나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12390 [1] 서울특별시 구로구 고척동 46-27 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2025.10.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 서울특별시 구로구 고척동 소재 "동양미래대학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 주거용으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 완경사 지대내 대체로 평탄한 정방형의 토지로서 단독주택(다중주택)의 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 3M 내외 도로에 접하고 이를 통해 남서측 약 5M 내외 도로로 지출 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 건축허가·착공제한지역((최초)제한공고일부터 2년(단, 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정·고시가 있는 경우 고시일까지)<건축법>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 3층 건물로서, (사용승인일: 2020.05.20.) 외벽: 석재붙임 등 마감, 창호: 하이샷시 창호 등 임.

이용상태

지1층 ~ 3층 : 단독주택(다중주택) 옥탑1층 : 다락(10.43㎡) 및 계단실(6.24㎡)

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상 임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12390 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 지현희 (지OOOOO)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 고척동 46-27

용도: 다중주택

감정가: 918,436,200원

토지 면적: 102.00㎡ (약 30.86평)

건물 면적: 203.27㎡ (약 61.50평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건축물 사용승인일: 2020년 05월 20일

1.3. 건물 구조 및 이용상태

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 3층 건물

이용상태: 지하 1층 ~ 지상 3층은 단독주택(다중주택)으로 이용 중이며, 옥탑 1층은 다락(10.43㎡) 및 계단실(6.24㎡)로 이용 중

설비내역: 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 서울특별시 구로구 고척동 소재 "동양미래대학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 주거용으로 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

인접 토지와 완경사 지대 내에 대체로 평탄한 정방형의 토지로서, 현재 단독주택(다중주택)의 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 3M 내외의 도로에 접하고 있으며, 이를 통해 남서측 약 5M 내외 도로로 출입이 가능합니다.

2.5. 주변 시설

* 교육시설: 동양미래대학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 근린생활시설: 주거 지역 내 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 주거시설: 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 주변에 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 06월 05일 접수된 국민은행 근저당권(252,000,000원)입니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 허순희 (2005.02.18), 한기운 (2006.04.07), 최영화 (2017.09.05)

* 근저당권: 국민은행 (252,000,000원, 2020.06.05, 말소)

* 강제경매: 지현희 (190,000,000원, 2025.10.02, 말소)

* 임의경매: 에프케이2603유동화전문유한회사 (2026.07.15, 말소)

* 토지 등기부 채권 총액: 252,000,000원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 최영화 (2020.05.27)

* 근저당권: 국민은행 (252,000,000원, 2020.06.05, 말소)

* 주택임차권: 황재영 (60,000,000원, 2024.09.04, 말소), 지현희 (180,000,000원, 2024.05.31, 말소), 김은경 (45,000,000원, 2025.06.16, 말소)

* 강제경매: 지현희 (190,000,000원, 2025.10.02, 말소)

* 임의경매: 에프케이2603유동화전문유한회사 (2026.07.15, 말소)

* 건물 등기부 채권 총액: 537,000,000원

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항: 지상권 개요 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-06-16

확정일자: -

배당신고일자: 2025-06-16

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 박

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-08-19

확정일자: 2022-08-19

배당신고일자: 2025-12-23

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 심

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-06-29

확정일자: 2020-06-16

배당신고일자: 2025-12-31

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 유

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-28

확정일자: 2022-06-27

배당신고일자: 2025-11-19

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 이

보증금: 50,000,000원

차임: 250,000원

전입일자(사업일자): 2024-05-10

확정일자: 2024-05-10

배당신고일자: 2025-12-26

대항력: 없음

비고: 월세 임차인

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-06-27

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 지

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-11-26

확정일자: 2021-11-05

배당신고일자: 2024-05-31

대항력: 없음

비고: 본 경매 사건의 채권자 중 한 명 (강제경매 신청)

* 임차인: 황

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-08-28

확정일자: 2020-08-12

배당신고일자: 2024-09-04

대항력: 없음

비고:

3.5. 인수 보증금 합계

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금이 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세 분석

입력된 최근 매매 정보를 토대로 분석한 결과, 본건 소재지 인근의 다세대 주택의 경우 2023년~2026년 7월 기준, 면적 약 40~50평대(전용면적 기준) 물건이 1억 8천 5백만원에서 2억 7천 9백만원 사이에 거래되었습니다. 이는 지역 내 주택 거래가 활발함을 시사합니다.

