나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12048 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 772-21 코하임772 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡본동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물 내 제2층 제204호로서, (사용승인일: 2022.04.12) 외 벽 : 외장석재붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비. 난방설비, 승강기설비, 주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측과 남서측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등.용도: 단독.다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12048 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 772-21 코하임772 제2층 제204호

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2022년 4월 12일

감정가: 368,000,000원

토지면적: 21.59㎡ (약 6.53평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.64㎡ (약 7.76평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등.용도: 단독.다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25 및 2025.10.20~2026.12.31)

2. 입지조건

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡본동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태는 남동측과 남서측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

건축물 현황상 건물은 총 5층 건물 중 지상 2층에 위치합니다.

김포공항 주변 지역으로 고도제한 규제가 존재합니다.

3. 권리분석

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2024년 8월 20일 접수된 서울특별시금천구의 압류(갑3)입니다.

등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리 이후에 발생하였으므로, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김하선)

* 보증금: 377,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 2일

* 확정일자: 2022년 7월 19일

* 배당신고일자: 2024년 8월 13일

* 대항력: 없음

중요 특이사항으로, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 임차인의 대항력이 없어 임차인 관련 위험은 적을 것으로 판단됩니다.

등기부등본 요약:

* 갑1: 소유권보존 (박광희)

* 갑2: 소유권이전 (이광오, 387,000,000원)

* 을3: 주택임차권 (김하선, 377,000,000원) - 말소 예정

* 갑3: 압류 (서울특별시금천구) - 말소기준권리

* 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 377,000,000원) - 말소

4. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주택 밀집 지역입니다. 주변에 주민센터 및 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상권 기능을 수행하고 있습니다.

최근 강서구 화곡동 일대는 전세사기 문제 등으로 인해 부동산 시장에서 다소 부정적인 인식이 있었으나, 재개발 및 도시재생 사업 논의도 활발히 진행되고 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 김포공항 인근 지역으로 공항 관련 소음이나 소음으로 인한 주거 환경의 영향을 받을 가능성은 존재합니다.

5. 생활정보

건축물 사용승인일은 2022년 4월 12일로 비교적 신축 건물입니다.

주변에 "화곡본동주민센터"가 있으며, 대중교통 이용이 편리하고 차량 접근도 용이하여 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, HUG 관련 조건(임차인 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건)을 명확히 인지해야 합니다. 비록 대항력은 없으나, HUG와의 조건 조율이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 외국인, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 주택 등 특정 용도 및 대상에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인 자격 및 용도에 따라 추가 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 김포공항 인근 지역으로 항공기 소음 및 고도제한(수평표면구역, 대공방어협조구역 등)의 영향이 있을 수 있습니다.

* 화곡동 지역은 과거 전세사기 문제와 연관되어 주택 시장의 부정적 인식이 존재할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 신축성이 좋다는 장점이 있습니다. 비록 HUG 관련 복잡한 권리관계가 있으나, 임차인의 대항력이 없고 HUG 측에서 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건이 붙어있어 매수인의 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준이며, 주택가 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 공항 주변 고도제한 및 소음, 그리고 지역의 과거 부정적 인식은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 2022년 신축 건물로 비교적 최신 시설 및 마감재를 기대할 수 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 매수인의 부담이 적고, HUG와의 조건으로 보증금 관련 위험이 완화됩니다.

* 강서구 화곡동은 서울 내에서도 지속적인 개발 및 도시 재생이 이루어지는 지역 중 하나입니다.

* 소형 평형으로 1인 가구나 소규모 가구의 수요를 공략할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 정보를 바탕으로 시세 분석을 수행한 결과, 본 물건의 전용 면적(25.64㎡)과 비교 대상 건물의 연식(2019년식, 19.98㎡) 및 거래가(216,000,000원)를 고려할 때, 대략적인 시세는 277,000,000원 내외로 추정됩니다. 본 물건은 2022년식으로 비교 대상 대비 신축성을 고려하여 약 10~15%의 가치 상승분을 반영할 수 있습니다.

감정가(368,000,000원)와 비교 시, 시장 실거래가 수준은 감정가보다 낮게 형성되어 있는 것으로 보입니다.

종합적인 시장 상황, 물건의 신축성, HUG 관련 조건 등을 고려하여, 예상 입찰가는 310,000,000원에서 330,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

본 보고서에서 제시하는 예상 입찰가는 시장 상황에 따라 변동될 수 있으며, 법원 경매 진행 상황 및 현장 조사를 통해 최종적인 판단을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.