나이스옥션 법원경매 창원 2024타경115945 [1] 경상남도 김해시 외동 283 외동조흥아파트 102동 10층 1003호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경115945 [1] 경상남도 김해시 외동 283 외동조흥아파트 102동 10층 1003호 아파트 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매3계 2024타경115945 | 소재지: 경상남도 김해시 분성로172번길 18, 102동 10층 1003호 (외동,외동조흥아파트) | 감정가: 100,000,000원 | 최저가: 80,000,000원 | 용도: 아파트

1. 창원지방법원 2024타경115945 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경115945 (1)

소재지: 경상남도 김해시 외동 283 외동조흥아파트 102동 10층 1003호

용도: 아파트

감정가: 100,000,000원

토지면적: 24.09㎡ (약 7.29평)

토지 지분율: 2408.5

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 59.34㎡ (약 17.95평)

건물면적(분양면적): 약 80~85㎡ (약 24~25평) (일반적인 계산 기준)

건물 지분율: 5934

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 강OO

채무자: 강OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항:

주의사항: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수함.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 김해시 외동 소재 "봉명초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 이 지역은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지대입니다. 김해시 외동 283번지 일대는 아파트 단지와 주택가가 혼재된 지역이며, 봉명초등학교, 김해 축구센터 등이 인접해 있습니다. 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 북측으로 폭 약 10m 내외의 도로와 접해 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로, 소유자 겸 채무자는 강OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요하게 고려해야 할 점은 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기'의 존재입니다. 이는 임차인이 보증금을 전부 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다. 따라서, 임차인의 보증금 액수와 현재까지의 배당 예상액을 면밀히 분석하여 실제 인수 금액을 산정하는 것이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 아파트 단지는 김해시 외동의 주거 지역에 위치하며, 주변으로 아파트 단지 및 단독주택이 밀집해 있습니다. 이러한 환경은 기본적인 배후 수요를 확보하고 있음을 의미합니다. 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 김해시 외동 지역은 지속적인 주거지 개발이 이루어지고 있어, 향후 상권의 성장 가능성도 기대해볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교육 환경으로는 본 건 남동측 인근에 봉명초등학교가 위치하여 자녀들의 안전하고 편리한 통학이 가능합니다. 단지 및 주변 근린생활시설을 통해 식료품, 생필품 구매 등 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다. 교통 측면에서는 차량 접근성이 양호하며, 북측으로 넓은 도로와 접해 있습니다. 외동조흥아파트는 1998년 입주한 단지로, 단지 내 편의시설 및 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 혐오시설 확인

주변 시설에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에서 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 봉명초등학교, 지구대, 축구센터 등이 인근에 위치하고 있어 상대적으로 쾌적한 주거 환경을 유지하고 있습니다.

1.7. 건물 및 토지 정보

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 10층 1003호입니다. 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시로 마감되었습니다. 급배수, 위생, 난방, 엘리베이터 등의 설비가 갖추어져 있습니다. 이용 상태는 공동주택(아파트)으로 되어 있습니다. 토지는 사다리형의 완경사지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차권'의 존재입니다. 만약 임차인이 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 미회수된 보증금은 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 추가적인 매수 비용 발생으로 이어집니다. 또한, 감정평가 시 현장 방문 시 이해관계자 부재로 인해 내부 확인이 어려웠으며, 인근 유사 물건 및 관련 공부, 외부 관찰에 기반하여 평가가 이루어졌다는 점입니다. 이는 실제 내부 상태가 평가와 다를 수 있다는 가능성을 내포하고 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 김해시 외동에 위치한 아파트입니다. 봉명초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호한 편이며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 하지만, '대항력 있는 임차권'이라는 중대한 권리 분석상의 문제가 존재하여, 낙찰자가 임차인의 잔여 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 따라서, 해당 물건의 투자 가치는 단순히 감정가와 시세만을 비교하는 것이 아니라, 임차권 인수 금액을 면밀히 산정하여 실질적인 매수 가격을 결정해야 할 것입니다.

1.10. 투자 포인트

- 안정적인 교육 환경: 봉명초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

- 합리적인 가격 확보 가능성: 임차권 인수라는 명확한 위험 요소로 인해 경쟁이 제한될 수 있으며, 이를 잘 분석할 경우 시세보다 저렴한 가격에 매물을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 철저한 권리 분석 및 잔여 보증금 인수 금액 산정 필수)

- 지역 발전 가능성: 김해시 외동 지역은 신흥 주거지로 꾸준히 발전하고 있으며, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매3계