나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12494 [1] 서울특별시 금천구 가산동 371-16 아이티캐슬2차 제3층 제302호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역(지하철 1, 7호선) 남서측 근거리에 위치하고 주위에 지식산업센터 및 업무시설, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건은 중로에 접하여 본건까지 차량 주정차 등이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(가산디지털단지역, 1, 7호선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상20층 건물 내 제3층 제302호 및 5층 501호로서 (2008.8.26.사용승인) 외벽: 페어글래스 및 복합판넬 등 마감 창호: 페어글래스 마감임.

이용상태

기호1), 2) 공히 '아파트형공장'으로 이용중임

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 엘리베이터, 화재탐지 및 화재경보장치, 소화전설비, 냉난방설비 등 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 평탄한 세장형 토지로서 아파트형공장 및 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접함), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12494 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 371-16 아이티캐슬2차 제3층 제302호

용도: 지식산업센터 (아파트형공장, 지원시설)

감정가: 456,000,000원

토지면적: 20.02㎡ (약 6.05평)

토지지분: 20.02㎡ (약 6.05평)

건물면적: 83.03㎡ (약 25.12평)

건물지분: 83.03㎡ (약 25.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사에이플러스파이낸셜 (실제 경매 신청 채권자)

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인, 별도등기

특수물건정보: 공동담보, 대항력있는임차인, 별도등기

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역(지하철 1, 7호선) 남서측 인근에 위치합니다.

주위에는 다수의 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

본건은 중로에 접하여 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 분석 결과, 말소기준권리인 주식회사에이플러스파이낸셜의 근저당(을3, 2022.09.01. 접수)보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

이에 따라, 경매를 통해 말소기준권리보다 후순위인 근저당(을4, 을5, 을6), 가압류(갑10, 갑15), 압류(갑12, 갑16), 임의경매(갑14) 등은 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 소유권이전(갑5, 갑6), 소유권이전청구권가등기(갑8) 등도 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸 대상입니다.

특이사항으로, "별도등기"로 기재된 지상권설정 등기(2008.08.21. 제75690호)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 이는 본건의 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

등기부채권 총액은 약 3,241,634,310원입니다.

임차인 현황:

* 주식회사뉴 :

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-20

대항력: 있음

주의: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 인수 여부 및 실제 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 주식회사아 :

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-10-11

대항력: 없음

분석: 대항력이 없어 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 위 대항력있는 임차인의 보증금/차임이 0원인 점을 고려해야 함)

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 가산디지털단지는 서울의 대표적인 IT 및 산업단지로, 관련 기업 및 상업시설이 밀집하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

주변에는 대규모 아파트형공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 유동인구가 많고, 상업 활동이 활발하게 이루어지는 지역입니다.

1.4. 생활정보

지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 도보로 이용 가능하여 서울 시내 및 수도권으로의 접근성이 매우 우수합니다.

단지 내 및 주변에 다양한 편의시설(은행, 식당, 카페 등)이 잘 갖추어져 있어 직장인들의 생활 편의성이 높습니다.

중로에 인접하여 차량 이용 또한 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 토지에 설정된 "지상권설정 등기(2008.08.21. 제75690호)"입니다. 이 지상권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 그대로 인수해야 하므로, 토지 이용이나 향후 재개발 시 제약이 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인(주식회사뉴 )의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 계약 내용과 다를 수 있으며, 이에 따른 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

현재 채권 총액이 약 32억 원에 달하여 채무 규모가 상당히 큰 편입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 산업 지구인 가산디지털단지에 위치하여 입지적 장점은 분명하지만, 인수해야 하는 "지상권"이라는 중대한 권리 하자 존재로 인해 투자 가치 평가에 신중을 기해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 존재도 추가적인 고려 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

가산디지털단지라는 우수한 입지조건과 편리한 교통망을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

관련 산업 종사자 및 기업의 수요가 꾸준한 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 "인수 보증금"이 0원이므로, 이를 제외하고 산정합니다.

그러나 토지 이용에 중대한 제약을 가하는 "지상권"을 매수인이 인수해야 한다는 점을 감안할 때, 감정가(456,000,000원) 이하에서 신중하게 접근해야 합니다.

해당 지상권으로 인한 실질 가치 하락분 및 제반 위험을 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다. (구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 권리 분석 및 시장 조사를 통해 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.