4.2. 거래 동향

최근 2026년 7월에 거래된 다세대 주택들의 정보를 볼 때, 지역 내 주택 시장은 안정세를 유지하고 있으며, 신축 및 비교적 최근에 건축된 건물에 대한 수요가 꾸준함을 알 수 있습니다. 본건은 다중주택으로, 다세대주택과는 건축법상 차이가 있으나, 주변 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변에는 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

본건 북서측 인근에 동양미래대학교가 위치하여 교육 환경에 긍정적인 영향을 미칩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 지역이 지정되어 있습니다.

* 건축법, 공항소음 방지법, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법, 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 따른 각종 제한이 존재합니다. (세부 내용은 감정평가서 요약 참고)

* 특히, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역(남부교육청 확인 요망), 대공방어협조구역 등은 건축 및 개발 시 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계

* 임대관계는 조사된 바 없으나, 다수의 임차인이 거주 중입니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 다만, 이 임차인은 월세로 거주 중이며, 보증금 0원인 이 임차인도 존재합니다.

6.3. 특이사항

* 본건은 유동화 물건으로, 채권이 유동화되어 관리되고 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 서울특별시 구로구 고척동에 위치한 다중주택으로, 동양미래대학교 인근에 자리하고 있어 주거 및 교육 환경이 양호합니다. 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 철근콘크리트 구조로 견고하게 지어졌습니다. 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 감정가는 9억 1천 8백 4십 3만 6천 2백원입니다.

7.2. 투자 가치 평가

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리나 매수인이 인수해야 할 임차인의 대항력 있는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 총 임차인 보증금 합계 5억 6천 5백만원과 선순위 국민은행 근저당 2억 5천 2백만원을 고려할 때, 약 8억 1천 7백만원 가량의 금액이 경매 절차에서 소요될 것으로 예상됩니다. 감정가 대비 낙찰가율을 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 각종 토지 이용 계획상의 제한사항은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요소

* 서울 구로구 고척동의 입지, 동양미래대학교 인근

* 2020년 사용승인된 신축급 다중주택

* 토지 및 건물 일괄매각으로 인한 명확한 권리관계

* 대항력 있는 임차인 없음, 매수인의 보증금 인수 의무 없음

* 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 판단될 경우 시세차익 기대 가능

8.2. 부정적 요소

* 다양한 토지 이용 계획상의 제한사항 존재 (제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 소음, 군사시설 보호구역 등)

* 본건 주택의 건축 연도(2020년) 대비 토지 면적(102㎡)이 상대적으로 작아, 용적률 활용에 제약이 있을 수 있음. (제시된 토지 면적 102㎡와 건물 면적 203.27㎡, 3층 건물 규모로 볼 때, 용적률 169.16%로 확인됨. 이는 법정 용적률 200%를 초과하지 않음)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

본건과 인근 지역의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 40~50평대 물건이 1억 8천 5백만원 ~ 2억 7천 9백만원 선에 거래되고 있습니다. 본건은 다중주택으로 면적이 더 크고, 전체 건물의 가치를 평가해야 합니다. 감정가 9억 1천 8백 4십 3만 6천 2백원을 기준으로, 임차인 보증금 및 선순위 채권액(약 8억 1천 7백만원)을 고려하고, 시장 상황 및 물건의 잠재 가치를 종합적으로 판단할 때, 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

9.2. 입찰가 산정

본건의 예상 입찰가는 약 850,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가(918,436,200원)의 약 92.5% 수준으로, 모든 권리가 소멸되고 임차인 보증금도 배당을 통해 회수될 수 있는 금액을 상회하는 범위 내에서 산정한 것입니다. 단, 실제 입찰가는 경매 진행 상황 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.