나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12544 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움에스 제6층 제607호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "신길역(지하철 5호선)" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 신길역(지하철 5호선)이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 제6층 제607호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공동주택(방1, 욕실1, 보일러실1)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장시설, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8m 내외 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 현황

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12544 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움에스 제6층 제607호

* 물건 종류: 다세대주택

* 감정가: 146,000,000원

* 토지면적: 5.01㎡ (약 1.52평)

* 건물면적: 12.40㎡ (약 3.75평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 한OOOOOOO

3. 건물 상세 정보

* 건축물명: 이지리움S

* 준공연도: 2013년 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물

* 해당 층: 6층

* 호수: 607호

2. 입지조건

3. 주변 환경 및 교통

* 본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가에 위치하며, 지하철 5호선 신길역 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 신길역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

4. 토지이용계획

* 본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속합니다.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

* 또한, 2025년 8월 26일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

4. 권리 관계 요약

* 등기부상 말소기준 권리는 2024년 2월 29일자 영등포구의 압류(갑7)입니다.

* 등기부상 다수의 소유권 이전 및 압류, 강제경매(갑9) 등이 기재되어 있으나, 이는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 다만, 2024년 5월 30일자 윤지원 명의의 주택임차권(을7)이 '인수'로 기재되어 있어, 매수인이 해당 권리를 승계해야 할 가능성이 있습니다.

5. 임차인 현황 및 분석

* 물건명세서 상, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 임대차 보증금은 155,000,000원입니다.

* 임차인의 전입일자는 2022년 5월 16일, 확정일자 2022년 4월 5일입니다.

* 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인의 성명은 윤지원이며, 개인정보 보호를 위해 윤 로 표기합니다.

6. 말소 기준 권리

* 말소기준권리는 2024년 2월 29일자 영등포구의 압류입니다.

4. 상권분석

5. 주변 시세 동향

* 본건과 인근 지역(영등포동2가)의 최근 실거래가 분석 결과, 2026년 3월 기준, 2018년~2019년 준공된 28~29㎡ 규모의 다세대주택이 268,000,000원에서 310,000,000원 사이로 거래되었습니다.

* 이는 본건(12.40㎡)보다 면적이 약 2배 이상 크고 준공 연도가 최신인 건물들의 시세입니다.

* 본건의 면적(12.40㎡)을 고려하여 평당 단가를 역산하면, 유사 면적의 시세는 약 118,000,000원에서 131,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가는 146,000,000원으로, 이는 추정 시세 범위보다 높은 수준입니다.

6. 대상 물건 특이점

* 본건은 12.40㎡의 소형 면적임에도 불구하고, 13층 건물의 6층에 위치하고 있습니다.

* 건물 연면적 대비 대지권 비율이 낮아 토지 가치보다는 건물 자체의 가치 비중이 높을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

6. 편의시설 및 접근성

* 지하철 5호선 신길역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주거와 상업시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주변에 녹지 공간이나 특정 혐오 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 일반적인 도심 주거 환경으로 판단됩니다.

7. 잠재적 리스크

8. 인수 부담 (임차 보증금)

* 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 이 금액은 본건의 감정가(146,000,000원)를 초과하므로, 낙찰가 외에 추가적인 인수 금액이 발생하여 실질적인 매수 비용이 감정가보다 훨씬 높아지게 됩니다.

9. 소형 면적의 한계

* 12.40㎡(약 3.75평)의 전용면적은 매우 작아, 주거 용도로는 1인 가구에 한정되거나, 향후 재매각 또는 임대 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

10. 기타 규제 사항

* 토지거래계약 허가구역 지정은 향후 거래 시 절차상 제약이 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 신길역 인근에 위치한 소형 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 매각으로 인해 소멸되지 않는 155,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 감정가를 초과한다는 점이 매우 큰 리스크 요인입니다. 이로 인해 실질적인 투자 비용이 상당히 증가하며, 소형 면적이라는 점 또한 투자 가치를 제한할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 실질적인 인수 금액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 5호선 신길역 인근에 위치하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 도심지 입지: 영등포구라는 서울 주요 도심에 위치하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 장기적 가치: 소형 주택임에도 불구하고 도심지 입지라는 점에서 장기적인 자산 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 146,000,000원

* 인수 임차 보증금: 155,000,000원

분석 결과, 본건의 인수 임차 보증금(155,000,000원)이 감정가(146,000,000원)를 초과하는 매우 이례적인 상황입니다. 이는 매수인이 부담해야 할 총액이 감정가보다 훨씬 높아지게 됨을 의미합니다.

주변 유사 면적 물건의 시세(약 118,000,000원 ~ 131,000,000원)와 인수 보증금을 고려할 때, 수익성을 확보하기 위해서는 매우 공격적인 저가 입찰이 필요합니다.

만약 본건의 실질적인 시장 가치가 200,000,000원이라고 가정했을 때, 낙찰가(입찰가)는 45,000,000원(200,000,000원 - 155,000,000원)이 되어야 손익분기점에 도달합니다.

따라서, 법원에서 정하는 최저 입찰가격을 반드시 확인하시고, 인수 보증금 부담을 고려하여 다음과 같이 매우 보수적인 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 45,000,000원 ~ 70,000,000원

이는 수익성 확보를 위한 매우 공격적인 제안이며, 법원 최저 입찰가 및 실제 시장 상황에 따라 입찰 가능 여부가 달라질 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.