나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12583 [1] 서울특별시 금천구 독산동 994-14 글로리움 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "정심초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제303호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히, 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12583 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 994-14 글로리움 제3층 제303호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 280,000,000원

토지면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

토지지분: 19.9479㎡ (약 6.03평)

건물면적: 24.30㎡ (약 7.35평)

건물지분: 24.3㎡ (약 7.35평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "정심초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난시됩니다.

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

기호1,2 필지는 공히 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.) 및 아파트 거래 관련 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 경매 물건은 부동산강제경매로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면 소유권보존, 신탁등기 말소, 공유자지분 이전, 가압류, 강제경매, 압류 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

말소기준권리는 2023년 9월 19일에 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)이며, 이보다 선순위 권리는 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (문 )

보증금: 269,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-14

확정일자: 2022-02-15

대항력: 없음

비고: 본 임차인의 확정일자(2022-02-15)가 전입일자(2022-03-14)보다 선순위로 기재된 점, '대항력 없음'에도 불구하고 '선순위임차권'이라는 표기가 있는 점은 권리관계 해석에 주의를 요합니다. 그러나 매각 조건에 따라 임차인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하므로, 인수할 보증금은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (갑5, 2023-09-19 접수)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 소유권보존, 소유권이전2번신탁등기말소, 공유자전원지분전부이전, 주택임차권(을1, 문 ), 가압류(갑5), 강제경매(갑6), 압류(갑7) 등

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 해당 없음)

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

임차인 문 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 서울 금천구 독산동의 주거 지역 내에 위치하며, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

주변에 학교(정심초등학교)가 있어 교육 환경이 갖춰져 있습니다.

4.2. 업종 및 시세 동향 (제한적 분석)

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

인근 최근 매매 사례를 보면, 2023년식 다세대 주택(29.87㎡)이 2026년 5월 325,000,000원에 거래되었습니다.

2017년식 다세대 주택(53.72㎡)은 2026년 5월 440,000,000원에 거래되었습니다.

2012년식 연립 주택(21.99㎡)은 2026년 5월 140,000,000원에 거래되었습니다.

본건(24.30㎡)의 감정가는 280,000,000원이며, 면적과 최근 실거래가를 비교할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕의 5층 건물이며, 본건은 제3층 제303호입니다.

외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 샷시창호 등으로 이루어져 있습니다.

위생·급배수시설, 난방시설, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 (간접적)

근린생활시설이 주위에 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상됩니다.

정심초등학교가 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 문 은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 주택임차권 등기가 말소 예정임에도 불구하고 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 특이사항이 존재합니다.

이는 향후 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있으며, 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

'대항력 없음'으로 표시되어 있음에도 '선순위임차권'이라는 문구가 함께 기재된 점은 권리관계 해석에 혼란을 줄 수 있습니다. (주택임차권 등기는 말소 예정으로 확인됨.)

6.2. 법규 및 제한 사항

토지이용계획 상 장애물제한표면구역(진입표면구역)에 해당하여 건축물 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등)에 해당 시 거래에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 임차인 관련 복잡한 권리관계와 명도 조건으로 인해 잠재적인 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 새로운 개발 가능성: 본건은 비교적 최근에 건축된 건물(2021년 준공)로, 신축 다세대주택의 가치를 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 서울 서남부 지역의 주거지로, 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다.

* 감정가 대비 경쟁력: 최근 실거래가와 비교 시, 감정가가 시장가보다 합리적으로 형성되었을 가능성이 있어 투자 가치가 있습니다. (최근 매매 사례 분석 결과)

* 명도 조건 유리: 임차인이 보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각되어, 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다. (단, 철저한 확인 필요)

9. 예상 입찰가

감정가 280,000,000원을 기준으로, 최근 유사 면적 다세대 주택 매매 사례(29.87㎡, 325,000,000원)와 본건의 면적(24.30㎡), 건물 준공 연도(2021년) 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

권리 분석상 인수할 보증금은 0원이지만, 임차인 관련 특이사항 및 명도 조건을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.