나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경679 [1] 서울특별시 구로구 오류동 313-53 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 구로구 오류동 소재 '오류초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 완경사의 부정형 토지로서, 일부 옹벽 등이 설치된 자연림 상태임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1) 대상물건은 북동측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로, 남서측으로 폭 약 3M 내외의 도로, 북서측으로 폭 약 6M내외의 계단과 접해있으마, 옹벽 등으로 인하여 실질적인 접근은 어려움. ■ 일련번호 2) 대상물건은 북동측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 4M 내외의 도로, 남서측으로 폭 약 3M내외의 도로와 접해있으마, 옹벽 등으로 인하여 실질적인 접근은 어려움.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(저촉), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 사고지 임. ■ 일련번호 2) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 사고지 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경679 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 313-53

용도: 임야

감정가: 707,020,000원

토지면적: 667.00㎡ (약 201.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성OO

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 공동담보

3. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오류초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 여건은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태

대상 물건은 완경사의 부정형 토지이며, 일부 옹벽이 설치된 자연림 상태입니다.

* 인접 도로상태

북동측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로, 남서측으로 폭 약 3M 내외의 도로, 북서측으로 폭 약 6M 내외의 계단과 접하고 있으나, 옹벽 등으로 인해 실질적인 접근이 어려울 수 있습니다. (일련번호 2)의 경우 북동측 6M 포장도로, 남동측 4M 도로, 남서측 3M 도로와 접하나 옹벽 등으로 실질적 접근이 어려울 수 있습니다.)

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(저촉), 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 준보전산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 사고지 임.

4. 권리분석

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인 정보상 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 등기부등본 상에 명시되지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지 등기부요약

말소기준권리: 갑10 (2011-09-02) 국민건강보험공단 압류

매각으로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정이나, 아래 권리는 매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있어 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

갑40: 2025-01-13 접수, 주식회사피앤피솔루션 소유권이전청구권가등기. 본 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

등기부채권 총액: 3,151,750,000원

* 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 등기부상 현재 명시된 지상권은 없습니다.)

참고사항: 지목은 임야이며, 토지이용계획확인서상 '사고지'로 등재되어 있습니다. 이는 법령 위반으로 임목이 훼손되거나 지형이 변경된 후 원상회복이 이루어지지 않은 토지임을 의미하며, 매수인은 원상회복 의무를 인수하게 됩니다. 원상회복 전까지는 개발행위허가가 불허될 수 있습니다.

5. 상권분석

본 물건은 주택지대가 혼재하는 지역에 위치하며, 주변에는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대규모 상업 지역과는 거리가 있으며, 국지적인 상권의 성격을 띕니다. 임야로서의 특성상 직접적인 상권 형성보다는 주변 주거지의 지원 시설로서의 역할이 예상됩니다.

6. 생활정보

* 주요 시설 접근성

'오류초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

7. 잠재적 리스크

* 사고지 지정 및 원상회복 의무: 토지가 '사고지'로 지정되어 있어, 매수인은 토지의 원상회복 의무를 인수해야 합니다. 이는 상당한 비용과 시간을 요구할 수 있으며, 복구 전까지 개발행위허가가 제한될 수 있습니다.

* 소유권이전청구권가등기 인수: 갑40 등기사항인 소유권이전청구권가등기는 경매 절차에서 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 이는 향후 소유권 분쟁 등 심각한 법적 문제로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 접근성 제한: 인접 도로가 있으나 옹벽 등으로 인해 실제 토지로의 접근성이 제한될 수 있습니다.

* 토지이용계획의 제약: 제2종일반주거지역(7층 이하), 준보전산지, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 묶여 있어 개발 및 활용에 제약이 따릅니다.

* 협소한 도로: 남서측 등 일부 인접 도로의 폭이 3M 내외로 협소하여 건축 및 차량 진출입에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 검색 결과, 대상 물건지 주변에서 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치한 임야로, 경매 진행 중입니다. '사고지' 지정으로 인한 원상회복 의무 인수, 소유권이전청구권가등기라는 치명적인 권리 인수 리스크, 제한적인 접근성 등 다수의 잠재적 위험 요소를 안고 있습니다. 주변 환경은 일반적인 주택지대로서 큰 문제가 없으나, 토지 자체의 물적 하자 및 법적 권리 관계가 복잡하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 서울시 내 위치: 수도권에 위치한다는 지리적 이점이 있습니다.

* 가격 메리트 가능성: 다수의 리스크 요인으로 인해 경매가가 현저히 낮게 책정될 경우, 위험 부담을 감수할 투자자에게는 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 만약 '사고지' 복구 및 '가등기' 문제를 성공적으로 해결한다면, 제2종일반주거지역으로서의 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건은 '사고지'로 인한 원상회복 의무 인수, 특히 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기 존재 등 중대한 위험 요소를 가지고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 리스크를 반영하여 매우 보수적으로 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필수적입니다.

* '사고지' 원상회복에 소요될 구체적인 비용 산정.

* 소유권이전청구권가등기 말소 가능성 및 인수 시 발생할 수 있는 법적 리스크와 예상 비용 분석.

* 인근 유사 토지의 실거래가 및 향후 개발 가능성 등을 고려한 정상적인 토지 가치 평가.

* 현장 답사를 통한 실제 접근성 및 주변 환경에 대한 면밀한 분석.

상기 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 권리 인수 부담과 복구 비용을 고려할 때, 낙찰가율은 매우 낮게 형성될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.