나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2536 [4] 광주광역시 남구 봉선동 156 1동 2층204호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2536 [4] 광주광역시 남구 봉선동 156 1동 2층204호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경2536
• 주소: 광주광역시 남구 봉선동 156 1동 2층204호
• 감정가: 601,000,000원
• 최저가: 420,700,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

광주지방법원 경매5계 2025타경2536 | 소재지: 광주광역시 남구 봉선동 156 1동 2층204호 | 감정가: 601,000,000원 | 최저가: 420,700,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 광주지방법원 2025타경2536 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 광주지방법원에서 진행하는 2025타경2536 (4) 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 광주광역시 남구 봉선동 156 1동 2층 201호, 202호, 203호, 204호 및 1층 109호이며, 총 5개 호실이 일괄 매각 대상입니다.

용도는 근린생활시설로, 현재 의원, 음식점, 사무실, 미용업 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

감정평가액은 601,000,000원이며, 매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

토지 면적은 70.89㎡ (약 21.45평)이고, 건물 면적은 189.16㎡ (약 57.22평)입니다.

소유자 겸 채무자는 유OOOOOOOOOO이며, 채권자는 방OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

본 건물이 위치한 광주광역시 남구 봉선동 일대는 주거 단지와 상업 시설이 조화롭게 발달한 지역입니다.

"유안초등학교"가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

차량 접근성이 뛰어나며, 인근에 시내버스 정류장이 다수 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물 남측으로는 폭 약 15m의 도로가 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

전반적으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 절차에 따라 진행됩니다.

등기부등본 상 소유자 겸 채무자는 유OOOOOOOOOO이며, 채권자는 방OOOOOOOOOO입니다.

현재까지 제공된 정보만으로는 특별한 권리상 하자가 드러나지 않았으나, 실제 경매 진행 전 말소기준 권리 및 그 이후의 권리 변동 사항을 면밀히 재확인하는 것이 필수적입니다.

통상적인 경매 절차에 따라 말소기준 권리 이하의 권리들은 낙찰과 함께 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

봉선동은 광주광역시에서도 살기 좋은 지역으로 손꼽히며, 상업 및 주거 기능이 잘 갖추어진 곳입니다.

본건은 "가로수빌딩" 내에 위치하며, 주변에 다수의 아파트 단지가 있어 꾸준한 유동인구 및 잠재 고객 확보가 용이합니다.

"유안초등학교" 인근이라는 지리적 이점은 학원, 병원, 식당 등 가족 단위 수요가 높은 업종에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

현재 의원, 음식점, 사무실, 미용업 등 다양한 용도로 활용되고 있어, 지역 내에서의 상업적 역할을 다하고 있습니다.

다만, 5개 호실이 일괄 매각되는 건으로, 각 호실별 공실 여부, 임대 수익률, 향후 업종 전환 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

본건이 소재한 봉선동은 교육 환경이 우수하며, 다양한 편의시설과 상업 시설이 밀집해 있어 생활하기 편리한 지역입니다.

"유안초등학교"를 비롯한 교육 시설 접근성이 좋으며, 대형마트, 병원, 은행 등 생활 필수 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

대중교통망이 잘 구축되어 있어 광주 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크 요인은 다음과 같습니다.

첫째, 일련번호 2-나) 호실이 집합건축물대장 상 "위반건축물"로 등재되어 있어, 추후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 제재를 받을 수 있습니다. 이는 재산권 행사 및 매각에 어려움을 야기할 수 있습니다.

둘째, 일련번호 4-라) 호실은 공부상 1개 호실이나 현황 4개 호실로 구획되어 사용 중이며, 일련번호 5-마) 호실은 공부상 면적과 현황 이용 면적에 차이가 있습니다. 이러한 공부와의 차이는 추후 건축물대장 정비 등 번거로움을 초래할 수 있습니다.

셋째, 현재 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 점유자와의 분쟁이나 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

넷째, 5개 호실을 일괄 매각받는 경우, 공실 발생 시 수익성 확보에 부담이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 봉선동의 우수한 입지에 자리한 근린생활시설 5개 호실 일괄 매각 건입니다.

"유안초등학교" 인근의 교육적 이점과 편리한 교통망, 발달된 상업 및 주거 환경을 갖추고 있어 기본적인 투자 가치는 높다고 판단됩니다.

다만, 위반건축물 존재, 공부상 면적 및 호실 수 불일치, 미확인 임대 관계 등 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

이러한 단점들을 명확히 인지하고, 철저한 사전 조사와 명도 전략 수립, 하자 보수 계획 등을 통해 문제를 해결할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 사료됩니다.

1.8. 투자 포인트

- 봉선동의 안정적인 상권과 "유안초등학교" 인근의 학세권 이점을 활용할 수 있습니다.

- 현재 다양한 업종으로 활용 중인 5개 호실을 일괄 매각받아 통합 운영함으로써 효율적인 관리가 가능하며, 업종 조합을 통한 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

- 위반건축물 등 하자 보수 및 명도 과정을 성공적으로 완료할 경우, 향후 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

- 지역 내 부동산 가치 상승 잠재력을 고려할 때, 장기적인 관점에서 접근해 볼 만한 물건입니다.

주변 시설 검색 결과, 본 물건지의 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문을 통해 주변 환경 및 잠재적 위험 요소를 재확인하는 것이 권장됩니다.

법원 정보

광주지방법원 경매5계