나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2536 [3] 광주광역시 남구 봉선동 156 1동 2층203호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2536 [3] 광주광역시 남구 봉선동 156 1동 2층203호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매5계 2025타경2536 | 소재지: 광주광역시 남구 봉선동 156 1동 2층203호 | 감정가: 791,000,000원 | 최저가: 553,700,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 광주지방법원 2025타경2536 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경2536 (3)

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 156 1동 (총 5개 호실 일괄 매각: 2층 201호, 202호, 203호, 204호 및 1층 109호)

용도: 근린생활시설

감정가: 791,000,000원

토지면적: 88.07㎡ (약 26.64평)

토지 지분율: 8806.879151689433

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 235.01㎡ (약 71.09평) (총 5개 호실의 합산 면적)

건물 지분율: 23501.04

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 유OOOOOOOOOO

채무자: 유OOOOOOOOOO

채권자: 방OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 남구 봉선동에 위치하며, 유안초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 일괄 매각 대상은 "가로수빌딩" 제1동 내 2층 201호, 202호, 203호, 204호 및 1층 109호, 총 5개 호실입니다. 본 물건이 위치한 지역은 상업용 건물과 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 유OOOOOOOOOO입니다. 채권자는 방OOOOOOO입니다. 임의경매의 특성상 경매개시결정등기 이후 설정된 권리는 대부분 말소될 가능성이 높으나, 인수되는 권리관계가 있는지 상세한 권리분석이 필요합니다. 소유자와 채무자가 동일인인 점으로 보아, 소유자가 담보로 제공한 부동산에 대해 채권자가 경매를 신청한 것으로 추정됩니다. (주의: 본 내용은 제공된 정보에 기반한 일반적인 해석이며, 실제 권리분석은 법률 전문가를 통해 상세하게 확인해야 합니다.)

1.4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설 용도로 이용되고 있으며, 주변은 상업용 건물과 아파트 단지가 혼합된 지역입니다. 구체적인 이용 현황으로는 의원, 음식점, 사무실, 미용업 등으로 활용되고 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다. 본건 건물은 광주광역시 남구 봉선동의 주요 도로변에 위치하며, 건물 남측으로 폭 약 15m의 포장도로에 접해 있어 가시성과 접근성이 우수합니다. 차량 진출입로가 잘 개설되어 있어 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 유안초등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 근린생활시설 및 주변 아파트 단지와의 연계로 인해 지역 주민들의 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다. 건물 자체적으로는 일반적인 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 주차장 설비가 갖추어져 있어 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다. 주변 지역을 조사한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

제공된 정보에 따르면 몇 가지 잠재적 리스크 요인이 있습니다.

첫째, 일련번호 4-라) 호실은 공부상 1개 호실이나 실제로는 4개 호실로 구획되어 이용 중이라는 점입니다. 이는 추후 건축물대장 등 공부와의 일치 여부 문제나 관련 법규 위반 소지가 있을 수 있습니다.

둘째, 일련번호 5-마) 호실은 공부상 면적(98.365㎡)보다 축소된 임대 계약면적(82.62㎡)으로 이용 중입니다. 이는 면적 관련 분쟁의 소지가 있거나, 현 임차인과의 계약 조건에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다.

셋째, 일련번호 2-나) 호실은 집합건축물대장 상 "위반건축물"로 등재되어 있습니다. 이는 시정명령, 이행강제금 부과 등의 행정 제재 대상이 될 수 있으며, 향후 재건축이나 대수선 시 문제가 될 수 있습니다.

넷째, 임대 관계가 불명확하여 인수 시 임차인과의 명도 문제 또는 공실 리스크를 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 봉선동의 아파트 단지와 상업시설이 혼재된 지역에 위치하며, 교통이 편리하고 근린생활시설로서 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력을 지닌 물건입니다. 건물 자체의 구조 및 설비 상태는 양호하며, 상업 지역의 이점을 활용할 수 있습니다. 하지만, 일부 호실의 공부상 내용과 현황의 불일치, 위반건축물 등재 사실, 불명확한 임대 관계 등은 투자 결정 시 반드시 확인하고 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 검토하고, 명확한 해결 방안을 마련한 후 투자를 진행하는 것이 바람직합니다.

1.8. 투자 포인트

양호한 교통 여건과 상업 지역 내 입지로 인한 잠재적 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

유안초등학교 인근 및 아파트 단지 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 존재합니다.

근린생활시설로서 의원, 음식점, 사무실 등 다양한 업종으로 활용 가능한 유연성을 가집니다.

일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 향후 재건축 또는 개발 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

다만, 위반건축물 처리, 공부와의 차이로 인한 문제 해결, 임차인 명도 등 추가적인 확인 및 해결 노력이 필요합니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능하다면 장기적인 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매5계