나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3584 [1] 경기도 여주시 대신면 천남리 255-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연 · 평가일 2024.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 대신면 천남리 소재 "천남초등학교" 남측 근거리에 위치하며,
주위는 단독주택, 농경지, 축사, 임야 등으로 이루어진 농경지대로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하나, 일반 대중교통
이용편은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,3-21):완경사지대에 위치하는 토지로 대체로 평탄한 사다리형 및 부정형의 토지로서,
기소(1):주거용 건부지임.
기호(3-14,16):전으로 이용중이며, 기호(3-6) 남측 일부는 현황 도로이고, 기호(8)토지 일부
는 내부 출입로이며, 기호(10) 토지 일부는 잡종지(제시외 이동식 건물 소재)
및 내부 출입로임.
기호(15): 답으로 이용중임.
기호(17):대부분이 토지임야 상태임.
기호(18,20,21): 법면 등임.
기호(19):본건 일부 현황 도로 및 법면 등임.
*기호(1,3-6,8,10) 및 기호(7,9,11-14,16,17,19)는 각각 연접하여 함께 효용성을 지닌 토지
이며 기호(3-10,13,14,16) 토지는 필지구분 없이 대부분 "전"으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,8.10): 지적도상 맹지이나 기호(8) 및 기호(10) 소재 도로를 통하여 출입하고 있음.
기호(3-7):남측으로 노폭 약 3-4m 내외의 포장도로에 접함.
기호(9,11-18,20,21):맹지이고, 기호(9,13,14,16)은 지적도상 도로(천남리 257-1)에 접하나
현황 폐도 상태임.
기호(19):현황 일부 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,10):
농림지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 300m),가축사육제한구역(2018-11-09)
(일부제한지역 500m), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대
책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역).
기호(3,4,5,6,8,15):
농림지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 500m), 농업진흥구역, 배출시설설치
제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역).
기호(7,9):
생산관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 500m), 배출시설설치제한지역,
자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역).
기호(11,12):
농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 300m), 배출시설설치
제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역).
기호(13,14)
생산관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 300m), 가축사육제한구역(2018
-11-09)(일부제한지역 500m), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역
(2018-01-18)(특별대책지역 1권역).
기호(16):
농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 300m), 배출시설설치
제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역
1권역).
기호(17,19,20):
생산관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 500m), 배출시설설치제한지역,
준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역).
기호(18,21):
농림지역, , 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 500m), 농업진흥구역, 배출시설설
치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역
1권역).

제시목록 외의 물건

기호(10):제시외 이동식 조립주택(고정되지 않았음)과 컨테이너(사무실) 1개가 소재함.
(사진참조)
기호(1,10):인접지(천남리 산35)와 함께 이동 및 철거가 가능한 제시외 비닐하우스 3동이
소재함.(사진참조)
*비닐하우스①은 "255-1, 산35" 양지상에, 비닐하우스②는 "255-1,255-18" 양 지상에, 비닐
하우스③은 "255-18"에 소재하는 것으로 판단되고 필요시 이해관계인은 재확인(측량등)
하시기 바람.

공부와의 차이

기호(16):공부상 지목 "임"이나, 현황 "전"임.
기호(18,20,21):공부상 지목 "임"이나, 현황 "법면등"임.
기호(19):공부상 지목 "임"이나, 현황 "도로, 법면, 토지임야"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
미 상.
②기 타
본건 이용상황 및 경계는 개측하여 파악하였으므로, 경매과정시 정확한 지적경계 및 이용
상황 등이 필요할 경우 이해관계인은 재확인 하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2;가):세멘벽돌조 스라브지붕 2층 건으로서
(사용승인일:1990.12., 2층 증축 1995.12.30.)
외 벽:치장벽돌쌓기 마감.
내 부:벽지도배, 타일붙임 마감 등.
바 닥:세멘몰탈 및 장판등 마감.
창 호:새시창호로 본 건물의 현상 보통이하임.
기호(2;나):공부상 세멘블럭조 스레트지붕 2층 건이나 현황 소재불명임.

이용상태

기호(2;가): 주택 구조이나 현황 공실임.
기호(2;나): 공부상 창고이며, 현황 소재불명임.
(소재물명 원인은 불명확하나, 철거 또는 미신축으로 판단됨)

설비내역

기호(2;가):기본적인 위생설비 및 급·배수 설비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 관정(A,B)가 소재하며, 제시외 관정(A)는 기호(2;가) 건물에 포함 평가, 관정(B)는
제시외로 평가하였으므로 겸매 진행시 참고 바람.

공부와의 차이

기호(2;가): 2층은 공부상 면적 96㎡이나 현황 실측 면적 약 60㎡임.
기호(2;나): 구조 및 면적등으로 보아 동일성이 인정 될 수 있는 건물이 소재하지 아니하여,
소재불명으로 처리하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
-.
②기 타
-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 물건(목록10. 지상 관정B 대공 1식) 포함
2. 목록1.10. 지상 이동 및 철거가 가능한 제시외 비날하우스 3동, 목록10. 지상 컨테이너 1동은 매각에서 각 제외함
3. 목록10. 지상 제시외 이동식 조립주택
- 매각에서 제외함(법정지상권 성립불분명)
- 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
4. 목록2. 건물 중 1층 창고 부분은 소재불명이며, 제시외 관정A는 건물에 포함 평가
5. 목록2. 2층은 공부상 면적 96㎡이나 현황 실측 면적 약 60㎡임
6. 목록16. 공부상 지목 '임야'이나 현황 '전', 목록18.20.21. 공부상 지목 '임야'이나 현황 '법면등', 목록19. 공부상 지목 '임야'이나, 현황 '도로, 법면, 토지임야'임
7. 목록3.~목록15. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

경매 사건번호: 여주지원 2024타경3584 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 여OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 여주시 대신면 천남리 255-1

용도: 단독주택

토지 면적: 25,248.00㎡ (약 7,637.57평)

건물 면적: 224.00㎡ (약 67.76평)

건물 구조: 세멘벽돌조 스라브지붕 2층 건물 (사용승인일: 1990년 12월, 2층 증축 1995년 12월 30일)

건물 현황: 주택 구조이나 현재 공실 상태. 2층의 경우 공부상 면적 96㎡이나 현황 실측 면적은 약 60㎡임.

