나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104067 [1] 서울특별시 강남구 삼성동 144-14 채널리저브 13층101-1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 포스코사거리 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트, 주상복합건물, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 선릉역, 삼성역, 삼성중앙역이 인근에 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층건 내 제13층 제101-1303호로서 외벽: 외장석재, 몰탈위 페인팅 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호.

이용상태

아파트(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 운동시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 삼성로와 접하고 있으며, 북측으로 로폭 10미터 내외, 서측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)), 건축선.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104067 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 삼성동 144-14 채널리저브 13층101-1303호

용도: 아파트

감정가: 1,790,000,000원

토지면적: 12.18㎡ (약 3.68평)

토지지분: 12.18㎡ (약 3.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평) (전용면적 추정)

건물지분: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

건축물 규모: 23층 건물 내 13층에 위치하며, 총 78세대 규모의 공동주택(아파트)입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 건축되었습니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 포스코사거리 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 주상복합건물, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다.

교통상황: 지하철 2호선 삼성역, 삼성중앙역과 분당선 선릉역이 인근에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근 또한 용이한 편입니다.

도로상태: 동측으로 삼성로와 접하고 있으며, 북측으로는 로폭 10미터 내외, 서측으로는 로폭 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로)에 속해 있습니다.

* 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당됩니다.

* 건축선지정(도로경계선에서 3미터 후퇴) 구역입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (외국인 등, 아파트 용도 포함) 및 2025년 10월 1일부터 2026년 12월 31일까지 (아파트 용도 한정)입니다.

주변 환경: 본건 인근에는 COEX, 현대백화점(무역센터점), 스타필드 코엑스몰 등 대규모 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 매우 우수합니다. 또한, 서울삼릉초등학교가 도보 약 8~19분 거리에 위치해 있습니다.

혐오시설 정보: 본건 소재지(서울특별시 강남구 삼성동 144-14) 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하나, 상세 내용은 '없음'으로 기재되어 있습니다.

말소기준권리: 을7, 한국씨티은행 근저당권 (접수일자: 2014-09-22, 권리금액: 540,000,000원)입니다.

등기부요약:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (채널씨앤디주식회사, 2007-04-23)

* 갑4: 소유권이전 (조중훈, 2007-04-23)

* 갑5: 소유권이전 (정진문, 2012-02-24)

* 을7: 근저당권 (한국씨티은행, 540,000,000원, 2014-09-22) - 말소기준권리

* 을8: 근저당권 (한국씨티은행, 48,000,000원, 2015-05-18)

* 을11: 근저당권 (이우용, 1,200,000,000원, 2024-08-29)

* 갑6: 임의경매 (이우용, 1,057,189,040원, 2025-10-02)

등기부채권 총액: 1,788,000,000원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대내역은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 삼성동 지역은 강남의 핵심 업무 및 상업 지구로, 테헤란로와 인접하여 비즈니스 인프라가 발달해 있습니다. 주변에 포스코, 코엑스(COEX) 등 대기업 본사 및 주요 업무 시설이 밀집해 있어 풍부한 유동인구를 자랑합니다. 다양한 금융기관, 법률 사무소, IT 기업 등이 밀집해 있어 관련 업종 종사자들의 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 현재 상권은 코로나19 등의 영향으로 다소 침체된 모습도 있으나, 대형 업무지구 인근 상권으로서 고정 직장인 수요가 탄탄하여 매출 감소 폭이 타 상권 대비 적은 편이며, 강남구 평균 대비 높은 매출을 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 2호선 삼성역, 삼성중앙역, 분당선 선릉역이 도보권 내에 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주요 간선도로인 삼성로와 인접하여 차량 이동 또한 용이합니다.

편의시설: 대규모 쇼핑몰인 스타필드 코엑스몰, 현대백화점(무역센터점), 롯데면세점, 각종 은행, 병원, 맛집 등이 단지 주변에 풍부하게 자리하고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

주거환경: 주변이 아파트, 주상복합, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 층간소음이 거의 없다는 긍정적인 거주 후기들이 있습니다.

교육시설: 단지에서 도보로 통학 가능한 거리에 서울삼릉초등학교가 있으며, 봉은중학교, 경기고등학교 등 다양한 교육기관이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 제한사항:

* 건축선 지정 구역으로, 도로 경계선에서 3미터 후퇴해야 하는 제약이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 특정 용도(아파트 등)의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 매각 또는 거래 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당되어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

임차인 정보의 불확실성: 임대내역이 미상으로, 보증금 및 월세 정보가 확인되지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있는 리스크 요인입니다.

건물 용도 복합성: 본 건물은 주로 공동주택(아파트)으로 사용되나, 건축물대장상 업무시설, 근린생활시설 등도 복합적으로 표기되어 있어, 향후 건물 관리나 이용에 있어 일반 아파트와 다른 부분이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강남구 삼성동이라는 최고의 입지에 위치하고 있으며, 교통, 생활 편의시설, 직주근접성 등 모든 면에서 우수한 조건을 갖추고 있습니다. 특히 지하철 2호선 및 9호선 역세권에 인접하여 뛰어난 접근성을 자랑합니다. 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 높은 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등 일부 규제 사항과 임대내역이 미상인 임차인의 존재 가능성은 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 강남 핵심 지역의 명문 입지: 삼성동, 테헤란로 인근으로 높은 미래 가치 보유.

* 사통팔달 교통망: 다수의 지하철역 및 버스 노선 이용 편리.

* 풍부한 생활 인프라: 대형 쇼핑몰, 문화시설, 병원, 은행 등 원스톱 생활 가능.

* 안정적인 임대 수요: 주변 업무 지구 발달로 인한 풍부한 임대 수요 기대.

* 향후 개발 잠재력: GTX 노선 확정 등 주변 개발 호재 고려 시 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,790,000,000원입니다.

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되나, 본건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 하되, 시장 조사, 유사 물건 비교, 본건의 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하셔야 합니다.

최근 실거래가 및 매물 현황 등을 상세히 분석하여 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.