나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12352 [1] 서울특별시 양천구 신월동 987-1 신월시영아파트 제10동 제2층 제202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울강월초등학교 북측 인근(신월동 987-1)에 위치하며, 인근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 지역 으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상12층(사용승인 1988년 04월 30일) 내 제2층 제202호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측에 접한 왕복6차선(신월로) 등을 통하여 외부도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2025-08-07), 제2종일반주거지역(2025-08-07), 지구단위계획 구역(2025-08-07), 근린공원(2025-08-07)(저촉), 도로(2024-03-28)(접합), 도로(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(2024-03-28)(접합), 어린이공원(2025-08-07)(저촉), 주차장 (2025-08-07)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구) <공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 원추표면구 역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 교육환경보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2025-08-07)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12352 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 987-1 신월시영아파트 제10동 제2층 제202호

용도: 아파트

감정가: 600,000,000원 (6억원)

면적:

* 토지: 49.05㎡ (약 14.84평)

* 건물 (전용면적): 50.67㎡ (약 15.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축물 정보:

* 아파트명: 신월시영아파트

* 동/호수: 10동 2층 202호

* 사용승인일: 1988년 4월 30일

* 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕, 지하1층/지상12층

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울강월초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접도로: 아파트 단지는 남측으로 왕복 6차선 도로인 신월로와 접하여 외부 도로망과 잘 연결되어 있습니다.

토지이용계획: 본 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 근린공원, 도로, 소로, 어린이공원, 주차장, 중로 등 다양한 용도지역과 저촉 또는 접합되어 있어, 향후 건축이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

말소기준권리: 2025년 2월 21일에 접수된 주식회사스타크레디트대부의 근저당권(195,000,000원)이 말소기준권리입니다.

경매를 통해 소멸될 권리: 상기 근저당권 외에 접수된 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 제공된 등기부등본 요약 정보 상에는 해당 권리가 명확히 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (한 )

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 8월 30일

* 확정일자: 2024년 8월 1일

* 배당신고일자: 2025년 12월 2일

* 대항력: 있음

주의사항: 본건의 가장 큰 특징은 '대항력있는 임차인'이 존재한다는 점입니다. 임차인의 전입일자(2024.08.30) 및 확정일자(2024.08.01)가 말소기준권리(2025.02.21)보다 앞서는 것으로 보입니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 해당 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않을 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고 '대항력 있음' 표기는 잠재적 위험 요소를 내포하므로, 법률 전문가를 통한 정밀한 권리 분석이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 아파트는 서울 양천구 신월동의 주거 중심 지역에 자리 잡고 있습니다. 인근에 서울강월초등학교, 공원 등 교육 및 생활 편의시설이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 또한, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 가능합니다. 전반적으로 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

교육시설: 서울강월초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경에 긍정적입니다. 다만, 제공된 정보에 따르면 교육환경보호구역으로 지정되어 있으므로, 강서양천교육지원청을 통해 세부 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

교통: 차량을 이용한 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 용이하며, 단지 주변으로 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 아파트 단지 내 또는 인근에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

주거환경: 1988년에 준공된 신월시영아파트 단지는 약 2,256세대로 구성되어 있으며, 최고 12층 높이의 건물들로 이루어져 있습니다. 단지 내 약 1,350대의 주차 공간이 확보되어 있으나, 이는 세대당 약 0.6대의 비율로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인의 존재: 명시된 대항력있는 임차인은 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에도 불구하고, 법적 해석에 따라 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

건축 노후화: 1988년에 준공되어 건축된 지 30년이 넘은 아파트로, 시간이 지남에 따라 시설물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가가 예상됩니다.

토지이용계획 상 제약: 본건 토지는 근린공원, 어린이공원, 도로 등과 저촉되는 부분이 있어 향후 재건축이나 리모델링 시 건축 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

공항 소음 영향: 본건은 공항시설법에 따른 수평표면구역, 원추표면구역, 진입표면구역에 해당될 수 있어, 항공기 소음으로 인한 생활 환경의 불편이 예상됩니다.

주차 공간 부족: 세대당 주차 대수가 평균 이하로, 거주자들의 주차 관련 불편이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 신월시영아파트로서, 서울이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주변에 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있으며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

다만, 대항력있는 임차인의 존재, 건축 노후화, 토지이용계획 상의 제약, 주차 공간 부족 등 여러 위험 요인이 공존하므로, 투자 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 임차인 관련 권리 관계에 대한 면밀하고 정확한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

서울시 내 아파트 물건이라는 희소성을 가지며, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

또한, 본건이 속한 지역이 '정비구역'으로 지정되어 있다는 점은 향후 주거 환경 개선 및 재개발 등을 통한 가치 상승의 기회를 제공할 수 있습니다.

현재 감정가 대비 최근 실거래가를 고려할 때, 시세 상승 여력이 일부 관찰됩니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 1일, 50.67㎡, 10층 거래가 73,000,000원 (7억 3천만원)

* 2026년 6월 10일, 43.2㎡, 2층 거래가 62,000,000원 (6억 2천만원)

* 2026년 6월 8일, 43.2㎡, 12층 거래가 63,800,000원 (6억 3천8백만원)

감정가는 600,000,000원 (6억원)입니다.

본 물건은 '대항력있는 임차인'이라는 중대한 리스크 요인이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이에 대한 법률적 확실성 확보가 매우 중요합니다.

상기 정보를 종합적으로 고려하고 잠재적 리스크를 감안하여, 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다. 본건과 동일 면적(50.67㎡)의 최근 실거래가(7억 3천만원)와 감정가(6억원)를 바탕으로, 리스크 프리미엄을 일부 반영하여 6억 5천만원에서 7억 2천만원 사이의 입찰가를 제안합니다.

최종 입찰가는 임차인 문제의 확실한 해결 여부, 법원에서의 배당 순위, 그리고 개인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.