나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32326 [2] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-35 키넥스9시네마 1동 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '키넥스9시네마(현 첨단CGB)' 1동 내에 위치하며,
주위는 롯데마트, 상가, 빌라 등의 주상 혼용지대임.

교통상황

본건 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 양호시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 1층 107호(기호 1), 1층 108호(기호 2)로서,
외벽 : 판넬 등 마감.
내벽 : 인테리어 마감.
창호 : 샤시임.

이용상태

공히 상가로 이용중임.

설비내역

상가동 내 위생설비, 화재설비, 승강시설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 'ㄱ자형' 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

상가동 북측.동측.남측으로 도로에 접하며, 북측으로 지하주차장 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

공히 공부상 일반음식점이나 현황 일반 상가임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공부상 일반음식점이나 현황은 일반 상가임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경32326 (2)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 694-35, 키넥스9시네마 1동 1층 108호 (신주소: 광주광역시 광산구 임방울대로826번길 29-31, 1층 108호)

용도: 근린상가 (건축물대장상 문화및집회시설)

감정가: 325,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주비아농업협동조합 (등기부채권 총액: 565,000,000원)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 23.84㎡ (약 7.21평)

토지 지분: 23.8404㎡ (약 7.21평)

건물 면적: 60.98㎡ (약 18.45평)

건물 지분: 60.98㎡ (약 18.45평)

1.3. 건물 구조 및 현황

건축구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 1층 108호

사용승인일: 2005년 12월 15일

건물 특징: 본건은 '키넥스9시네마(현 첨단CGB)' 건물 내 상가로 이용중입니다.

공부상 용도: 일반음식점

현황 용도: 일반 상가

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동에 위치하며, 주변은 롯데마트, 다양한 상가, 빌라 등이 혼재된 주상 복합 지역입니다. '키넥스9시네마(현 첨단CGB)' 건물 내에 위치하여 영화관 이용객 등의 유동인구를 기대할 수 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 주요 간선도로가 통과하여 차량 접근성이 양호합니다. 상가 건물은 북측, 동측, 남측으로 도로에 접해 있으며, 북측으로는 지하주차장 진출입로가 개설되어 있습니다. 도보 약 300m 거리에 향후 건설될 광주 도시철도 2호선 지스트역(가명)이 예정되어 있어 대중교통 편의성이 증대될 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2012년 10월 9일 접수된 비아농업협동조합의 근저당권 (을6, 채권액 221,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 근저당권 (을6, 을8, 을9, 을10, 을11) 및 임의경매개시결정 (갑12) 등은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

본건과 관련하여 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

임대관계가 미상으로, 보증금 및 차임이 확인되지 않은 임차인이 존재할 수 있어 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본건은 '키넥스9시네마(현 첨단CGB)' 건물 내 1층 상가로, 주변에 롯데마트 등 대형 편의시설이 인접해 있습니다. 또한, 인근에 다양한 상가와 주거 시설이 있어 상권 형성에 긍정적인 요소로 작용합니다.

4.2. 주변 상권

첨단지구 내 상업지역에 위치하여 영화관, 마트, 기타 상가들로 구성된 복합 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데마트 첨단점이 인근에 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 본건이 위치한 건물 자체에 영화관(CGV 광주첨단)이 있어 문화생활을 즐기기에 좋습니다.

5.2. 주변 환경

주변에 상가, 주거 시설, 영화관 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

건축물대장상 용도는 '문화및집회시설'로 기재되어 있으나, 공부상으로는 '일반음식점'으로, 현황은 '일반 상가'로 이용 중입니다. 이러한 공부와의 차이는 향후 행정적인 문제나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로, 정확한 현황 파악 및 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대차 관계가 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 명도 저항이나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 상가 건물의 특성

다수의 점포가 입점한 상가 건물의 경우, 개별 점포의 업종, 경기 변동, 공실률 등에 따라 건물 전체의 가치와 수익성이 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 첨단지구의 일반상업지역 내에 위치한 상가 건물입니다. 우수한 교통 여건과 롯데마트, 영화관 등 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. '키넥스9시네마(현 첨단CGB)' 건물 내에 위치하여 해당 시설의 유동인구를 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 임대차 관계 미확인 등의 불확실성은 본건 취득 시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 첨단지구 핵심 상업지역 내의 상가 건물.

* 주요 간선도로 인접 및 향후 도시철도 개통 예정으로 교통 여건 개선 기대.

* 복합 상업시설(영화관, 마트 등) 밀집 지역으로 높은 유동인구 잠재력.

* 건물 자체에 영화관이 있어 시너지 효과 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 325,000,000원

등기부채권 총액: 565,000,000원 (말소기준권리 이하 권리 모두 소멸 예정)

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 방문을 통한 정확한 권리관계, 건물 상태, 주변 시세, 명도 가능성, 임대차 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.