나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12533 [1] 서울특별시 강서구 공항동 54-3 삼익마곡스테이 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 지하철 5호선 "송정역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 소규모 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(송정역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층건내 제4층 제401호로서, 외 벽 : 벽돌 치장쌓기 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 도시형생활주택단지형다세대임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 4m 개인소유의 지목 도로와 접하고 있으니 참고하시기 바람.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12533 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 54-3 삼익마곡스테이 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대))

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 중 4층

준공일: 2018년 5월 10일 (사용승인일 기준)

건물 면적: 29.14㎡ (약 8.8평)

1.3. 토지 정보

토지 면적: 20.45㎡ (약 6.2평)

토지 지분: 20.453㎡

토지 이용 현황: 도시형생활주택 건부지로 이용 중

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 255,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 지하철 5호선 송정역 남측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 소규모 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 송정역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 주변 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 인근 지역의 특성상 항공기 운항과 관련된 소음이나 시설이 존재할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 등기부상 인수되는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다. (지상권 관련 언급은 있으나, 등기부상 확인되는 사항은 없습니다.)

* 말소기준 권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경12533). 을1구의 주택임차권(김준형)보다 선순위에 해당합니다.

* 등기부 요약:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2018.12.17)

* 갑4: 소유권이전 (2018.12.17)

* 을1: 주택임차권 (권리자: 김준형, 202,000,000원, 2024.10.15 접수, 말소 예정) - 전입일자 2022.10.07, 확정일자 2022.10.07

* 갑5: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 202,000,000원, 2025.10.13 접수, 말소기준 권리)

* 총 등기부 채권액: 202,000,000원

3.2. 인수되는 권리

없음.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(김준형)

* 보증금: 202,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022.10.07

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건은 HUG 인수조건 변경이 적용되며, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

3.4. 말소기준 권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경12533)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 지하철역 인근에 위치하여 기본적인 상업시설 및 근린생활시설 이용이 편리합니다. 주거지 내에 위치하므로, 거주 목적에 적합한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 임대/매매 시세 분석

* 주변 단지 시세 분석 (2026년 5월 거래 기준):

* DH팰리스 (2017년 준공, 29.48㎡, 5층): 26,700만원

* DH팰리스 (2017년 준공, 29.84㎡, 3층): 30,000만원 (주소 오류 가능성 있음)

* 유원펠리체 (2016년 준공, 40.04㎡, 6층): 26,000만원

* 본건 (삼익마곡스테이, 2018년 사용승인, 29.14㎡, 4층):

* 본건은 전용면적 29.14㎡로, 최근 거래된 DH팰리스의 29.48㎡와 유사한 면적입니다.

* DH팰리스 5층 매물이 26,700만원에 거래된 점을 고려하면, 본 건의 시세는 26,000만원 ~ 28,000만원 범위 내로 추정됩니다.

* 감정가(255,000,000원)는 이러한 최근 시세 범위와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 투자 매력이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

송정역 및 주변 상업시설 이용이 편리하며, 대형마트, 병원, 관공서 등은 차량 이용 시 접근 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 공항초등학교, 송정초등학교, 공항중학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 의료시설

주변 병원 및 의원 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 지정 기간 (2024.09.10 ~ 2029.09.09, 2025.08.26 ~ 2026.08.25, 2025.10.20 ~ 2026.12.31) 내에서 외국인 등 특정 매수자는 허가를 받아야 할 수 있습니다. 매수 전 자격 및 허가 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

* 임차인 HUG는 대항력이 없으며, 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 해당 포기 및 말소 절차가 명확히 이행되는지 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음이 발생할 수 있습니다.

* 도시형생활주택의 경우, 일반 공동주택 대비 관리나 재건축 등에서 차이가 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 지하철 5호선 송정역 역세권으로 뛰어난 교통 환경.

* 2018년 준공된 비교적 신축 건물에 위치.

* 전용면적 29.14㎡로 1~2인 가구에 적합한 실거주 및 투자용 물건.

* 감정가가 최근 실거래가 수준과 비슷하거나 일부 낮아 시세 차익 기대 가능.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적음.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 공항동, 지하철 5호선 송정역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 뛰어난 교통 환경과 양호한 주변 주거 여건을 갖추고 있습니다. 2018년 사용 승인된 건물로 비교적 신축이며, 전용면적 29.14㎡는 1~2인 가구에게 적합합니다.

감정가는 255,000,000원이며, 최근 주변 유사 물건의 매매 시세(약 26,000만원 ~ 28,000만원)와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리 분석상 매수인이 인수할 부담 있는 권리나 임차보증금은 없습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등 일부 법적 제한 사항이 있으므로 매수인의 자격 및 해당 허가 요건을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 시세 대비 합리적인 가격으로 매수 가능하며, 역세권 소형 주거 상품으로서 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

최근 실거래가 분석:

* DH팰리스 (29.48㎡, 5층, 2026.05): 26,700만원

* 유원펠리체 (40.04㎡, 6층, 2026.05): 26,000만원

본건 (29.14㎡, 4층)은 위 시세 데이터를 참고하여, 면적 및 층수를 고려했을 때 26,000만원 ~ 28,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 접근 시: 255,000,000원 ~ 265,000,000원

적정 시세 반영 시: 265,000,000원 ~ 275,000,000원

최종 입찰가는 본건의 실제 현황, 현장 조사 결과, 입찰 당시의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

본 보고서에서는 265,000,000원 ~ 275,000,000원 범위를 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.