나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12481 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 822-46 자라하우스3 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12481 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 822-46 자라하우스3 제2층 제202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경12481
• 주소: 서울특별시 금천구 독산로24마길 1 자라하우스3, 제2층 제202호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매3계 2025타경12481 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로24마길 1 자라하우스3, 제2층 제202호 | 감정가: 312,000,000원 | 최저가: 249,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12481 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 822-46 자라하우스3 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 312,000,000원

토지면적: 28.91㎡ (약 8.75평)

건물면적: 40.52㎡ (약 12.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 28.909999999999997㎡

건물지분: 40.52㎡

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, '서울시흥초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 이용 등 대중교통 여건 또한 보통입니다. 금천구는 서울 서남권의 관문 도시로서, 최근 강남순환도시고속도로 개통 등으로 강남 접근성이 향상되었으며, G밸리(구로디지털단지)와 인접하여 지역 경제의 중요성을 더하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 김OO이며, 채무 불이행으로 인해 부동산이 강제 경매에 나왔습니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 현재 임대 관계는 확인되지 않아, 낙찰 후 명도 시 임차인 존재 여부 및 관련 사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 경매 개시 결정으로 인한 기본적인 권리 제한은 등기부등본을 통해 확인 가능하나, 소멸되지 않는 권리(유치권, 법정지상권 등)가 있는지 추가적인 심층 분석이 권장됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 금천구 시흥동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 생활권입니다. 서울시흥초등학교가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 양호하며, 주변으로 다양한 주거 형태의 건물들이 분포하고 있습니다. 제2종일반주거지역으로 분류되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 금천구는 구로디지털단지(G밸리)가 위치한 직주근접의 이점을 가지며, 교통망 확충으로 서울 서남권의 중요 거점으로 부상하고 있어, 장기적인 상권 발전 잠재력을 가집니다.

1.5. 생활정보

본건은 2017년 6월 14일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 제2층 제202호입니다. 건물 외벽은 치장벽돌 및 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다. 다세대주택으로 현재 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방 시설 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건 토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재합니다.

* 장애물제한표면구역(진입표면구역)

* 교육환경보호구역(남부교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법 관련, 육군수도방위사령부 확인 필요)

* 과밀억제권역

* 주차환경개선지구

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.9.10.~2029.9.9. [지목 '도로' 한정], 2025.8.26.~2026.8.25. [외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상])

특히, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약 허가구역 지정 기간 및 대상이 명시되어 있어, 해당 대상자 또는 해당 기간 내에 거래를 계획하는 경우 반드시 관련 법규 및 절차를 확인해야 합니다.

1.7. 주변 시설 및 혐오시설 검색

주변 시설 검색 결과, 본건은 서울시흥초등학교와 인접한 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 검색된 정보들을 종합해 볼 때, 해당 물건지 주변에 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)이 인접해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역 등 공공의 이익을 위한 제한 사항들이 존재하므로, 이러한 용도 제한은 해당 지역의 개발 방향이나 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 준공된 지 얼마 되지 않은 신축급 다세대주택으로, 서울 내에서도 교통 및 생활 편의 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 일괄 매각 대상이므로 토지와 건물 가치를 동시에 고려할 수 있습니다. 하지만, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 공법상 제한 사항이 존재하며, 특히 외국인 등의 토지 거래에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 법적 제약이 따를 수 있습니다. 임대 관계 미상 또한 낙찰 후 고려해야 할 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

* 최신 건물로 유지보수 비용이 적게 들고 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 서울 서남권의 교통 요충지로서, 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 다세대주택으로서 소액 투자로 접근 가능하며, 1인 가구나 소규모 가구에 대한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 강제경매 절차를 통한 시세 대비 저렴한 취득 기회가 될 수 있습니다.

주의사항: 토지거래계약 허가구역 지정 기간 및 대상, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 각종 법규 및 제한 사항을 반드시 면밀히 확인하시고, 임대차 관계에 대한 철저한 조사를 통해 투자 결정을 내리시길 권장합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계