나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12335 [1] 서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제103동 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수도권 지하철 5호선 "송정역"이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일 : 2018.04.26.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)(거실 및 주방, 방2, 욕실, 발코니 등)임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 "도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12335 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제103동 제4층 제404호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 282,000,000원

* 토지면적: 14.82㎡ (약 4.48평)

* 건물면적: 24.03㎡ (약 7.27평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 사용승인일: 2018년 04월 26일

* 건물명: 에스엠파크빌 103동 404호

1.1. 입지조건

* 주위환경: 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수도권 지하철 5호선 "송정역"이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (징수과-20 165) - 2021-08-10

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 244,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-31

* 확정일자: 2021-05-11

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기 을7, 말소: 인수. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

* 기타 권리사항: 총 등기부채권액 384,500,000원. 후순위 근저당권, 압류, 강제경매는 모두 말소 예정임.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: "에스엠파크빌" 단지 내 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설로 이용 중.

* 주변 상업시설: 근린생활시설이 소재하는 지역으로 기본적인 상업시설 이용 가능.

* 기타: 송정초등학교 등 교육시설 인접.

1.4. 생활정보

* 교통: 수도권 지하철 5호선 송정역 도보 이용 가능, 인근 버스정류장 이용 편리.

* 편의시설: 주변에 학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설 소재.

* 건물 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 은 대항력이 있으며, 보증금 244,500,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 공항 관련 제한: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 공항동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 송정역 역세권에 있어 교통이 편리한 입지입니다.

* 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)임에도 불구하고, 대항력 있는 임차인 존재 및 보증금 인수 가능성이라는 큰 부담이 있습니다.

* 감정가는 282,000,000원이지만, 임차인 보증금 인수 가능성을 고려하면 실제 취득 비용은 높아질 수 있으므로 신중한 판단이 요구됩니다.

* 주변 시세 대비 감정가의 적정성을 면밀히 검토해야 하며, 특히 임차인과의 관계 정리가 최우선 과제입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 송정역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 신축 건물: 2018년 사용승인된 비교적 새 건물로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 소형 주거 공간: 1~2인 가구에 적합한 전용면적 24.03㎡의 실속 있는 구성입니다.

* 생활 편의: 초등학교, 근린생활시설 등 주거에 필요한 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 282,000,000원입니다.

* 그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 244,500,000원이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 조건이 있어, 실질적인 총 취득 비용은 감정가를 초과할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 유사한 면적 및 연식의 다세대/도시형생활주택의 경우 ㎡당 약 770만원~810만원 수준의 시세를 보이고 있습니다. 본건의 건물 면적(24.03㎡)을 고려할 때, 이러한 시세를 적용하면 건물 자체의 시장 가치는 약 19,224만원 수준으로 추정됩니다.

* 임차인 보증금 인수 부담을 고려할 때, 매수인의 총 취득 비용은 보증금 액수인 244,500,000원을 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 보증금 인수 가능성을 감안하여 보수적으로 책정합니다.

* 예상 입찰가: 245,000,000원 ~ 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.