나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12513 [1] 서울특별시 영등포구 도림동 113-13 더클래식 제3층 제303호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 도림동 소재 "도림초등학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산으 로서, 본건 주위로는 다세대, 단독주택 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호 한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제3층 제303호 건으로서, (사용승인일:2018.01.05.) 외벽 : 석재붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 공부상 '사무소'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용중인 것으로 외부관찰 및 탐문조사 등으로 조사됨.(후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2):본건은 2필 일단의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1),(2):본건 북동측 및 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 개발행위허가제한지역, 도로(접합),가축사 육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(건축법 제18조 제2항및제4항에 따른 건축허가등 제한 지역 임기간:2024.9.15.~2025.9.14.)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+ 옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역 ((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~20 26.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허 가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 토지거래계약에관한허가구역(기간:2025.8.31.~2 026.8.30.) <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 기호(2):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 개발행위허가제한지역,가축사육제한구역(( 예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축 허가·착공제한지역(건축법 제18조 제2항및제4항에 따른 건축허가등 제한 지역임기간:2024.9 .15.~2025.9.14.)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)< 교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아 파트(건축법 시행령 별표1)), 토지거래계약에관한허가구역(기간:2025.8.31.~2026.8.30.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12513 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 도림동 113-13 더클래식 제3층 제303호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제3층 제303호

사용승인일: 2018.01.05

토지면적: 24.24㎡ (약 7.33평)

건물면적: 42.05㎡ (약 12.72평)

감정가: 351,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 용도 및 현황

공부상 용도: 업무시설 (사무소)

현황 용도: 주거용 (외부관찰 및 탐문조사 결과)

특이사항: 개발행위허가제한구역, 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 도림동 소재 "도림초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위로는 다세대, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 (7층 이하)

개발행위허가제한지역

가축사육제한구역 (애완 및 방범용 가축 예외)

건축허가·착공제한지역 (2024.9.15.~2025.9.14.)

교육환경보호구역

대공방어협조구역

과밀억제권역

토지거래계약에관한허가구역 (다수 지정)

건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 접합

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단105352 (주택도시보증공사 가압류, 2023.09.05.)

현재 등기사항:

- 소유권보존 (2018.01.10)

- 공유자전원지분전부이전 (2018.08.30, 매매)

- 주택도시보증공사 가압류 (2023.09.05, 금275,000,000원) - 말소기준권리

- 영등포구(서울특별시) 압류 (2024.11.07, 징수과-21 131) - 말소

- 이숙자 강제경매 (2025.10.13, 금245,000,000원) - 말소 (본건 경매 사건의 근거)

등기부채권 총액: 275,000,000원 (말소기준권리 포함 이전 권리 합계)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이숙자

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2020-09-07

배당신고일자: 2025-10-01

대항력: 있음

비고: 공부상 사무소이나 현황 주거용으로 이용 중이며, 임대관계 미상임.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 임차인 이숙자(전입 2020.09.07, 대항력 있음)가 존재합니다.

해당 임차인의 보증금은 245,000,000원이며, 현황 주거용으로 사용 중입니다.

배당신고일자(2025.10.01)가 향후 예정되어 있어, 배당을 통한 보증금 회수 여부는 불확실하며, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

(주의: '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 명시된 임차인이 존재하므로, 낙찰 시 해당 보증금 인수 여부를 반드시 재확인해야 합니다.)

4. 상권분석

* 본건은 주거지역과 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치합니다.

* 인근에 도림초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 주변 편의시설 및 생활 인프라 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 위치.

* 편의시설: 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: 도림초등학교 인근 위치.

6. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축허가·착공제한지역: 2025.09.14까지 건축 관련 행위에 제한이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이숙자(보증금 245,000,000원)는 대항력이 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 해당 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 다수의 제한사항: 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 이용 중이므로, 명도 시 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보로는 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울남부지방법원 2025타경12513호로 진행되는 서울특별시 영등포구 도림동 소재 더클래식 제3층 제303호의 부동산 강제경매 물건입니다.

건물은 2018년에 사용승인된 철근콘크리트 구조로, 현황 주거용으로 사용되고 있으나 공부상으로는 업무시설로 등록되어 있습니다.

입지 조건은 양호한 편이나, 다수의 개발행위 및 건축 제한, 그리고 무엇보다 대항력 있는 임차인이 보증금 245,000,000원을 설정하고 있어 낙찰자가 해당 금액을 인수할 위험이 있습니다.

다수의 토지이용 제한과 건축 제한 기간이 남아있다는 점도 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 현황 주거용 이용으로 인한 전세/월세 임대 수익 기대 가능 (단, 용도 불일치 문제 해소 필요).

* 신축 (2018년) 건물로 비교적 최신 상태 유지.

* 주거 및 상업시설 혼재 지역으로 향후 지역 개발 가능성 내포.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 351,000,000원입니다.

* 잠재적 리스크인 대항력 있는 임차인의 보증금 245,000,000원 인수 가능성을 고려해야 합니다.

* 만약 임차인의 보증금 245,000,000원을 낙찰자가 모두 인수해야 한다면, 실질적인 취득 비용은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

* 따라서, 낙찰가는 실질적인 취득 비용이 감정가를 크게 초과하지 않도록 보수적으로 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가는 본건의 시장 가치, 수익률, 인수 보증금 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 하며, 정확한 시장 조사가 선행되어야 합니다. (일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하나, 본건의 경우 임차인 인수 부담으로 인해 더 신중한 접근이 필요합니다.)

* 투자자 개인의 위험 감수 수준 및 자금 계획에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.