나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3584 [1] 경기도 여주시 대신면 천남리 255-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3584 [1] 경기도 여주시 대신면 천남리 255-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경3584
• 주소: 경기도 여주시 대신면 천남리 255-1
• 용도: 단독주택

여주지원 경매5계 2024타경3584 | 소재지: 경기도 여주시 대신면 천남리 255-1 | 감정가: 1,583,158,000원 | 최저가: 1,540,303,000원 | 용도: 단독주택

1. 여주 지원 2024타경3584 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경3584 (1)

소재지: 경기도 여주시 대신면 천남리 255-1

용도: 단독주택

감정가: 1,583,158,000원

토지면적: 50,496.00㎡ (약 15,275.4평)

건물면적: 896.00㎡ (약 271.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 여OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 현황

* 토지 감정 요항

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 여주시 대신면 천남리 소재 "천남초등학교" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 축사, 임야 등으로 이루어진 농경지대로 주위환경 보통임.

* 교통상황: 본 건 및 인근까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하나, 일반 대중교통 이용편은 다소 불편시됨.

* 형태 및 이용상태: 완경사지대의 토지로 대체로 평탄한 사다리형 및 부정형의 토지이며, 일부 필지는 주거용 건부지, 일부는 전, 일부는 답, 일부는 임야 상태, 일부는 법면 등, 일부는 도로, 법면, 토지임야로 이용 중임. 여러 필지가 연접하여 함께 효용성을 지니는 토지임.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나 인근 도로를 통하여 출입하는 필지가 있으며, 남측으로 노폭 약 3-4m 내외의 포장도로에 접하는 필지도 있음. 일부 필지는 맹지이며 지적도상 도로에 접하나 현황 폐도 상태이고, 일부 필지는 현황 도로로 이용 중임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 존재함.

* 제시외 물건: 제시외 이동식 조립주택, 컨테이너 1개, 비닐하우스 3동이 소재함. (이동식 조립주택, 비닐하우스 3동, 컨테이너 1동 중 일부는 매각에서 제외됨).

* 공부와의 차이: 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '전', '법면등', '도로, 법면, 토지임야' 등으로 이용되는 필지가 다수 존재함.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상임. 이용상황 및 경계는 개측하여 파악되었으므로, 정확한 지적경계 및 이용 상황 등이 필요할 경우 재확인 필요.

* 건물 감정 요항

* 구조: 기호(2;가)는 세멘벽돌조 스라브지붕 2층 건물(사용승인 1990.12., 2층 증축 1995.12.30.)이며, 외벽은 치장벽돌, 내부는 벽지도배 및 타일 마감, 바닥은 세멘몰탈 및 장판 마감, 창호는 새시로 구성됨. 건물 상태는 보통 이하임.

* 이용상태: 기호(2;가)는 주택 구조이나 현황 공실임. 기호(2;나)는 공부상 창고이나 현황 소재불명(철거 또는 미신축 추정)임.

* 설비내역: 기본적인 위생설비 및 급배수 설비가 되어 있음.

* 부합물 및 종물: 제시외 관정(A)는 기호(2;가) 건물에 포함 평가되었고, 관정(B)는 제시외로 평가되었음.

* 공부와의 차이: 2층은 공부상 면적 96㎡이나 현황 실측 면적 약 60㎡임.

* 기타참고사항: 임대관계는 없음.

1.3. 주의사항 및 특이사항

* 농지취득자격증명 제출이 반드시 필요하며, 미제출 시 매수보증금 반환이 불가함.

* 법정지상권 성립이 불분명한 제시외 이동식 조립주택은 매각에서 제외됨.

* 일부 제시외 물건(비날하우스 3동, 컨테이너 1동)은 매각에서 제외되었음.

* 건물 중 1층 창고 부분은 소재불명이며, 제시외 관정A는 건물에 포함 평가되었음.

* 2층은 공부상 면적 96㎡이나 현황 실측 면적 약 60㎡로 차이가 있음.

* 토지 다수 필지의 지목과 현황이 일치하지 않음('임야'이나 '전', '법면등', '도로, 법면, 토지임야' 등으로 이용).

* 매각물건에 포함된 제시외 관정 B는 별도로 평가되었음.

1.4. 입지조건

* "천남초등학교" 남측 근거리에 위치하고 있어, 초등학교 교육 환경 접근성이 양호함.

