의 특이사항이 있으나, 말소기준권리 하의 임차권은 소멸하는 것이 일반적입니다. '대항력: 없음'으로 명시되어 있어 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 오

보증금: 0원 (표기상)

차임: 0원 (표기상)

전입일자: 2024-02-13

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 전입일자(2024.02.13)가 말소기준권리(2025.10.14)보다 선순위이나, '보증금 0원'으로 표기되어 있습니다. 다만, '대항력 있음'으로 명시되어 있어 실제 보증금이 존재하고 대항력을 행사할 경우, 해당 보증금은 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충될 수 있으므로, 현장 조사 및 권리관계 재확인이 반드시 필요합니다.

5. 상권분석

해당 물건이 위치한 가산동 일대는 서울디지털산업단지와 주거지역이 혼합된 지역입니다.

다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 공존합니다.

지하철 가산디지털단지역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달해 있어 관련 종사자들의 배후 수요가 있는 편입니다.

6. 생활정보

교통: 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

교육: 가산초등학교가 인근에 위치.

편의시설: 상업지역 및 디지털단지 인근으로 다양한 편의시설 이용 가능.

7. 잠재적 리스크

오 임차인의 대항력 존재 및 보증금 인수 가능성: '대항력 있음'으로 명시된 오 임차인의 경우, 보증금이 0원이 아니거나 대항력을 주장할 경우 매수인이 해당 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되는 부분이므로, 철저한 조사가 필요합니다.

HUG 인수조건 변경 및 류상혁 임차권 관련 복잡성: 물건명세서 상의 'HUG 인수조건 변경' 및 '류상혁의 주택임차권승계인 주택도시보증공사' 관련 조건들은 매수인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 하고 있으나, 등기부상 말소된 것으로 확인됩니다. 다만, 경매 진행 과정에서 변동사항이 있었는지 추가 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 다세대주택으로 비교적 양호한 건물 상태와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

그러나 '오 ' 임차인의 대항력 존재 가능성이라는 명확한 위험 요소를 내포하고 있으며, 이에 대한 인수 보증금 부담 여부가 불확실합니다.

HUG 관련 복잡한 조건들도 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다.

9. 투자 포인트

신축 건물로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

가산디지털단지 인근으로 직주근접 수요가 존재합니다.

대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

10. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 매매가는 약 21,300만원에서 29,300만원 사이로 형성되어 있습니다. (2026년 5월 기준)

본건의 건물면적 32.50㎡ (약 9.83평)에 대해, 가장 유사한 거래 사례(2018년식, 33.87㎡, 29,300만원)를 기준으로 평당 약 865만원으로 산정하면, 약 28,112만원의 시세가 추정됩니다.

감정가는 34,700만원으로 시세보다 높게 책정되었습니다.

인수 보증금 합계가 0원이라는 정보와 '오 ' 임차인의 대항력 존재 위험성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

상기 제반 사항 및 잠재적 리스크를 고려하여, 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

특히 '오 ' 임차인의 실제 보증금 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.