나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12289 [1] 서울특별시 양천구 신월동 118-11 로에베 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하는 "월정초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 재래시장, 각종 근린생활시설등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 동측 원거리에 지하철 2,5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층건(사용승인일자: 2022. 9. 4)중 제 4층 제 401호로 외벽: 외장석재붙임 및 치장벽돌붙임 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재 및 타일등 깔기 창호: 새시창호임

이용상태

다세대주택으로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 방2, 거실겸 주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 1층에 주차장시설 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 사다리형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(다세대주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 약 4미터폭(곰달래로11길)의 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 2) 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임 본건이 속한 구분건물은 총 18세대로 이루어짐

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경12289 (1) 사건에 대한 경매 물건 분석입니다.

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12289 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 118-11 로에베 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 345,000,000원 (금 삼억 사천오백만원)

토지면적: 19.78㎡ (약 5.98평)

토지지분: 19.78㎡ (약 5.98평)

건물면적: 26.65㎡ (약 8.06평) (전유부분 면적 기준)

건물지분: 26.65㎡ (약 8.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건축년도: 2022년 9월 4일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물

층수: 본건은 4층 제401호

건물명: 로에베

총 세대수: 18세대

주요 마감: 외벽 - 외장석재붙임 및 치장벽돌, 내벽 - 벽지 및 타일, 바닥 - 바닥재 및 타일, 창호 - 새시

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, "월정초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 및 다세대주택 등 공동주택과 재래시장, 각종 근린생활시설이 혼재하여 주거지로서의 기본적인 여건은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 동측 원거리에 지하철 2, 5호선 환승역인 "까치산역"이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남서측으로 약 4미터폭의 포장도로(곰달래로11길)와 접하고 있으며, 출입도로 상태는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건명세서 상 권리관계

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있습니다. 임대차보증금 360,000,000원이며, 전입일 2022년 11월 16일, 확정일자 2022년 10월 17일입니다. 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부상 말소기준권리(강제경매)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이세록

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-23

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 임차인이지만 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

임차인: 이현우

보증금: 360,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-16

확정일자: 2022-10-17

배당신고일자: 2025-07-28

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 360,000,000원. 보증금 전액 인수 가능성이 높습니다.

3.3. 등기부 요약

소유권보존: 2022-09-22, 주식회사준글로벌 (갑1)

소유권이전: 2022-11-16, 이광오 (갑2)

주택임차권: 2025-07-28, 이현우, 360,000,000원, 인수 (을3)

강제경매: 2025-10-13, 서울보증보험, 336,312,660원, 말소 (갑3, 말소기준권리)

3.4. 등기부채권 총액

채권 총액: 360,000,000원 (주요 권리금액 합산 추정)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건 주변은 다세대주택 밀집 지역으로, 재래시장 및 다양한 근린생활시설이 혼재하여 주거지로서의 상업 환경은 기본적인 수준을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 고센아트빌(91-2, 2016년식, 29.88㎡): 2026년 7월 1일 거래 21,000만원

* 진영이례맨션B(457-8, 2003년식, 57.74㎡): 2026년 7월 2일 거래 24,500만원

* 우일빌라(다)(44-21, 1988년식, 41.18㎡): 2026년 7월 2일 거래 14,000만원

분석: 제시된 주변 매매 정보는 건물 연식과 면적이 다양합니다. 본건은 2022년 준공된 신축 건물로, 비교적 최신 연식이라는 장점이 있습니다. 유사 면적(약 30㎡ 이하)의 다세대주택이 14,000만원에서 21,000만원 수준에 거래되었음을 감안할 때, 본건 자체의 시세는 감정가(34,500만원)를 고려할 때 어느 정도 반영된 것으로 보입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 360,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 중요한 시세 분석 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: "월정초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 생활편의시설: 재래시장 및 각종 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

5.2. 주거 환경

다세대주택 및 아파트가 밀집된 주거 지역으로, 비교적 안정적이고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 중대한 리스크는 대항력 있는 임차인 이현우의 보증금 360,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 감정가(345,000,000원)를 초과하는 금액이므로, 매수 시 총 투입 비용 증가로 이어집니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 수평표면구역, 진입표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도 (2025.8.26.~2026.8.25.), 아파트 용도 (2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

6.3. 공동담보 물건

특이사항 및 특수물건정보에 공동담보가 언급되어 있어, 본건 외 다른 담보 물건과의 관계 확인이 필요합니다.

6.4. 기타 특이사항

임차인 이세록의 임대 내역이 미상이며, 보증금이 0원이지만 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 다세대주택으로 물리적인 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 그러나 3억 6천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점이 최대의 걸림돌입니다. 이 인수 부담액은 감정가를 초과하며, 매수자는 이를 감안하여 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 주변 시세 대비 신축이라는 점은 긍정적 요인이지만, 인수 부담으로 인해 일반적인 시세 접근 방식으로는 분석이 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신식 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 주거지 입지: 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통 접근성: 시내버스정류장이 인접해 있으며, 지하철역(까치산역) 접근성도 보통 수준입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 345,000,000원이나, 매수 시 인수해야 할 임차인 이현우의 보증금이 360,000,000원에 달합니다. 이는 감정가를 15,000,000원 초과하는 금액이므로, 매수자는 보증금 인수 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 본건의 실질적인 매수 총액(입찰가 + 인수 보증금)이 360,000,000원에서 380,000,000원 사이가 되도록 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이를 감안할 때, 예상 입찰가는 0원에서 20,000,000원 사이로 제시할 수 있습니다.

즉, 입찰가 10,000,000원으로 입찰할 경우, 총 투입 비용은 370,000,000원이 됩니다.

이러한 총 투입 비용이 본건의 실제 시장 가치와 비교했을 때 합리적인지를 면밀히 검토 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

주변의 유사 신축 건물 시세를 종합적으로 고려하되, 인수 보증금 부담으로 인해 매우 보수적인 접근이 요구됩니다.

결론적으로, 총 투입 비용이 360,000,000원 ~ 380,000,000원을 넘지 않는 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.