나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경106274 [1] 부산광역시 서구 암남동 504 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 암남동 소재 "송도초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 곤란하나 위치 및 대중교통이용편의도 등을 고려할 때 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

동하향 급경사지내 부정형의 토지로 현황 "단독주택" 건부지, 전, 현황도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 2-3m 내외, 동측으로 노폭 약1-2m 내외의 시멘트포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-06-06), 고도지구(9M이하), <추가기재> 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

지적도 및 건물개황도 참조바라며, 구조 및 이용상황 등으로 보아 본건 토지가치에 영향을 미칠 수 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 제시외건물(ㅅ)이 본건 토지 일부를 침범하고 있다고 보이나 정확한 경계확인 등은 측량을 요하며, 제시외건물(ㅅ)은 대부분 인접토지에 소재하고 있어 "감정평가제외" 하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 토지 지상의 제시외 건물(1-1 내지 1-6)은 매각에서 제외함(감정평가서 참고). 최저매각가격은 제시외 건물 등 소재를 감안한 토지 평가액임. 지상 소재 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명.
- 동하향 급경사지내 부정형의 토지로 현황 ‘단독주택’ 건부지, 전, 현황도로 등으로 이용중임.
- 감정서상 제시외 건물(ㅅ)이 본건 토지를 일부 침범하고 있다고 보이나 정확한 경계 등은 측량을 요하며, 제시외 건물(ㅅ)은 대부분 인접토지에 소재하고 있어 ‘감정평가제외’하였음(감정평가서 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경106274 (1)

소재지: 부산광역시 서구 암남동 504

용도: 대지

감정가: 708,339,000원

토지면적: 817.00㎡ (약 247.14평)

토지지분: 817㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물은 매각에서 제외됨)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 부산광역시 서구 암남동에 소재하며, "송도초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 다소 곤란한 편이나, 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북측으로 노폭 2~3m 내외, 동측으로 노폭 약 1~2m 내외의 시멘트 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(9M 이하), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 07월 08일 접수된 주식회사 조은투자의 강제경매개시결정 등기입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 성

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 1982-02-20

확정일자: 2020-10-27

배당신고일자: 2024-08-02

대항력: 없음

* 임차인: 신

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015-11-23

대항력: 없음

* 임차인: 신

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2005-09-26

대항력: 없음

* 임차인: 신

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1994-05-24

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약: 본 건 토지는 다수의 공유자 지분 이전, 상속, 임의경매, 매매, 강제경매 등을 거쳐 현재 공유물분할을 위한 경매가 진행 중입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 단, 토지 지상에 소재한 제시외 건물과 관련하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 부산 서구 암남동의 주택지대 내에 위치하며, 송도초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 송도해수욕장, 암남공원 등 관광 자원이 풍부하여 지역의 가치를 더하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 송도초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 편리합니다. 또한, 암남공원, 송도해수욕장 등 자연 및 휴양 시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 주택가와 공원, 관광시설이 혼재하며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 폐건물에 대한 우려가 제기된 바 있으나, 이는 특정 건물에 국한된 사항으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유물 분할 경매: 본 건은 공유물 분할을 위한 경매로, 기존 공유자 간의 복잡한 권리관계가 있을 수 있습니다.

* 토지만 매각 및 건물 제외: 토지만 매각 대상이며, 토지 지상에 존재하는 제시외 건물(1-1 내지 1-6)은 매각에서 제외됩니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 매각에서 제외된 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 일부 침범 가능성: 감정평가서상 제시외 건물(ㅅ)이 본 건 토지를 일부 침범할 가능성이 있으나, 정확한 경계는 측량을 통해 확인해야 합니다.

* 지형적 특성: 토지가 동하향의 급경사지에 위치하며 부정형의 토지 형태를 띠고 있어 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 이용 현황: 현황 상 단독주택 건부지, 전, 현황 도로 등으로 이용 중이며, 실제 이용 현황과 공부상 현황의 차이점은 없습니다.

* 임대 관계 미상: 임대관계는 미상으로, 보증금 및 차임이 없는 임차인이 존재하나 대항력은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 부산광역시 서구 암남동 소재의 토지로, 공유물 분할을 위한 경매 절차가 진행 중입니다. 토지만 매각 대상이며, 감정가는 7억 833만 9천 원입니다. 송도초등학교 인근의 주택지대에 위치하며, 송도해수욕장 및 암남공원과 같은 관광 자원과 인접해 있다는 장점이 있습니다. 그러나 토지 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물이 존재하고, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 법적 문제 발생 가능성이 있는 점은 매우 중요한 리스크 요인입니다. 또한, 토지의 급경사 지형과 부정형의 형태, 그리고 제시외 건물에 의한 토지 일부 침범 가능성 또한 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 서구의 주거 지역 내 토지 확보 기회입니다.

* 송도 해상 케이블카, 송도 해수욕장 등 지역 관광 인프라의 지속적인 발전 가능성이 있습니다.

* 송도초등학교 인접으로 인한 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 708,339,000원입니다. 다만, 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부의 불확실성, 토지의 급경사 지형, 그리고 제시외 건물의 토지 일부 침범 가능성 등 중대한 리스크 요인을 감안할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다. 최저 매각 가격에 대한 정보는 현재 제공되지 않았으므로, 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 위험 요인에 대한 면밀한 검토 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 제시된 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.