나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12477 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 3769 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "신길6동 주민센터" 북동측 인근 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철 7호선 "신풍역"으로부터 약 70m거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로 "대방천로"까지 약 30m 거리임.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),제1종지구단위계획구역(신길동 제1종지구단위계획구역 - 도시계획과문의),가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,교육환경보호구역(2015-03-09)(서울남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(서울대길초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가) : 연와조 평슬래브지붕 지하1층, 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 1989.10.21.) 외벽 : 적벽돌쌓기 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호(가) : 단독주택으로 이용중임. 본건은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 일반건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생설비(급배수 및 급탕 등), 도시가스 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"와 같이 본건 토지 일련번호(1) 지상 건축물 기호(가)에 제시외건물 기호 ㉠(샷시조, 다용도실 등, 약 6㎡, 1층 소재), 기호 ㉡(샷시조, 다용도실 등, 약 9.5㎡, 2층 소재), 기호 ㉢(샷시조, 다용도실 등, 약 4㎡, 2층 소재), 기호 ㉣(경량철판 및 샷시조, 주택, 약 28.75㎡, 옥탑층 소재) 기호 ㉤(판넬조, 창고, 약 8㎡, 옥탑 상부 소재)이 소재하며, 제시외건물 기호 ㉠~㉤의 면적은 개략적인 실측 면적으로서 측량에 의한 정확한 면적과 차이가 있을 수 있으니, 경매진행시 참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12477 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 3769

용도: 단독주택

감정가: 1,598,163,220원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.2. 면적 정보

토지면적: 119.00㎡ (약 36.0평)

건물면적: 171.18㎡ (약 51.8평)

건물 제시외면적: 56.25㎡ (약 17.0평)

1.3. 특이사항

특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보

채권자: (OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "신길6동 주민센터" 북동측 인근 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

지하철 7호선 "신풍역"에서 약 70m 거리로 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로 "대방천로"까지는 약 30m 거리이며, 차량 접근도 가능합니다.

2.3. 토지 및 도로상태

본건 토지는 인접 도로 및 인접 토지와 등고 평탄한 사다리형이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층이하), 제1종지구단위계획구역(신길동)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역(서울대길초등학교), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 8월 8일 접수된 주식회사한마음캐피탈대부의 근저당권(을11)입니다. 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 주요 권리관계

* 소유권이전 (갑1): 1987-11-05, 장길수 (매매)

* 근저당권 (을11): 2023-08-08, 주식회사한마음캐피탈대부, 720,000,000원 (말소기준권리)

* 소유권이전청구권가등기 (갑12): 2023-08-16, 이황길 (매매예약) - 본 가등기는 향후 소유권에 영향을 줄 수 있는 중요한 권리이므로 특별한 주의가 필요합니다.

* 압류 (갑13, 갑14): 동작세무서장, 영등포구 (등기부상 말소 예정)

* 임의경매 (갑15): 2025-10-13, 주식회사한마음캐피탈대부, 400,000,000원 (본건 경매 개시 결정)

3.3. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 존재하며, 특히 대항력 있는 임차인이 다수 확인됩니다.

* 임차인: LI jinYU

전입일자: 2020-02-20

대항력: 있음

보증금/차임: 0원

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 박오묵

전입일자: 2015-01-12

대항력: 있음

보증금/차임: 0원

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 백서은

전입일자: 2015-10-30

대항력: 있음

보증금/차임: 0원

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 신미숙

전입일자: 2015-07-17

대항력: 있음

보증금: 120,000,000원

확정일자: 2015-07-17

배당신고일자: 2025-12-30

비고: 인수될 가능성이 있는 보증금.

* 임차인: 엄일용

전입일자: 2020-08-07

대항력: 있음

보증금/차임: 0원

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 임종남(REN ZHONGNAN)

전입일자: 2020-04-20

대항력: 있음

보증금: 5,000,000원

확정일자: 2020-04-20

배당신고일자: 2026-01-02

비고: 인수될 가능성이 있는 보증금.

* 임차인: WU ZHENNAN

전입일자: 2023-09-30

대항력: 없음

* 임차인: 이장춘

전입일자: 2025-04-21

대항력: 없음

* 임차인: 이황길

전입일자: 2023-08-14

대항력: 없음

비고: 소유권이전청구권가등기 권리자와 동일인.