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 1,583,158,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 여주시 대신면 천남리 소재 "천남초등학교" 남측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 농경지, 축사, 임야 등이 혼재된 농경지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근은 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하고 있으나, 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 형태

토지는 대체로 완경사지에 위치하며, 사다리형 및 부정형의 토지로 구성되어 있습니다.

일부 토지는 전으로 이용 중이며, 일부는 현황상 도로, 내부 출입로, 잡종지, 답, 임야, 법면 등으로 이용되고 있습니다.

기호(1,3-6,8,10) 및 기호(7,9,11-14,16,17,19) 토지들은 서로 연접하여 함께 효용성을 지니는 것으로 파악됩니다.

기호(3-10,13,14,16) 토지는 필지 구분 없이 대부분 "전"으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

일부 토지(기호 1, 8, 10)는 지적도상 맹지이나, 인접 토지의 도로를 통해 출입하고 있습니다.

일부 토지(기호 3-7)는 남측으로 폭 약 3-4m의 포장도로에 접해 있습니다.

다른 일부 토지(기호 9, 11-18, 20, 21)는 맹지이며, 지적도상 도로에 접하나 현황 폐도 상태입니다.

기호(19) 토지는 현황 일부 도로로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 1995년 9월 29일 접수된 최종태 명의의 소유권이전 등기(갑1) 보다 늦은, 2021년 11월 12일 접수된 여주축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

을1 근저당권보다 늦게 설정된 을2 근저당권 및 갑6 임의경매 개시결정 등기는 모두 말소될 예정입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 11월 12일 접수된 여주축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

을1 근저당권보다 늦게 설정된 을2 근저당권 및 갑5 임의경매 개시결정 등기는 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부 채권액은 1,418,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

조사된 임차인 현황 상, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

목록 10번 토지 지상에 소재하는 제시외 이동식 조립주택을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 주로 농경지와 단독주택이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 전통적인 상업지역의 분석과는 거리가 있으며, 지역의 농업적 특성과 단독주택 거주 수요가 주를 이룹니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 "천남초등학교" 남측 근거리에 위치하여 교육시설 접근성이 있습니다.

인근 지역에 대한 구체적인 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사 또는 지도 서비스 검색이 필요합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 즉각적으로 심각한 혐오시설이 보고된 정보는 없습니다. 다만, 농경지대 특성상 일부 축사 등이 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제약

목록 3번부터 15번까지의 토지는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하므로 유의해야 합니다.

목록 10번 토지 지상의 이동식 조립주택에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 비록 해당 물건은 매각에서 제외되나, 최저매각가격 산정에 영향을 미쳤을 가능성이 있습니다.

6.2. 현황과 공부상 차이

토지의 경우, 일부 필지는 공부상 지목이 "임야"이나 현황은 "전", "법면 등", "도로, 법면, 토지임야" 등으로 이용되고 있습니다.

건물의 경우, 2층은 공부상 면적 96㎡이나 현황 실측 면적은 약 60㎡로 차이가 있습니다. 또한, 1층 창고 부분은 소재불명 상태입니다.

6.3. 제시외 물건 처리

일괄매각 대상에 포함되는 제시외 물건(목록 10. 지상 관정B 대공 1식)이 있습니다.

그러나 목록 1.10. 지상 비닐하우스 3동, 목록 10. 지상 컨테이너 1동, 목록 10. 지상 이동식 조립주택은 매각에서 제외됩니다.

6.4. 기타

차량 접근은 가능하나 대중교통 이용 편의성이 다소 떨어집니다.

본건 이용상황 및 경계는 개략적으로 파악된 것으로, 정확한 지적 경계 및 이용 상황 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 면적의 토지와 단독주택으로 구성되어 있으나, 농경지대에 위치하며 주택의 노후화, 공부상 지목 및 면적 차이, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 불분명 등 다수의 고려사항이 존재하는 물건입니다.

매각에서 제외되는 제시외 물건들이 있어 현장 확인 시 혼동의 여지가 있습니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지를 활용한 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다 (단, 용도지역 제한 확인 필요).

농경지대의 시세 변동 및 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

감정가 대비 저가 낙찰 시, 토지 가치에 기반한 투자 매력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보 내에서 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 및 상세한 시세 자료가 부족하여 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다.

일반적인 주변 농지 시세는 제곱미터당 3만원에서 7만원 선으로 추정되나, 본 건의 구체적인 용도지역(농림지역, 생산관리지역 등) 및 입지에 따라 상이할 수 있습니다.

주택의 경우, 건물 노후화와 현황 및 공부상의 차이, 공실 상태 등을 고려할 때 신축 주택의 시세와 직접 비교하기 어렵습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 1,583,158,000원입니다.

잠재적 리스크 요인(농지취득자격증명, 법정지상권 불분명, 공부상 차이, 제시외 물건 제외 등)을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 제시된 리스크를 종합적으로 평가하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현재로서는 주변의 유사 물건 거래 사례 및 상세 시세 정보 부족으로 인해 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 일반적으로 낙찰가율은 70~90% 수준에서 결정되나, 본 건의 특성을 감안하여 매우 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.