나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50044 [1] 충청남도 당진시 석문면 장고항리 161 대지 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50044 [1] 충청남도 당진시 석문면 장고항리 161 대지 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매4계 2025타경50044 | 소재지: 충청남도 당진시 석문면 장고항리 161 | 감정가: 93,555,000원 | 최저가: 65,488,000원 | 용도: 대지

1. 서산지원 2025타경50044 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경50044 (1)

소재지: 충청남도 당진시 석문면 장고항리 161

용도: 대지

감정가: 93,555,000원

토지면적: 495.00㎡ (약 149.74평)

토지 지분율: 100% (495.00㎡ 전체)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 정OO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 제시외 건물 매각 제외, 법정지상권 성립 여지 있음, 임차인 점유, 최저매각가격은 제외된 제시외 건물로 인해 제한받음.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 당진시 석문면 장고항리에 소재하며, 석문면 행정복지센터에서 북서측으로 다소 떨어진 곳에 위치합니다. 또한 석문국가산업단지 북서측 인근, 장고항 남동측 인근, 마섬포구 북서측 인근에 자리 잡고 있어 해안 농경지대와 산업단지가 혼재된 지역의 특성을 보입니다. 본건 토지 남측으로는 지방도 647호선이 지나가며, 인근에 버스정류장이 있으나 운행 주기를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 주변 환경은 농경지, 임야, 주택 등이 산재하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되는 토지 매각 물건입니다. 소유자 겸 채무자는 주OOOOOOOO이며, 채권자는 정OO입니다.

등기부상 권리 관계 외에, 본건의 가장 큰 특징은 법정지상권 성립 가능성입니다. 이는 토지 지상에 타인 소유의 건물이 존재하며, 해당 건물 소유주가 토지에 대한 사용 권리를 주장할 수 있음을 의미합니다. 특히, 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립될 여지가 있으며, 이로 인해 최저매각가격이 영향을 받은 것으로 분석됩니다. 또한, 해당 건물에는 임차인이 점유하고 있어, 낙찰 시 명도 절차를 수반할 수 있습니다. 따라서 법정지상권의 성립 여부와 범위, 그리고 임차인과의 관계를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 석문면 장고항리는 해안 농경지대가 주를 이루고 있으며, 석문국가산업단지와 인접해 있는 지역입니다. 따라서 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 일부 상권과 지역 주민들을 위한 기본적인 편의시설 상권이 혼재되어 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 물건지 자체는 전형적인 농경지 인근에 위치하여 직접적인 상업 활동보다는 주변 산업단지 및 도시 지역으로의 이동을 통한 상권 이용이 주를 이룰 가능성이 높습니다. 상권 형성에 있어 대규모 상업시설보다는 소규모 점포나 근린생활시설 위주로 구성되어 있을 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

물건지 인근에는 석문면 행정복지센터가 소재하고 있어 행정 서비스를 이용할 수 있습니다. 대중교통은 버스정류장이 있으나, 운행 주기가 길어 이용에 다소 불편함이 따를 수 있습니다. 따라서 자가용 이용이 필수적일 것으로 보이며, 통근이나 통학 시에는 당진 시내 등 주요 지역으로의 이동 시간을 고려해야 합니다. 주변에 대규모 편의시설이나 교육 시설에 대한 정보는 제한적이며, 일상생활 편의를 위해서는 당진 시내 또는 인접한 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 여지: 매각 제외 대상인 지상 건물로 인해 법정지상권이 성립될 경우, 낙찰자는 해당 건물 소유주의 토지 사용을 용인해야 하므로 토지 활용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 리스크입니다.

임차인 점유: 건물 점유 중인 임차인과의 명도 과정에서 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다.

대중교통 불편 및 접근성: 자가용이 없는 경우 일상생활 및 통근에 불편을 겪을 수 있으며, 이는 지역 가치 평가에도 영향을 미칠 수 있습니다.

산업단지 인접 지역의 환경 문제: 산업단지 인근 지역의 특성상, 소음, 분진, 또는 기타 환경적 요인에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 일반적인 가능성으로, 특정 혐오시설이 명확히 확인되지는 않았습니다.

해안 농경지대 특성: 기반 시설이 상대적으로 부족할 수 있으며, 개발이 제한적일 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 석문면 장고항리에 위치한 토지로, 석문국가산업단지 인근에 자리하고 있어 산업 발전의 잠재력을 지닌 지역에 속해 있습니다. 그러나 해당 토지는 해안 농경지대라는 지역적 특성과 함께, 매각 제외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성, 그리고 임차인의 점유라는 복합적인 권리 및 점유 관계를 안고 있습니다. 이는 본 물건의 가치 평가 및 투자 결정에 있어 가장 신중하게 접근해야 할 부분입니다. 토지 자체의 면적과 감정가는 합리적으로 보이나, 법정지상권 문제로 인해 실질적인 토지 활용에는 제약이 따를 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 법률 검토를 통해 법정지상권의 성립 여부 및 범위를 명확히 파악하고, 명도 전략을 수립하는 것이 매우 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

석문국가산업단지 인근 지역으로서 향후 산업단지 확장 또는 배후 수요 증가에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

법정지상권 및 임차인 점유 등의 권리 관계 복잡성으로 인해 시장의 관심이 낮을 수 있으나, 이러한 권리 관계를 명확히 해결할 수 있는 투자자라면 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획 변경 시 개발 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매4계