나이스옥션 법원경매 여주 2024타경4273 [1] 경기도 양평군 지평면 일신리 1230-26 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호 · 평가일 2024.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 지평면 일신리 소재 "일신역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 주택 등이 혼재하는 임야지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인접지까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 국철역, 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 대체로 동하향 완경사의 "사다리형" 토지로서 "잡종지(미사용승인 주택 건부지)" 상태임.
기호(2) : 대체로 동하향 완경사의 "부정형" 토지로서 "토지임야, 잡종지(주택 신축 중단)" 상태임.
기호(3) : 대체로 동하향 완경사의 "사다리형" 토지로서 "토지임야(도로예정지였으나 허가 취소)" 상태임.
기호(4) : 대체로 동하향 완경사의 "사다리형" 토지로서 "잡종지(신축 중단된 주택 건부지)" 상태임.
기호(5) : 대체로 동하향 완경사의 "부정형" 토지로서 "토지임야(도로예정지였으나 허가 취소)" 상태임.

인접 도로상태

기호(1),(2),(4),(5) : 지적도상 "맹지"임.
기호(3) : 북측으로 노폭 약3미터의 포장된 현황 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역2,000m(닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

후면 "건물개황도" 등 참고

공부와의 차이

기호(1),(2),(4) : 공부상 지목은 "임야"이나 현황 "잡종지" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6) : 경량철골구조 기타지붕(경량철골구조) 2층건(미사용승인)으로서
외 벽 : 목재사이딩 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

기호(7) : 일반목구조 및 판넬구조 기타지붕(목구조 및 판넬구조) 2층건(미사용승인)으로서
외 벽 : 목재사이딩, 판넬 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 "주택"으로 이용중임.
(후면 "건물개황도" 등 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후면 "건물개황도" 등 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 물건 포함
2. 목록4. 지상에 소재하는 제시외 건물[주택(공사중단) 경량철골조 1~2층 약 97㎡]
- 매각에서 제외함(법정지상권 성립여부 불분명)
- 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
3. 목록1.2.4. 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 '잡종지'상태임
4. 목록6.7.은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경4273 (1)

소재지: 경기도 양평군 지평면 일신리 1230-26

용도: 단독주택

감정가: 669,759,900원

토지면적: 4329.00㎡ (약 1,310평)

토지지분: 4329㎡

건물면적: 135.13㎡ (약 41평)

건물지분: 135.13㎡

건물 제시외면적: 199.50㎡ (약 60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영중농업협동조합

특이사항: 법정지상권, 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 양평군 지평면 일신리 소재 "일신역" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 임야, 농경지, 주택 등이 혼재하는 임야지대로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통 수준입니다.

차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 국철역(일신역)과 버선 정류장이 위치하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

토지 일부는 지적도상 맹지이며, 일부는 북측으로 노폭 약 3미터의 포장된 현황 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 3월 25일 접수된 영중농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

경매 절차에 따라 말소기준권리 이하 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

토지 등기부채권 총액은 약 442,000,000원이며, 건물 등기부채권 총액은 약 372,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-24

* 확정일자: 2024-09-30

* 배당신고일자: 2025-10-17

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

특이사항으로, 목록 4. 지상에 소재하는 제시외 건물(주택, 공사중단)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이는 매각에서 제외될 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 양평군 지평면의 지역 특성상 전원생활 또는 농업 활동과 연관된 입지입니다.

주변의 상업 시설은 많지 않을 것으로 예상되며, 생활 편의시설은 인근 도시 지역을 이용해야 할 가능성이 있습니다.

일신역이 인접해 있으나, 상권 형성이 활발한 지역으로 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근성은 양호한 편이며, 대중교통(국철, 버스) 이용도 가능합니다.

편의시설: 지역 특성상 편의시설이 제한적일 수 있으므로, 생활 편의를 위해서는 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

교육시설: 주변 교육시설에 대한 정보는 부족하여 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

토지 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '잡종지' 상태입니다.

건물(목록 6, 7)은 건축법상 사용승인이 되지 않은 미사용승인 건물입니다.

매각에서 제외되는 제시외 건물(목록 4. 지상, 약 97㎡)이 있으며, 이와 관련된 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

일부 토지(기호 1, 2, 4, 5)는 지적도상 맹지로서 건축 및 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

보전관리지역, 가축사육제한구역 등 토지이용계획에 따른 개발 제한 사항이 존재합니다.

주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 지평면 일신역 인근에 위치한 토지와 미완성/미사용승인 주택입니다. 넓은 토지 면적(약 1,310평)은 향후 활용 가능성을 시사하나, 공부상 지목과 현황의 불일치, 미사용승인 건물, 법정지상권 성립 여부 불분명한 제시외 건물 존재 등 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되나, 제시외 건물과의 법정지상권 등은 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

일신역 인근이라는 지리적 이점을 활용한 투자 가능성.

넓은 토지 면적을 활용한 전원주택 신축, 주말 농장, 또는 기타 개발 사업의 잠재력.

양평 지역의 자연 환경을 활용한 힐링 공간 조성 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 669,759,900원

인수 보증금: 0원

본 물건은 여러 리스크 요인을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

주변 시세, 특히 유사한 조건의 토지(보전관리지역, 임야/잡종지) 및 건축 중인 주택 사례를 면밀히 조사해야 합니다.

법정지상권, 미사용승인 건물, 맹지 가능성 등의 리스크를 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 선에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.