나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2536 [4] 광주광역시 남구 봉선동 156 1동 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 ""유안초등학교"" 북동측 인근에 위치한 통칭 ""가로수빌딩""제1동 제2층 제201호[일련번호 1-가)]외 4개호로서 주변은 상업용 건물 및 아파트단지 혼용지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 시내버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 2층 201호[일련번호 1-가)], 202호[일련번호 2-나)], 203호[일련번호 3-다)], 204호[일련번호 4-라)] 및 1층 109호[일련번호 5-마)]로서,
외벽 : 석재붙임, 강화유리마감 등,
내벽 : 벽지 도배, 타일, 판넬마감, 인테리어 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 1-가) 의원으로 이용 중임.
일련번호 2-나) 음식점으로 이용 중임.
일련번호 3-다) 사무실로 이용 중임.
일련번호 4-라) 미용업 및 사무실로 이용 중임.
일련번호 5-마) 음식점으로 이용 중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 접하며, 남측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

- 일련번호 4-라)는 공부상 1개호실이나 현황은 4개호실로 구획구분되어 이용 중임.
- 일련번호 5-마)의 공부상 면적은 98.365㎡ 이나 현황은 축소된 임대 계약면적(82.62㎡)으로 구획구분되어 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 일련번호 2-나)는 집합건축물대장 상 ""위반건축물""로 등재되어 있음.
- 임대관계는 미상임.

물건 비고

-공부상 1개호실이나 현황은 4개호실로 구획구분되어 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경2536 (4)

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 156 1동 2층204호 (도로명 주소: 광주광역시 남구 봉선2로 81)

물건종별: 집합건물 (근린상가)

용도: 근린상가 (건축물대장 상 주요 용도: 운동시설, 기타 용도: 의료시설/운동시설/업무시설/근린생활시설)

감정가: 601,000,000원

토지면적: 70.89㎡ (약 21.45평)

건물면적: 189.16㎡ (약 57.23평) - 다수의 전유부분 합산 면적

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 방OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "유안초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 건물과 아파트 단지가 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물 남측으로 폭 약 15m의 포장도로에 접하고 있으며, 남측으로 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 4월 8일 접수된 방림신용협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 권리가 소멸되지 않는 권리로 "지상권개요:" 라는 항목만 기재되어 있어, 혹시 모를 지상권의 존재 가능성에 대한 확인이 필요합니다. 상세 정보는 부족합니다.

* 임차인 현황:

* 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-02

* 확정일자: 2024-02-02

* 배당신고일자: 2025-07-04

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 협신에프앤씨(주)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-27

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 5,620,000,000원 (참고용)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 봉선동은 광주를 대표하는 지역 중 하나로, 아파트 단지와 상업 시설이 잘 발달되어 있습니다.

* 교통 및 인프라: 시내버스 정류장이 인근에 있고, 차량 접근성이 좋습니다. 주변 상업 시설 및 편의 시설이 풍부하여 생활 인프라가 우수합니다.

* 잠재력: 봉선동 학원가는 전국적으로 알려져 있으며, 광주 학군의 중심지로 높은 선호도를 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주요 근접 시설: 유안초등학교가 북동측 인근에 위치하며, 다수의 상업 시설 (마트, 병원, 음식점 등)이 발달된 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

* 교통망: 다양한 시내버스 노선이 운행될 것으로 예상되며, 광주 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

* 주거 환경: 아파트 단지와 상가 밀집 지역으로, 안정적인 유동 인구를 기반으로 한 상권 형성에 유리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 호실과 현황 이용의 차이:

* 204호: 공부상 1개 호실이나 현황 4개 호실로 구획되어 이용 중입니다. 이는 무단 증축이나 개조로 인한 원상복구 의무 발생 가능성이 있습니다.

* 109호: 공부상 면적(98.365㎡)과 현황 임대 계약 면적(82.62㎡)이 상이하여 면적 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 위반건축물: 202호(음식점)는 집합건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있어, 이행강제금 부과 등 행정 제재 위험이 존재합니다.

* 미확인 임대관계: 임대 관계가 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 미소멸 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 기재로 인해, 혹시 모를 지상권 존재 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근에서 현재까지 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 봉선동의 우수한 입지를 바탕으로 상업 및 근린생활시설로서의 잠재력이 높은 자산입니다. 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 봉선동의 높은 선호도를 고려할 때 안정적인 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 공부상 현황과의 차이, 위반건축물 등재, 면적 불일치, 미확인 임대 관계 등의 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이므로 권리 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 광주 남구를 넘어 광주를 대표하는 지역 중 하나인 봉선동에 위치하여 높은 시세 안정성과 미래 가치를 기대할 수 있습니다.

* 넓은 전용면적: 총 189.16㎡ (약 57.23평)의 규모로 다양한 업종의 사업장이 입점 가능합니다.

* 발달된 상권: 주변 아파트 단지 및 상업 시설 밀집으로 풍부한 배후 수요와 활발한 상권 형성에 유리합니다.

* 잠재적 시세차익: 감정가 대비 현재 시세를 면밀히 분석하고, 물건의 리스크 요인을 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 601,000,000원입니다. 임차인에 대한 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 주변 시세, 물건의 장단점 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 위반건축물, 공부상 호실과 현황 이용의 차이, 면적 불일치 등의 리스크를 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 상태 파악 및 법률 검토 결과를 바탕으로 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.