나이스옥션 법원경매 안산 2024타경71622 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 548-11 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경71622 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 548-11 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경71622
• 주소: 경기도 안산시 상록구 호동로 27, 4층402호
• 감정가: 141,000,000원
• 최저가: 98,700,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

안산지원 경매11계 2024타경71622 | 소재지: 경기도 안산시 상록구 호동로 27, 4층402호 | 감정가: 141,000,000원 | 최저가: 98,700,000원 | 용도: 다세대주택

1. 안산지원 2024타경71622 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2024타경71622 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 548-11, 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 141,000,000원

토지면적: 21.44㎡ (약 6.49 평)

건물면적: 37.38㎡ (약 11.31 평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 김OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: (정보 없음)

주의사항:

1. 2025.9.26. 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

2. 감정평가서에 의하면 판넬조 증축부분(약 31㎡)이 소재하는 바, 해당 부분이 불법건축물에 해당하는지 여부는 관련기관에 반드시 확인이 필요합니다.

감정평가서 요약:

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 '안산식물원' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재된 저층 중심의 주택 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 중 4층 402호로, 외벽은 외장석재 및 벽돌치장, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 샷시 이중창입니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 세장형으로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 로폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭15m-20m)(접합) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 시도지정문화유산구역(이익선생묘, 외곽 경계로부터 300미터 이내), 생활소음진동관리지역, 성장관리권역입니다.

공부상 내용과 차이점으로는 4층 402호가 일부 증축(판넬조, 약 31㎡)되어 사용 중인 것으로 확인되었습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 상록구 일동에 위치하며, '안산식물원' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 저층 주택 밀집 지역입니다. 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용을 위한 노선버스정류장이 인근에 소재하여 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변에는 다양한 편의시설이 자리하고 있으며, 안산식물원이라는 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 현재까지의 조사로는 본 물건지 인근에서 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 특별히 주의해야 할 사항은 신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하겠다는 확약서를 제출했다는 점입니다. 이는 보증공사가 채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 의미입니다. 또한, 감정평가서 상 판넬조로 증축된 부분(약 31㎡)이 불법건축물에 해당하는지 여부는 반드시 관련 기관을 통해 확인해야 할 중요한 사항입니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악되고 있습니다.

1.4. 상권분석

물건 소재지는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 상권은 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설이 분포할 것으로 예상됩니다. 안산식물원이 인근에 위치하여 주말 등 특정 시기에는 유동인구 증가 효과를 기대할 수 있습니다. 안산시 전반적으로는 높은 구매력에 비해 상권 밀집도가 상대적으로 약하다는 분석이 있으나, 주거지 내 근린생활시설의 안정적인 수요는 존재합니다.

1.5. 생활정보

주거지 주변에 일상생활에 필요한 각종 편의시설(마트, 약국, 식당 등)이 갖추어져 있어 생활하기 편리한 환경입니다. 또한, 안산식물원이 가까이 있어 산책이나 여가 활동을 즐기기에 좋습니다. 대중교통 이용이 용이한 편이며, 단지 내 또는 인근에 주차 공간이 확보될 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다. 첫째, 감정평가서 상 확인된 판넬조 증축 부분(약 31㎡)이 불법 건축물로 판정될 경우, 철거 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다. 이는 추가적인 비용 부담으로 이어질 수 있으므로, 사전에 반드시 확인이 필요합니다. 둘째, 신청 채권자의 대항력 포기 및 잔존 임대차보증금 반환 청구권 포기 확약서는 매수인에게 유리한 조건일 수 있으나, 임대 관계가 미상으로 파악됨에 따라 잔존 임차인과의 관계 설정에 있어 예측하지 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택으로, 경매 절차를 통해 취득 가능합니다. 입지 조건은 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있으며, 안산식물원 인근이라는 장점이 있습니다. 다만, 불법 건축물 가능성이 있는 증축 부분과 채권자의 권리 포기 관련 사항은 매수인이 반드시 직접 확인하고 신중하게 접근해야 할 부분입니다. 종합적으로 볼 때, 잠재적 리스크 요인을 철저히 분석하고 해결 방안을 강구한다면 투자가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

안산시 상록구 일동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다. 본 물건은 감정가 대비 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 경매 물건입니다. 특히, 안산식물원이라는 쾌적한 녹지 공간이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다. 증축된 불법 건축물 문제를 명확히 해결하고, 임대 관계를 명확히 파악한다면 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 권리 분석 및 현장 확인을 통해 잠재적 위험 요소를 면밀히 검토한 후에 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

법원 정보

안산지원 경매11계