나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32536 [5] 광주광역시 서구 유촌동 OOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 유촌동에 위치한 유덕초등학교 서측 인근에 소재하며, 본건 주변은 성숙중인 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골조 스라브지붕 4층 건물 중 제3층 제301호(가),제302호(나),제4층 제401호(다),제402호(라),제403호(마)로서,
외벽:몰탈페인팅 등,
내벽:콘크리트 및 인테리어 마감,
바닥:타일 및 콘크리트 마감,
창호:샤시창호 등임.

이용상태

근린생활시설이며, 현장조사 당시 공실상태임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비,승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

중로한면임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 기타체육시설(운동시설), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(극락초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-12-01)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

건축물현황도와 달리 일련번호(가),(나) 사이의 경계벽이 철거된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고, 현장조사 당시 대상 물건의 위치는 별첨 호별배치도를 기준으로 파악하였으며, 일련번호(가),(나)는 현장조사 당시 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 제거된 상태인 바, 이와 관련하여 적법한 건축물대장과 평면도가 존재한 이상 경계의 복원이 용이하다는 귀 법원의 의견을 참고하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」등에 따라 구분소유권의 목적으로 할 수 있는 구분소유건물로 판단하고 감정평가를 진행하였으니, 경매 진행시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-2025. 7. 22. 광주광역시 서구로부터 위반건축물에 관한 사실조회회신서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경32536 (5)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 광OOOOOOOOO

감정가: 225,000,000원

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 광주광역시 서구 유촌동 868-1, 4층 403호

용도: 근린생활시설

토지면적: 57.12㎡ (약 17.3평)

건물면적: 91.00㎡ (약 27.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

공동담보 물건임.

2025년 7월 22일, 광주광역시 서구로부터 위반건축물 관련 사실조회 회신서가 제출됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 서구 유촌동에 위치하며, 유덕초등학교 서측 인근에 자리하고 있음. 주변은 성숙 중인 상가지대로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역임.

2.2. 교통 상황

인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로 상태

본건이 접한 도로는 중로 1류(폭 20m~25m)로서 차량 통행 및 접근성이 양호함.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 기타 체육시설(운동시설), 중로 1류, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역(극락초등학교 포함) 및 절대보호구역에 해당함.

2.5. 주변 시설

주변에 유덕초등학교가 위치하며, 상업 시설이 밀집한 지역으로 편의시설 이용이 용이함. 검색 결과, 본건 주소지 주변에서 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-06-08

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 유한회사라온유통, 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-04-26

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

3.2. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 사실 확인됨.

말소 기준권리는 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2023-03-27)이며, 이후 설정된 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류)는 매각으로 인해 말소될 예정임.

전체 등기부채권 총액은 약 2,363,622,375원임.

4. 상권분석

본건은 유덕초등학교 인근에 위치한 상가지대로서, 이미 상권이 어느 정도 형성되어 있으며 지속적인 발달이 기대되는 지역임. 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하고 있어 유동인구 확보에 유리할 수 있음.

5. 생활정보

인근 초등학교 및 다수의 상업 시설이 있어 생활 편의성이 양호함. 대중교통 이용이 편리하여 타 지역으로의 이동이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

2025년 7월 22일, 광주광역시 서구로부터 위반건축물 관련 사실조회 회신서가 제출된 점은 본건의 가장 큰 리스크 요소임. 이는 건축물대장과의 불일치, 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정적 제재나 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있음.

6.2. 건축물 현황도와의 차이

건축물 현황도와 달리, 전유부분(가),(나) 사이의 경계벽이 철거된 상태임. 감정평가에서는 구분소유권의 목적으로 판단하여 감정평가를 진행하였으나, 이 부분은 실제 이용 및 등기 관련 문제로 이어질 수 있으므로 경매 진행 시 유의해야 함.

6.3. 공동담보

공동담보 물건으로, 유사한 채무가 다른 물건에도 설정되어 있을 가능성이 있으며, 이는 경매 절차의 복잡성에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구의 상업지대에 위치한 근린생활시설로, 교통 접근성이 양호하고 주변 상권이 발달해 있다는 장점이 있음. 그러나 위반건축물 등재 가능성 및 내부 경계벽 철거 문제 등 중대한 리스크 요소를 내포하고 있어, 낙찰 후 추가적인 확인과 조치가 반드시 필요함. 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없으나, 인수 부담이 없다는 점은 긍정적임.

8. 투자 포인트

* 도심 상업지구 내 입지: 유동인구 및 상업 활동이 활발한 지역에 위치.

* 교통 편리성: 인근 버스승강장 및 중로 접함으로 접근성 우수.

* 인수 부담 적음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 225,000,000원이나, 위반건축물 등재 가능성과 건축물대장과의 차이(경계벽 철거) 등의 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요함. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 해당 리스크 해소를 위한 예상 비용, 향후 활용 방안, 주변 시세 등을 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정해야 함. 구체적인 예상 입찰가는 현장 조사 및 관련 행정 절차 확인 후 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.