나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3362 [1] 경기도 이천시 설성면 제요리 2 임야 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3362 [1] 경기도 이천시 설성면 제요리 2 임야 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매5계 2024타경3362 | 소재지: 경기도 이천시 설성면 제요리 2 | 감정가: 432,117,000원 | 최저가: 302,482,000원 | 용도: 임야

1. 여주지원 2024타경3362 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경3362 (1)

소재지: 경기도 이천시 설성면 제요리 2

용도: 임야

감정가: 432,117,000원

토지면적: 5,909.00㎡ (약 1,787.5평)

건물면적: 0.00㎡ (단, 감정평가서상 건물 존재 명시)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 서OO

채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 설OOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명 제출 필요

주의사항: 1. 일괄매각

2. 목록1, 3, 7번지 농지취득자격증명 제출 필요 (미제출 시 매수보증금 반환 불가)

1.2. 입지 조건

본 물건은 경기도 이천시 설성면 제요리 2에 위치합니다. 감정평가서 상으로는 경기도 이천시 장호원읍 방추리 "방추2리 마을회관" 남서측 인근으로 기재되어 있습니다. 주변으로는 농경지와 임야, 농가주택, 축사, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자는 서OO이며, 채무자는 주OOOOOOOOOO, 채권자는 설OOOOOOO입니다. 권리 분석 시 가장 주의해야 할 사항은 분묘기지권이 존재한다는 점입니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있는 중요한 요소입니다. 또한, 목록 1, 3, 7번지에 대해서는 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는다는 점을 유의해야 합니다. 비록 물건 기본 정보상 건물 면적이 0㎡으로 기재되어 있으나, 감정평가서 요약에 따르면 일련번호 11, 12번지에 일반철골구조 판넬지붕의 지상 1층 건물(근린생활시설)이 2021년 11월 16일 사용 승인되어 있으며, 부합물 및 종물로 제시외 물건도 소재하는 것으로 파악됩니다. 또한, 주의사항에 "일괄매각"으로 명시되어 있어 건물 또한 매각 대상에 포함될 가능성이 높으므로, 현장 확인 및 추가 조사를 통해 정확한 매각 범위를 확인하는 것이 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 이천시 설성면 제요리 일대는 전반적으로 농경지와 임야, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 중심 상권이 밀집해 있지는 않습니다. 다만, 인근 공업용 건부지로 이용 중인 토지(일련번호 9)가 있는 것으로 보아, 해당 지역 또는 인근 지역에 소규모 산업 시설 및 관련 종사자들을 위한 상권이 형성되어 있을 수 있습니다.

검색 결과, 이천시에는 환경 문제로 갈등을 겪는 소각장이나 화장장 등 혐오시설 관련 이슈가 여러 차례 언급되었습니다. 하지만 검색된 정보만으로는 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 일반적으로 가축분뇨 처리 시설이나 폐수 처리 시설 등이 혐오시설로 분류될 수 있으며, 이천시는 이러한 시설 유치를 둘러싼 지역 간 갈등 사례가 있었습니다.

1.5. 생활 정보

물건지 주변은 농경지와 임야가 상당 부분을 차지하는 농촌 지역입니다. 농가 주택과 축사가 혼재되어 있어, 전원생활 또는 농업 관련 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용은 가능하나, 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)의 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적일 것으로 예상됩니다. 이천시 설성면 행정복지센터 등 기본적인 행정 시설은 설성면에 소재하고 있어 이용 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 분묘기지권: 물건지에 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권으로 인해 토지 이용에 상당한 제약을 받을 수 있습니다. 이는 향후 개발이나 매각 시 고려해야 할 중요한 리스크입니다.

2. 농지취득자격증명: 목록 1, 3, 7번지는 농지로 이용 중이거나 농지 취득이 가능한 토지로 보입니다. 해당 토지를 취득하려는 경우, 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 미제출 시 매수 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

3. 토지 이용 제한: 본 물건지의 상당 부분은 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 준보전산지, 자연보전권역 등으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 행위에 제한이 따릅니다. 특히 가축사육제한구역은 해당 지역에 따라 제한 등급이 다르므로, 구체적인 규제 내용을 확인해야 합니다.

4. 맹지 (일련번호 4): 일련번호 4번 토지는 맹지이나 인접 필지를 통해 접근이 가능하다고 명시되어 있습니다. 이는 추후 도로 이용에 따른 분쟁이나 불편을 야기할 수 있습니다.

5. 건물 정보의 불일치: 기본적인 건물 면적이 0㎡으로 표기되어 있으나, 감정평가서상 건물 존재 및 '일괄매각' 주의사항으로 인해 실제 매각 포함 여부 및 상태에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 설성면 제요리에 위치한 임야 및 일부 건물(근린생활시설)로서, 농경지, 임야, 축사, 공장 등이 혼재하는 농촌 및 준공업 지역에 속해 있습니다. 감정가는 4억 3천여만 원으로, 1,787.5평의 넓은 면적을 고려할 때 평당 약 24만 원 수준입니다. 그러나 분묘기지권 존재, 농지취득자격증명 필요, 엄격한 토지 이용 제한(관리지역, 가축사육제한구역 등), 맹지(일부), 그리고 건물 정보의 불일치 가능성 등 여러 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 분묘기지권은 토지 이용의 핵심적인 제약이 될 수 있으며, 농지법규 준수도 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 농업 또는 임업 목적 투자: 엄격한 개발 규제 속에서도 농업, 임업 또는 관련 연구/교육 시설 부지 등으로 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

2. 특정 용도 개발 가능성: 일련번호 9번 토지가 공업용 건부지로 이용 중인 점을 고려할 때, 유사한 산업 또는 물류 관련 시설 용도로의 개발 가능성 타진이 필요합니다. 다만, 현행 용도지역(보전관리지역 등) 및 기타 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

3. 분묘 이장 비용 고려: 분묘기지권이 확인될 경우, 이장에 필요한 비용과 절차를 사전에 충분히 파악하고, 이를 감안한 투자 가치를 산정해야 합니다.

4. 2021년 사용 승인된 건물 활용: 만약 감정평가서에 명시된 근린생활시설 건물이 실제 경매 대상에 포함되고 활용 가능하다면, 이는 추가적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 다만, 이 부분은 현장 확인을 통해 반드시 검증해야 합니다.

본 물건은 잠재적 가치 대비 여러 제약 사항이 공존하므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석, 법규 검토를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

법원 정보

여주지원 경매5계