나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경724 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-18 신영베르디움에이 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다 세대주택 등의 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통이 용 편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제304호로서, - 사용승인일: 2020년 6월 19일 - 외벽: 석재붙임 마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 현재 도시형생활주 택(단지형다세대) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측 및 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경724 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-18 신영베르디움A 제3층 제304호

건물명: 신영베르디움A

용도: 도시형생활주택

감정가: 275,000,000원

토지면적: 18.26㎡ (약 5.52평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택 등 공동주택과 단독주택, 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 내 동측 및 북측으로 포장도로와 접해 있습니다.

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

인근 지역은 김포공항과 인접하여 항공기 소음의 영향을 받을 수 있으며, 공항 관련 시설보호구역에 포함되어 있습니다.

1.3. 권리분석

채권자는 김OO이며, 경매는 부동산강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 2023년 2월 1일자 경기광주세무서장의 압류입니다.

주요 권리로는 채권자 겸 임차인인 김다영의 주택임차권(을4)이 있습니다.

김다영 임차인은 2020년 11월 6일 전입, 2020년 10월 13일 확정일자를 받아 대항력(있음)을 갖추고 있으며, 보증금은 280,000,000원입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 갑3 압류(경기광주세무서장)가 말소기준권리이며, 갑4 강제경매(김다영)는 말소 대상입니다. 을4 주택임차권은 인수 대상입니다.

등기부채권 총액은 280,000,000원이며, 이는 김다영 임차인의 보증금 총액과 일치합니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 김다영이 있습니다. 임대차보증금 280,000,000원에 대한 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 상권 및 생활정보

본건은 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 인근에는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

주요 설비로는 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

건물은 2020년 6월 19일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인(김다영)의 보증금 280,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 하므로 총 매수 비용이 증가할 수 있습니다.

토지이용계획 상 공항 관련 보호지구 및 수평표면구역에 포함되어 있어, 향후 건축 등 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 김포공항 인근에 위치하여 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년 준공)된 도시형생활주택으로, 입지조건은 보통 수준입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 경매를 신청한 채권자이기도 하다는 점입니다. 임차인의 보증금이 감정가보다 높다는 점은 매각 시 보증금 인수 부담이 발생할 가능성이 높음을 시사합니다. 따라서 입찰 시 인수해야 할 금액을 포함한 총 취득 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2020년 준공된 비교적 신축 건물이라는 점이 장점입니다.

강서구 화곡동 지역은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

신축 건물임에도 불구하고 감정가 대비 인수해야 할 임차인 보증금 부담을 고려하여 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 건물(2019년식, 19.98㎡)의 거래가가 216,000,000원 (약 10.81백만원/㎡)임을 감안할 때, 본건(29.98㎡)의 현 시세는 약 324,100,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 가치를 고려한 예상 입찰가는 약 324,100,000원으로 산정할 수 있습니다.

이 가격은 순수 물건의 시장 가치를 의미하며, 실제 입찰 시에는 임차인 인수 보증금(280,000,000원)과 배당 결과에 따른 잔액 인수 여부를 반드시 확인하여 총 매수 비용을 산정해야 합니다.

1.9. 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 분석

제공된 최근 매매 정보 중 2019년식, 19.98㎡ 면적의 건물이 21,600만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 10.81백만원의 시세로 볼 수 있습니다.

비교 대상 건물의 면적(29.98㎡)과 유사한 시기에 건축된 건물임을 감안할 때, 본 물건의 시세 산정 시 이 거래 사례를 가장 중요하게 참고할 수 있습니다.

나머지 1986년식 및 2002년식 건물의 거래가는 해당 연식 및 건물 상태를 반영하여 상대적으로 낮은 시세를 보여주고 있습니다.

1.10. 건축물 표제부 요약

본 건물은 서울특별시 강서구 화곡동 372-18번지, 도로명주소 서울특별시 강서구 가로공원로76길 30에 위치하며, 신영베르디움A라는 명칭으로 2020년 1월 7일 신축 허가, 2020년 6월 19일 사용승인되었습니다.

건축구조는 철근콘크리트이며, 총 5층 건물로 도시형생활주택(단지형 다세대) 및 근린생활시설로 사용되고 있습니다.

총 동 연면적은 599.42㎡이며, 토지 면적은 302.3㎡입니다.

본건인 304호는 3층에 위치하며, 전유면적은 29.98㎡입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.