나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32536 [5] 광주광역시 서구 유촌동 868-1 4층403호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32536 [5] 광주광역시 서구 유촌동 868-1 4층403호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경32536
• 주소: 광주광역시 서구 유촌동 868-1 4층403호
• 감정가: 225,000,000원
• 최저가: 157,500,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

광주지방법원 경매5계 2025타경32536 | 소재지: 광주광역시 서구 유촌동 868-1 4층403호 | 감정가: 225,000,000원 | 최저가: 157,500,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 광주지방법원 2025타경32536 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32536 (5)

소재지: 광주광역시 서구 유촌동 868-1 4층 403호

용도: 근린생활시설

감정가: 225,000,000원

토지면적: 57.12㎡ (약 17.29평)

건물면적: 91.00㎡ (약 27.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOO

채무자: 주OOOOOO

채권자: 광OOOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 2025년 7월 22일 광주광역시 서구로부터 위반건축물에 관한 사실조회회신서가 제출됨.

감정평가서 요약:

- 건물 구조: 일반철골조 스라브지붕 4층 건물 중 4층 403호. 외벽: 몰탈페인팅 등, 내벽: 콘크리트 및 인테리어 마감, 바닥: 타일 및 콘크리트 마감, 창호: 샤시창호 등.

- 이용상태: 근린생활시설이며, 현장조사 당시 공실 상태임.

- 설비내역: 일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 구비됨.

- 토지 이용상태: 장방형 평지의 상업용 건부지임.

- 인접 도로상태: 중로한면임.

- 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 기타 체육시설(운동시설), 중로1류(폭 20m~25m), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 상대보호구역(극락초등학교), 절대보호구역(2022-12-01).

- 공부와의 차이: 건축물현황도와 달리 일련번호(가),(나) 사이의 경계벽이 철거된 상태임.

- 기타 참고사항: 임대관계는 미상임. 경계벽 철거와 관련하여 적법한 건축물대장과 평면도가 존재하므로 경계 복원이 용이하다는 의견을 참고하여 감정평가를 진행함.

2. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 유촌동에 위치하며, 유덕초등학교 서측 인근에 소재하고 있습니다. 주변은 성숙 중인 상가지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다. 인근에 버스승강장이 소재하여 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자 겸 소유자는 주OOOOOO이며, 채권자는 광OOOOOOOOO입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보이나, 경매 진행 시 말소기준권리 및 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다. (주의: 일부 검색 결과에서 '대항력없음' 태그가 확인되었으나, 정확한 권리 분석은 최신 매각물건명세서를 통해 확인해야 합니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 광주광역시 서구 유촌동 일대는 성숙 중인 상가지대로 형성되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 유덕초등학교 인근이라는 점은 유동인구 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 현재 현장 조사 당시 공실 상태임을 고려할 때, 임차 수요 확보를 위한 전략적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

단지 인근 유덕초등학교가 소재하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 주변에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 상가지대라는 점에서 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 광주광역시 서구청으로부터 위반건축물에 관한 사실조회회신서가 제출되었다는 점입니다. 이로 인해 건축물 관련 행정 제재나 철거, 시정명령 등의 문제가 발생할 수 있으며, 이는 재산 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 건축물현황도와 달리 내부 경계벽이 철거된 상태라는 점은 원상복구를 위한 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 임대 관계가 미상이라는 점도 임대 수익률 산정에 불확실성을 더합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 상업지역 내 근린생활시설로, 교통 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 하지만 위반건축물 여부와 내부 구조 변경으로 인한 잠재적 리스크가 명확히 존재합니다. 이러한 문제점들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 모색한다면, 상권 내에서의 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

- 상가지대 내 위치: 성숙 중인 상가지대에 속해 있어 향후 상권 발전에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

- 교육 시설 인접: 유덕초등학교 등 교육 시설과의 근접성은 배후 수요 확보에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

- 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

- (단, 위반건축물 관련 사항 해결 시): 위반건축물 관련 문제가 해결되거나, 시정 가능한 범위 내에 있다면 적극적으로 투자 가치를 검토해 볼 만합니다.

- 주변 시설: 검색 결과에 따르면, 물건지 인근에 동천동 주민센터, 빛고을88체육관, 빛고을컨트리클럽 등이 위치하고 있어 체육 및 문화 시설 접근성이 양호한 편입니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매5계