나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104104 [1] 서울특별시 관악구 신림동 98-66 세영빌라 비동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울영락고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 제3층 제301호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사지의 대체로 정방형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(사도)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 98-66번지 세영빌라 비동 3층 301호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경104104 (1)이며, 감정가는 183,000,000원(1억 8,300만원)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 98-66 세영빌라 비동 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 183,000,000원

* 토지면적: 31.76㎡ (약 9.61평)

* 건물면적(전용면적): 50.75㎡ (약 15.35평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

건축물대장 요약에 따르면, 본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2005년 5월 2일 사용승인되었습니다.

건물은 지하 1층, 지상 4층 규모이며, 본건은 그 중 3층에 위치합니다.

건물의 총 연면적은 약 334.39㎡(약 101.16평)이며, 대지권은 약 123.91㎡(약 37.48평)입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울영락고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 1월 11일 접수된 백연옥 근저당권(을12)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상되는 권리들이 다수 존재합니다.

등기부채권 총액은 345,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 1,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2024-01-29

확정일자: 2024-01-29

배당신고일자: 2025-12-17

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-09-04

확정일자: 2017-08-07

배당신고일자: 2023-12-22

대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금 합계: 0원

* 특별 매각조건:

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

또한, SGI 인수조건이 변경되었습니다. 이는 매수인에게 유리하게 작용할 수 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

서울보증보험주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각으로, 관련 보증금 관련 채권을 매수인이 인수하지 않아도 됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 신림동은 관악구의 주요 주거 지역 중 하나로, 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

인근에 공원 및 근린생활시설이 위치하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

주변 지역은 다세대주택 및 공동주택이 밀집한 지역으로, 지역 커뮤니티 형성에 적합합니다.

1.4. 생활정보

* 교통:

인근 버스정류장을 통해 주요 지역으로의 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설:

주변에 학교(서울영락고등학교), 공원, 근린생활시설 등이 있어 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 상태 미확인:

현재 소유자 및 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못하였습니다. 외형 조사 및 제시된 목록, 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가 되었으므로, 경매 진행 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 도로(사도) 저촉, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 취득할 경우 관련 허가를 받아야 할 수 있습니다. (현재 시점(2026년 7월 6일)으로는 허가구역 지정 기간 만료 전이므로, 경매 낙찰일자에 따라 해당 여부를 확인해야 합니다.)

* SGI 인수조건 변경:

"SGI 인수조건 변경"이라는 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있어, 해당 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 높은 채권 총액:

등기부채권 총액 345,000,000원은 감정가 183,000,000원에 비해 상당히 높은 수준으로, 채무 부담이 높은 상태임을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 학교 및 공원 인근에 자리하고 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

권리분석상 인수되는 임차보증금은 없으며, 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기 조건은 매수인에게 유리하게 작용할 수 있는 긍정적 요소입니다.

그러나 건물 내부 상태가 미확인되었고, 토지이용계획상 일부 제한사항이 있으며, 'SGI 인수조건 변경'과 같은 특수 조건이 존재하므로 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 매수인 보호 조건: 서울보증보험 주식회사의 임차보증금반환채권 승계에 대한 대항력 포기 조건으로, 관련 위험을 상당 부분 해소할 수 있습니다.

* 실거주 및 임대수익 가능성: 신림동 지역은 지속적인 주거 수요가 있는 곳으로, 실거주 목적 또는 임대수익을 위한 투자 대상으로 고려해 볼 수 있습니다.

* 시장 가치 상승 잠재력: 유사 면적 및 연식의 다세대주택이 최근 높은 가격에 거래된 사례가 있어, 시세 상승 여력이 있을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 183,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 사례 중, 본건과 유사한 면적(약 15평) 및 건축 연도(2003년)의 다세대주택이 2026년 5월 230,000,000원(2억 3,000만원)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 1532만원 수준입니다.

본 건의 전용면적 50.75㎡(약 15.35평)에 이러한 시세 적용 시, 잠재적 가치는 약 235,000,000원까지도 산정 가능합니다.

그러나 건물 내부 미확인 상태, 'SGI 인수조건 변경' 등 불확실한 요소들을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 본건의 감정가를 기준으로 하여 약 110% ~ 120% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 200,000,000원(2억원)에서 220,000,000원(2억 2,000만원) 사이로 제시합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 시장 상황 변동을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.