나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12573 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 70-18 비케이힐타운 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "오류IC" 서측 인근에 위치하고, 본건 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "오류동역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상10층 건 내 제7층 제701호로서, (사용승인일 : 2021.10.01.) 외벽 : 외장재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 "민간임대주택 등록"으로 등기되어 있음. 등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금275,000,000원 / 임대차계약일자 2022년03월05일 / 확정일자 2022년03월18일

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12573 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 70-18 비케이힐타운 제7층 제701호

건물명: 비케이힐타운

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

사용승인일: 2021년 10월 1일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 2층 / 지상 10층

1.3. 면적 및 용도

토지 면적: 8.32㎡ (약 2.52 평)

건물 면적: 29.99㎡ (약 9.07 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 감정가

총 감정가: 259,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "오류IC" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 "오류동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 지역 분석 (토지이용계획)

본건은 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역에 속합니다.

가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

북서측 약 6미터, 북동측 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본 상 갑구의 가압류(주택도시보증공사, 2023.09.19.)가 말소기준권리이며,

이하 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

을구의 주택임차권(손소희, 2023.08.16.) 또한 말소 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건은 집합건물로서, 등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 인수주의사항 (임차인 관련)

본건은 임차인 손 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매각 조건으로 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

이는 낙찰자가 임차보증금반환 의무를 승계하지 않음을 의미합니다.

임차인 현황 상 "대항력 : 없음"으로 기재되어 있으나, 인수 조건 변경으로 인해 낙찰자에게는 보증금 부담이 없습니다.

총 인수 보증금: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

오류동역 역세권으로 유동인구 및 배후수요 확보가 가능하며, 향후 지역 개발에 따른 상권 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 오류동역이 있어 교통이 편리합니다.

단지 내 및 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 개웅초등학교, 개웅중학교, 서울공연예술고등학교 등이 소재하여 교육환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 의료시설

구로구 내 종합병원 및 병의원 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

명시된 임차인 인수 조건으로 인해 낙찰자에게 보증금 부담은 없으나, 관련 조건의 명확한 이행 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 공실 리스크

인근 유사 오피스텔의 공실률 및 임대 수요를 파악하여 공실 리스크를 관리해야 합니다.

6.3. 혐오시설 여부

초기 조사 결과, 본건 주변에서 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 신축 건물

2021년 10월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 관리 상태 및 주거/업무 쾌적성이 우수합니다.

7.2. 역세권 잠재력

지하철 1호선 오류동역 인근에 위치하여 교통 편의성이 높고, 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

7.3. 향후 개발 가능성

구로구는 지속적인 도시 개발 계획이 진행 중인 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 총평

본건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 신축 오피스텔로, 역세권 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

비교적 신축 건물이라는 장점과 더불어, 임차인 관련 인수 조건이 명확하여 낙찰자에게 추가적인 보증금 부담은 없습니다.

8.2. 권리분석 요약

말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인 관련 조건으로 인해 인수하는 임차보증금은 없습니다. 권리관계는 비교적 깨끗한 편입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건은 29.99㎡ (약 9.07평) 오피스텔로, 감정가는 259,000,000원입니다.

시세 조사 결과, 본 물건과 유사한 조건의 오피스텔들이 2억 3천만원에서 2억 8천만원 사이에서 거래되고 있음을 확인했습니다.

인수되는 보증금이 없어 실질적인 투자 비용 부담이 적다는 점과, 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 경쟁력 있는 입찰을 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 250,000,000원 ~ 265,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.