나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32536 [4] 광주광역시 서구 유촌동 OOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 유촌동에 위치한 유덕초등학교 서측 인근에 소재하며, 본건 주변은 성숙중인 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골조 스라브지붕 4층 건물 중 제3층 제301호(가),제302호(나),제4층 제401호(다),제402호(라),제403호(마)로서,
외벽:몰탈페인팅 등,
내벽:콘크리트 및 인테리어 마감,
바닥:타일 및 콘크리트 마감,
창호:샤시창호 등임.

이용상태

근린생활시설이며, 현장조사 당시 공실상태임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비,승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

중로한면임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 기타체육시설(운동시설), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(극락초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-12-01)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

건축물현황도와 달리 일련번호(가),(나) 사이의 경계벽이 철거된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고, 현장조사 당시 대상 물건의 위치는 별첨 호별배치도를 기준으로 파악하였으며, 일련번호(가),(나)는 현장조사 당시 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 제거된 상태인 바, 이와 관련하여 적법한 건축물대장과 평면도가 존재한 이상 경계의 복원이 용이하다는 귀 법원의 의견을 참고하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」등에 따라 구분소유권의 목적으로 할 수 있는 구분소유건물로 판단하고 감정평가를 진행하였으니, 경매 진행시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-2025. 7. 22. 광주광역시 서구로부터 위반건축물에 관한 사실조회회신서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2025타경32536 (4)

1.2. 소재지

광주광역시 서구 유촌동 868-1 4층402호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

250,000,000원

1.5. 토지면적

63. 48㎡ (약 19.2평)

1.6. 건물면적

101. 13㎡ (약 30.6평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

광OOOOOOOOO

1.10. 건축물 용도

근린생활시설 (운동시설 포함)

1.11. 건축물 구조

일반철골조 스라브지붕 4층 건물 중 4층 402호

1.12. 준공일

2002년 11월 11일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 유촌동에 위치하며, 유덕초등학교 서측 인근에 소재하고 있습니다. 주변은 성숙 중인 상가지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 장방형의 평탄한 상업용 건부지입니다.

2.4. 인접 도로상태

중로 1류(폭 20m~25m)에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.5. 토지이용계획

본 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 기타 체육시설(운동시설), 중로1류, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역) 등으로 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을16 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023-03-27 접수, 금2,064,000,000원)

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦은 접수일자의 근저당, 압류, 가압류 등 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (을17, 을18, 갑19, 갑20, 갑21, 갑22)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-06-13

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 임차보증금 부담은 없습니다.

3.6. 등기부채권 총액

2,363,622,375원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건 소재지는 성숙 중인 상가지대로서 주변 환경이 보통 수준입니다.

4.2. 접근성 및 유동인구

인근에는 버스승강장이 있어 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

4.3. 건물 이용 현황

건물은 근린생활시설 및 운동시설로 이용되고 있으며, 현재는 공실 상태입니다.

4.4. 주변 상권 특성

주변 상권은 다양한 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 주요 시설

* 본건 서측 인근에 유덕초등학교가 소재하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 편의성

* 중로 1류(폭 20m~25m)에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 혐오시설 유무

* 본건 인근에 광주환경공단 (하수 및 분뇨 처리 시설)이 위치하고 있어, 악취 발생으로 인한 민원이 꾸준히 제기되고 있다는 정보가 있습니다. 이는 잠재적인 생활 불편 요인이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 관련 사항

위반건축물 관련 사실조회 회신서가 2025년 7월 22일 제출되었습니다. 이에 대한 구체적인 위반 내용 및 시정 조치 방안, 관련 비용 발생 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 공부와의 차이 (경계벽 철거)

공부상 건축물 현황도와 달리, 구분건물(가)와 (나) 사이의 경계벽이 철거된 상태입니다. 이는 위반건축물과 연관될 수 있으며, 이에 대한 원상복구 비용 등을 고려해야 합니다.

6.3. 공실 위험

현장 조사 시 공실 상태로, 향후 공실 장기화에 따른 임대 수익률 저하 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 유촌동에 위치한 근린상가 건물로, 감정가는 2억 5천만원입니다. 입지 및 교통 환경은 보통 수준이며, 상권 또한 안정적인 편입니다. 등기부상 권리관계는 명확하여 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 위반건축물 관련 내용 및 내부 경계벽 철거 상태는 본 물건의 주요 리스크 요인으로, 이에 대한 정확한 파악과 예상 비용 산정이 필수적입니다. 현재 공실 상태이며, 유일한 임차인인 김 은 대항력 및 보증금이 없어 인수 부담이 없습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 상권 내 입지: 유촌동 일대는 성숙된 상가지대로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 후순위 권리는 모두 소멸되어 법적 부담이 없습니다.

* 임차인 부담 없음: 보증금 및 대항력이 없는 임차인으로 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 위반건축물 리스크 해소 및 적절한 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정합니다. 본건의 경우 인수 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 위반건축물 관련 리스크 해소 비용, 수리 비용, 공실 기간 동안의 기회비용, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 감정가 2억 5천만원을 기준으로, 위반건축물 관련 조사 및 수리 비용을 최소 3천만원에서 1억원 이상으로 가정할 경우, 보수적인 관점에서 감정가 대비 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 확정되어야 합니다. 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 1억 7천 5백만원 ~ 2억원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권고합니다. (이는 추정치이며, 실제 입찰가는 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.