나이스옥션 법원경매 안산 2024타경6222 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2210 에이-랜드에쓰비센타 지층비07호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재"옥터초등학교"동측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생
활시설 및 공장이 혼재하는 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

대상빌딩까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보
통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건내 지층 비07호로서
외벽 : 화강석 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

조사일 현재 공실임.

설비내역

건물내 위생설비, 급.배수설비, 소방설비, 승강기설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지와 등고평탄한 정방형 토지로서 구분건물 건부지임.

인접 도로상태등

단지 각 방면으로 중로, 광로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

정왕동 2210번지 기준
도시지역, 준공업지역, 광로3류(폭40m-50m)(2014-01-17)(광로3-1(시화MTV))(접합), 대로2류
(폭30m-35m)(2015-12-09)(접합), 유통업무설비(2015-12-09), 중로1류(폭20m-25m)(2015-12-
09)(접합), 가축사육제한구역, 문화재보존영향검토대상구역, 국가산업단지, 특수지역(반월
특수지역), 지원시설구역(2013-12-19), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물관리대장상 용도는 '판매시설'임.
감정평가서상 현황 '공실'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경6222 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2210 에이-랜드에쓰비센타 지층비07호

건물 구조: 철근콘크리트구조 7층 건물 내 지층 B07호

용도: 근린상가 (집합건축물관리대장상: 판매시설)

감정가: 204,000,000원

토지 면적: 239.69㎡ (약 72.5평)

건물 면적: 153.86㎡ (약 46.5평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

위치: 경기도 시흥시 정왕동 소재 "옥터초등학교" 동측 근거리에 위치합니다.

주위환경: 근린생활시설 및 공장이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 대상 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

토지: 인접 도로와 등고평탄한 정방형 토지로, 건물 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 광로/대로/중로와 접합, 유통업무설비, 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 1월 28일 하나은행 근저당 (을7)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을7 근저당 (하나은행, 2019.01.28, 156,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (이정종 외 1명, 2020.04.09, 200,000,000원)

* 을10 임의경매개시결정 (하나은행, 2024.12.24, 117,328,825원)

* 압류 (시흥시, 2025.07.14)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요 없음) - 등기부상 명시된 지상권은 없으나, 일반적인 주의가 필요할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 파악된 임차인 정보는 없으며, 임대 관계는 미상입니다. (금액이 미상이라도 인수 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 함)

소유권:

* 김정태 (2014.03.14 소유권 이전)

* 서수열 (2019.01.28 매매, 211,000,000원)

등기부채권 총액: 356,000,000원 (이는 말소될 권리들의 합계액입니다.)

4. 상권분석

지역 특성: 근린생활시설과 공장이 혼재된 지역에 위치하며, 건물의 주 용도는 판매시설로 파악됩니다.

주변 시설: "옥터초등학교"와 인접해 있으며, 상가 및 공업 시설들이 혼합되어 있어 복합적인 상권 특성을 가집니다.

공실 현황: 감정평가서상 현재 '공실' 상태로 조사되었습니다. 이는 임대 수익 창출에 있어 초기 공실 리스크를 고려해야 함을 시사합니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다. 추가적인 편의시설 정보는 현장 답사가 필요합니다.

교육시설: "옥터초등학교"가 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

용도 불일치: 집합건축물 관리대장상 용도는 '판매시설'이나, 등기부등본 또는 감정평가서상 '근린상가'로 표기될 수 있어 실제 이용 용도와 공부상 용도 간의 차이 여부 확인이 필요합니다. (본 건에서는 '근린상가'와 '판매시설'로 표기되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 실제 사용 용도 확인이 중요합니다.)

공실 상태: 현재 공실로 조사되어, 낙찰 후 공실 장기화 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로 조사되어, 잠재적인 임차인과의 명도 문제 발생 가능성 검토가 필요합니다. (인수 보증금 0원이라는 점은 긍정적입니다.)

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 문화재보존영향검토대상구역 등 일부 제한 사항이 존재하나, 건물 이용 자체에 직접적인 제약을 줄 가능성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 근린상가(판매시설)로, 토지 및 건물 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 건입니다.

주변에 공장과 상가가 혼재된 지역으로, 교통 여건은 보통 수준입니다.

등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금 있는 임차인은 없습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점은 명도 및 향후 임대 수익 확보에 있어 주의가 필요합니다.

용도 측면에서 집합건축물 관리대장상의 '판매시설'과 실제 사용 용도 간의 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

토지 및 건물 일괄 매각으로 재산권 행사가 용이합니다.

말소기준권리 이후 권리들이 모두 소멸되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

인수 보증금 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

준공업지역 및 유통업무설비 지역으로 향후 개발 및 활성화 가능성이 있습니다.

A-LAND SB센타 내 구분건물로, 특정 상권 내에서의 입지를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 204,000,000원

낙찰 가능한 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 고려사항이 필요합니다.

* 최근 유사 물건 낙찰가 추이

* 향후 예상 임대 수익률

* 명도 진행 시 예상 소요 비용 및 시간

* 내부 상태 및 리모델링 필요성 (현재 공실 상태이므로 추가적인 초기 투자 비용 발생 가능)

인수 보증금이 없는 점을 감안하되, 현재 공실 상태 및 명도 가능성을 고려하여 감정가 대비 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 163,200,000원 ~ 183,600,000원 (이는 단순 참고용이며, 철저한 현장 조사 및 권리 분석 후 최종 결정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.