나이스옥션 법원경매 대전 2025타경500612 [1] 세종특별자치시 금남면 축산리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2025.02.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 금남면 축산리 소재 '축산마을'북서측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택,농경지,임야등이 혼재하는 근교농촌지대로서 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 근거리에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 주거용건부지로 이용중임,

인접 도로상태

본건 동측으로 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건으로서 일반건축물대장상 사용승인 : 1934년이나 1층은 2005.05.26, 2층은 2012.10.24일에 증축된 상태이며, 목조스레트지붕 부속사 2동은 일반건축물대장상 화재로 인하여 2019.05.23일자로 말소된 상태임. 외 벽 : 적연와 치장쌓기 내 벽 : 벽지 및 일부타일 마감등 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비,급배수설비,난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지 및 지적 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물 ㉠ ~ ㉣이 소재하며, 제시외 건물 ㉢ 내에는 저온저장고(캐리어냉장) 3평이 소재하는 바, 이는 제시외 건물 ㉢에 포함평가 하였음.

공부와의 차이

건물등기사항전부증명서 상 부속사 목조스레트지붕 2동이 등재되어 있으나, 일반건축물대장상 2019.05.13일자로 화재로 인하여 말소된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 건물등기사항전부증명서 상 부속사 목조스레트지붕 2동이 등재되어 있으나, 일반건축물대장상 2019.05.13일자로 화재로 인하여 말소된 상태임.
3. 1층은 2005.05.26, 2층은 2012.10.24일에 증축된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경500612 (1)

소재지: 세종특별자치시 금남면 축산리 400-2 (현 주소: 세종특별자치시 바람재로 111-25)

용도: 단독주택

감정가: 565,266,500원

매각 기일: 2026년 1월 12일

최저 입찰가: 276,980,000원 (감정가의 49%)

토지 면적: 635.00㎡ (약 192.09평)

건물 면적: 214.54㎡ (약 64.90평)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 정OO

1.1. 입지조건

본건은 세종특별자치시 금남면 축산리 소재 '축산마을' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 근교 농촌지대입니다. 제반 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 시내버스 승강장이 소재하여 교통 여건 또한 보통으로 판단됩니다. 토지는 부정형의 평지로서 현재 주거용 건부지로 이용 중이며, 동측으로 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 채권자는 정OO입니다. 등기부상 모든 근저당권(금남농업협동조합, 남세종농업협동조합, 정경향, 유명희)은 말소 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 확인되지 않았습니다.

임차인 현황으로는 유재훈 씨가 보증금 0원, 차임 0원에 2024년 3월 29일 전입하였으나 대항력은 없습니다. 인수해야 할 보증금은 총 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 근교 농촌 마을에 위치하여 주된 상권과는 거리가 있습니다. 주변은 농가 주택과 농경지가 주를 이루고 있습니다. 차량 이동이 편리하지만, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 인근 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량으로 접근이 가능하며, 대중교통 이용 시 세종시의 주요 노선(예: 세종 버스 63번, 64번)을 통해 세종터미널 등으로 이동할 수 있습니다. 다만, 축산리에서 시내 중심가까지의 이동은 다소 시간이 소요될 수 있습니다.

* 교육: 금남초등학교가 금남면에 위치해 있으며, 감성초등학교도 인근 지역(축산리 마을회관 경유 노선)으로 운행하는 버스 노선과 연계되어 있어 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 세종시 중심부로 이동해야 이용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후 및 화재로 인한 제시외 건물 말소: 본건 건물은 1934년 사용 승인되었으나, 1층(2005.05.26) 및 2층(2012.10.24)이 증축되었습니다. 건물등기사항전부증명서상 등재된 부속사 2동(목조 스레트지붕)은 일반건축물대장상 2019년 5월 13일 화재로 말소된 상태입니다. 이는 향후 철거 또는 재건축 시 고려해야 할 사항입니다.

* 토지이용 제한: 해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당하여 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 검색된 정보로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 확인되지 않았으나, 향후 개발 계획 등을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 금남면 축산리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 건물 면적을 갖추고 있습니다. 감정가는 5억 6천만 원대이나, 두 차례 유찰되어 최저 입찰가가 2억 7천만 원대로 낮아진 상태입니다. 이는 건물 노후화, 화재로 인한 제시외 건물 말소 등 물건의 개별적인 하자가 반영된 것으로 보입니다. 권리 관계는 깨끗하여 인수할 권리는 없습니다. 입지상으로는 근교 농촌 지역이지만, 세종시의 접근성이 좋고 점차 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 투자 가치는 최저 입찰가와 물건의 상태, 그리고 향후 개발 가능성을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 현저히 낮아진 최저 입찰가: 두 차례 유찰로 인해 감정가 대비 상당히 낮은 가격에 경매가 진행 중입니다.

* 넓은 대지 면적: 635㎡(약 192평)의 대지는 활용도가 높을 수 있습니다.

* 세종시 접근성: 세종시 중심부로의 접근이 용이하여 향후 지역 발전에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계가 깨끗함: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 주변 시세 분석을 위해 세종시 금남면 일대의 단독주택 및 유사 부동산 거래 사례를 조사하였습니다.

세종시 금남면 축산리 400-2번지 물건은 오랜 건축 연혁을 가지고 있으며, 화재로 인한 제시외 건물 말소 등의 하자가 존재하는 점을 감안해야 합니다. 최근 세종시 금남면 지역의 단독주택 거래 사례 중 본건과 직접적으로 유사한 조건을 가진 매물 정보를 구체적으로 찾기에는 한계가 있었습니다. 다만, 검색된 일부 정보를 바탕으로 추정 시, 토지 면적 및 입지 등을 고려할 때 평당 100만 원 ~ 150만 원 수준의 토지 가치를 가정해 볼 수 있습니다. (635㎡ * 3.3058 ㎡/평 = 약 192평). 이를 단순 환산 시 토지 가치만 약 1억 9천만 원 ~ 2억 8천만 원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

건물의 현 상태 및 노후도, 그리고 제시외 건물 말소 등의 상황을 고려할 때, 현재 제시된 최저 입찰가(2억 7천만 원대)는 토지 가치와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로, 시장 상황 및 본건의 잠재적 가치 상승 가능성, 그리고 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

정확한 시세 조사를 위해서는 주변 부동산 중개업소 방문 및 현장 조사가 필수적이며, 유사한 시기의 경매 낙찰가 데이터 분석이 필요합니다. 현재로서는 최저 입찰가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 시장 동향을 더 면밀히 파악한 후 소폭 상향한 금액을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 현재로서는 최저 입찰가인 2억 7천만 원대에서 소폭 상승한 2억 8천만 원 ~ 3억 2천만 원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

※ 본 예상 입찰가는 현재까지 수집된 정보와 제한적인 시세 조사를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁자, 물건의 정확한 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.