* 주위는 단독주택, 농경지, 축사, 임야 등이 혼재된 농경지대로 이루어져 있음.

* 차량 접근성은 양호하나, 인근 노선버스정류장은 있으나 대중교통 이용편은 다소 불편할 수 있음.

* 대신고등학교 등 중등 교육 시설도 여주시 대신면 일대에 소재함.

1.5. 권리분석

* 본 건은 채권자 여OOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상임.

* 특이사항으로 "법정지상권"이 언급되었으나, 법정지상권 성립이 불분명한 제시외 이동식 조립주택은 매각에서 제외되었음. 구체적인 법정지상권 성립 여부 및 범위는 추가적인 권리 분석이 필요함.

* 다수의 토지 필지에 농업진흥구역, 농림지역 지정으로 인해 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 관련 법규 준수가 요구됨.

1.6. 상권분석

* 본 물건은 여주시 대신면의 농경지대에 위치한 단독주택으로, 주변은 주로 주거 및 농업 활동이 이루어지는 지역임.

* 인근 천남초등학교가 있어 기본적인 생활 인프라 접근성은 있으나, 본격적인 상업 시설 밀집 지역은 아님.

* 따라서 본 물건 자체의 직접적인 상업적 가치보다는 전원생활, 농장 운영, 또는 넓은 부지를 활용한 개인 사업 등에 적합한 입지로 판단됨.

* 최근 대신 신산업연계 친환경복합물류단지 조성 관련 투자협약 체결 소식이 있어, 지역 개발 가능성을 일부 엿볼 수 있음.

1.7. 생활정보

* 가장 가까운 초등학교는 천남초등학교로 도보 또는 차량으로 접근 가능함.

* 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으므로, 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됨.

* 주변 환경은 농경지와 임야가 많아 비교적 조용하고 쾌적한 자연환경을 제공함.

* 여주시 대신면 지역에는 대신고등학교 등 중등 교육 시설이 소재함.

* 관정 시설이 소재하는 것으로 보아 자체적인 용수 확보가 가능할 수 있음.

1.8. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하므로, 반드시 사전에 발급받아야 함.

* 다수 필지에 걸쳐 공부상 지목과 현황이 불일치하는 경우가 많아, 토지 이용 및 관리상 복잡성이 발생할 수 있음.

* 일부 제시외 건물(이동식 조립주택, 비닐하우스, 컨테이너)이 매각에서 제외되어 있어, 현장 확인 시 혼란을 줄 수 있음.

* 건물 2층의 실측 면적이 공부상 면적보다 적고, 1층 창고 부분은 소재불명인 점 등 건물 상태의 불확실성 존재.

* 법정지상권 성립 불분명이라는 언급은 추가적인 권리관계 확인 필요성을 시사함.

* 농림지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 관련 법규 및 환경 규제가 존재함.

* 일부 토지는 지적도상 맹지이거나 현황 폐도 상태여서, 도로 접근성 관련 문제가 발생할 소지가 있음.

* 주변에 축사가 소재하고 있다는 점은 주거 환경에 따라 부정적인 영향을 줄 수 있으나, 직접적인 혐오시설의 존재 여부는 추가 확인이 필요함.

1.9. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 여주시 대신면 천남리에 위치한 넓은 토지(약 15,275.4평)와 단독주택(약 271.0평)이 일괄 매각되는 경매 물건입니다. 감정가는 약 15억 8천만원입니다.

* 광활한 토지는 전원생활, 대규모 농장 운영, 다수의 부속 시설 설치 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 다만, 농지취득자격증명 제출 필수, 다수의 토지 필지 지목과 현황 불일치, 법정지상권 관련 불분명한 사항, 건물 상태의 불확실성 등 명확한 현장 확인과 법률적 검토가 요구되는 물건입니다.

* 주변 환경은 농경지와 임야가 많아 조용하고 쾌적하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용하여 전원주택 단지 조성, 주말 농장, 체험 농장, 또는 개인 맞춤형 주택 건설 등의 잠재력이 큽니다.

* 여주시 대신면 지역의 개발 가능성 및 향후 지가 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다 (단, 구체적인 지역 개발 계획에 대한 면밀한 확인 필요).

* 경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 조용하고 쾌적한 자연환경 속에서 장기적인 거주 또는 투자를 고려하는 분들에게 적합합니다.

* 주변에 물류단지 개발 관련 소식이 있어, 지역 경제 활성화 및 연계 사업 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

여주지원 경매5계