인수 보증금 합계: 0원 (법원 고지 기준)

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건이 위치한 신길동 지역은 주거 밀집 지역으로, 다양한 형태의 주택(단독, 다세대, 연립)과 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다.

4.2. 주변 시세 분석 (참고)

제공된 최근 매매 및 전월세 정보는 인근의 연립 및 다세대 주택 거래 사례입니다.

* 2026년 3월 거래된 23.72㎡ 연립 주택이 27,781만원에 거래되었습니다. (약 1,171만원/㎡)

* 2026년 3월 거래된 35.97㎡ 다세대 주택이 36,200만원에 거래되었습니다. (약 1,006만원/㎡)

* 2026년 3월 거래된 71.92㎡ 다세대 주택이 48,000만원에 거래되었습니다. (약 667만원/㎡)

본건은 단독주택으로, 토지 면적이 119.00㎡(약 36평)에 달하여 이러한 연립/다세대 주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 다만, 주변 지역의 전반적인 부동산 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하며, 건물 노후도 등을 고려하여 가치가 산정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

본건은 서울대길초등학교와 인접한 상대보호구역 내에 위치합니다. 주변에 신길6동 주민센터가 있으며, 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 기타

건축물 사용승인일은 1989년 10월 21일로, 약 30년 이상 경과된 건물입니다. 기본적인 위생설비 및 도시가스 난방설비가 되어 있는 것으로 조사되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인은 다수의 대항력 있는 임차인입니다. 특히, 보증금/차임이 0원으로 기재된 임차인(LI jinYU, 박오묵, 백서은, 엄일용)의 경우, 실제 보증금 규모나 명도 과정에서의 분쟁 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 신미숙(1.2억) 및 임종남(500만) 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하거나 배당을 통해 회수될 수 있습니다.

6.2. 소유권이전청구권가등기

이황길 명의의 소유권이전청구권가등기(매매예약)는 향후 소유권 분쟁의 소지가 있으므로, 가등기권자의 권리 행사 여부 및 절차에 대한 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

6.3. 제시외 건물

일부 제시외 건물(샷시조, 경량철판 및 샷시조, 판넬조 등)이 존재하며, 이 또한 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 제시외 건물의 현황, 불법 건축물 여부, 명도 대상 포함 여부 등을 확인해야 합니다.

6.4. 건물 노후도

1989년 사용승인된 건물로, 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 7호선 신풍역 초역세권에 위치한 단독주택으로, 입지 조건은 우수합니다. 넓은 토지 면적(119㎡)은 향후 활용 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인, 특히 보증금 규모가 불분명하거나 0원으로 기재된 임차인들의 존재와 소유권이전청구권가등기는 명도 및 소유권 확보에 있어 매우 중대한 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 권리 관계와 임차인 이슈를 철저히 분석하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 7호선 신풍역 도보 약 1분 거리의 탁월한 교통 환경.

* 넓은 토지 면적: 119㎡의 토지 면적은 단독주택으로서 높은 가치를 지닙니다.

* 주거 지역 내 희소성: 도심 내 단독주택의 희소성으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

* 향후 개발 가능성: 용도지역(제2종일반주거지역) 및 지구단위계획구역 지정에 따른 향후 재건축 또는 증축 가능성 검토.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,598,163,220원입니다. 하지만 위에 명시된 바와 같이 다수의 대항력 있는 임차인(특히 보증금 및 차임 미상 임차인)과 소유권이전청구권가등기라는 중대한 권리 리스크가 존재합니다. 또한, 인수 보증금 합계가 0원으로 고지되었으나, 명도 과정에서의 협의 및 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

이러한 리스크를 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 상당한 할인이 필요합니다.

주변 유사 거래 사례의 면적당 가격을 고려하고, 본건의 토지 가치 및 건물 노후도, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 판단하였을 때, 예상 입찰가는 1,000,000,000원 ~ 1,200,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해서는, 입찰 전 법률 전문가와 함께 임차인 명도 및 가등기 관련 리스크를 면밀히 분석하고, 예상되는 명도 비용 등을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.