나이스옥션 법원경매 여주 2024타경38535 [1] 경기도 양평군 개군면 부리 산44 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 개군면 부리 소재 "개군부1리마을회관" 북서측 인근에 위치하며 부근은 자연림, 농경지, 낚시터 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

형태 및 이용상태

자연림 및 일부 묘지임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역350m(젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(방공기지:1km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계회법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지"와 같이 본건 토지 북동측 일부에 묘지(분묘 3기)가 소재하는 바, 경매업무시 참고바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.

- 후첨 "위성사진" 상에는 본건 남동측 일부에 분묘가 소재하고 있으나, 현장 조사시에는 후첨"사진용지"와 같이 분묘는 멸실된 상태임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
2. 연고 미상의 분묘 4기 소재함.
- 감정서상 '북동측 일부 분묘 3기' 소재로 기재되었으나, 2025. 9. 8.자 사실조회회신서에 따르면 '북동측 일부에 분묘 3기, 동측 일부에 1기가 소재'하는 것으로 확인됨
- 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경38535 (1)

소재지: 경기도 양평군 개군면 부리 산44

용도: 임야

감정가: 79,483,964원

토지면적: 34,443.00㎡ (약 10,422평)

토지지분: 2,459.2302㎡ (약 744평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권

주의사항:

* 1. 지분매각이며, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

* 2. 연고 미상의 분묘 4기 소재함. 감정서상에는 3기가 기재되었으나, 사실조회 회신서에 따라 4기(북동측 일부 3기, 동측 일부 1기)로 확인되었습니다.

* 최저매각가격은 분묘 소재로 인해 제한받는 가격입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양평군 개군면 부리 소재 "개군부1리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 자연림, 농경지, 낚시터 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 본건은 자연림 및 일부 묘지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 농림지역

* 보전관리지역

* 가축사육제한구역(일부제한구역 220m, 350m)

* 제한보호구역(방공기지: 1km)

* 농업보호구역

* 배출시설설치제한지역

* 보전산지, 임업용산지, 준보전산지

* 자연보전권역

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 1988-05-12 (최상호 외 6명)

* 최성좌, 최성우 지분 이전: 2007-03-27 (함명규) - 강제경매(2006타경8080)로 인한 매각

* 최성동 지분 이전: 2009-05-08 (최재원 외 1명) - 상속

* 최성래 지분 가압류: 2010-02-01 (김길남, 70,000,000원) - 인수

* 함명규 지분 이전: 2022-10-05 (장영아) - 협의분할에 의한 상속

* 최재원 지분 근저당: 2017-11-29 (주식회사 골든트리캐피탈대부, 12,000,000원) - 말소기준권리, 말소 예정

* 최재원 지분 근저당: 2022-09-14 (주식회사 은성프리머스대부, 10,500,000원) - 말소 예정

* 최재원 지분 임의경매개시결정: 2024-08-20 (주식회사 골든트리캐피탈대부, 수원지방법원 여주지원 2024타경38535) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 92,500,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (다만, 지상 소재 분묘(4기)를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 양평군은 수려한 산수와 자연환경을 바탕으로 힐링 및 레저 도시로 발전하고 있으며, '2030 양평군 기본계획'을 통해 지속 가능한 도시 성장을 도모하고 있습니다. 본건이 위치한 개군면은 과거부터 기름진 곡창 지대로 알려져 있으며, 전원주택 및 토지 거래가 활발히 이루어지는 지역입니다.

* 주변 시설: 개군면에는 기본적인 생활 편의 시설 및 농협 등이 소재하고 있으며, 양평군청이나 여주 시내 등 주요 행정 및 상업 시설 이용은 차량 이동이 필요합니다. 최근 개군면 기초 거점 활성화 센터 건립 착공 등 주민 생활 편의 증진을 위한 사업이 진행 중입니다.

1.4. 생활정보

* 문화 및 여가: 인근 양평군에는 두물머리, 세미원, 황순원문학촌 소나기마을 등 다수의 관광 명소와 휴양림이 있어 여가 활동에 용이합니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 주거 환경: 본건 주변은 자연림과 농경지가 주를 이루는 조용한 전원 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 단독 소유가 불가능하며 지분권자들과의 협의 또는 소송이 필요할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 기존 공유자들이 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰자가 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다. 이는 입찰 참여 시 투자 리스크로 작용합니다.

* 분묘기지권: 본건 토지 내에 연고 미상의 분묘 4기가 소재하며, 이는 분묘기지권 성립 가능성을 내포합니다. 분묘기지권은 토지 사용에 제약을 초래하며, 토지 이용 계획에 상당한 영향을 미칩니다. 감정평가 역시 분묘 소재로 인해 제한받는 가격으로 산정되었습니다.

* 개발 및 토지이용 제한: 보전관리지역, 농림지역 등 엄격한 용도지역 지정과 다수의 법률(가축분뇨법, 군사기지법, 농지법, 산지관리법, 수도권정비계획법, 환경정책기본법 등)에 따른 개발 및 이용 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양평군이라는 자연 친화적인 입지에 위치한 임야 물건입니다. 하지만 토지 전체가 아닌 지분으로 매각되며, 공유자 우선매수 신고 가능성, 그리고 분묘 4기 소재로 인한 분묘기지권 성립 가능성이라는 중대한 권리상 및 이용상 제약을 안고 있습니다. 이러한 제약들은 물건의 가치를 상당 부분 하락시키는 요인으로 작용하며, 낙찰 후에도 지분권자와의 복잡한 관계 형성 및 토지 이용에 있어 명확한 제약이 따를 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 양평 지역의 자연환경: 양평은 수도권에서 접근성이 좋은 대표적인 전원 및 휴양 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 저평가 가능성: 지분 매각 및 분묘기지권이라는 높은 리스크 때문에 현재 감정가 및 최저매각가격이 시장 가치 대비 낮게 형성되었을 가능성이 있습니다. 리스크를 감수하고 적극적인 권리 행사 및 개발을 고려하는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 분묘 소재로 인한 가격 제한이 반영된 감정가로, 잠재적 가치 대비 진입 장벽이 상대적으로 낮다고 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 지분 매각, 공유자 우선매수권, 분묘기지권이라는 복합적인 리스크 요인을 가지고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 물건에 대한 심층적인 현장 조사, 공유자들과의 사전 접촉을 통한 의사 타진, 분묘의 정확한 면적 및 활용 제약 범위 파악, 그리고 해당 지역 임야 시세 및 지분 거래 사례 등을 종합적으로 분석한 후에 가능합니다.

단순 감정가 79,483,964원과 토지 지분 면적 2,459.2302㎡(약 744평)를 고려할 때, 평당 감정가는 약 107,000원 수준입니다. 그러나 위에서 언급한 리스크 요인들로 인해 실제 입찰가는 이보다 현저히 낮게 형성될 가능성이 높습니다. 보수적으로 접근한다면, 해당 지분의 실제 이용 가치와 제반 리스크를 고려하여 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 신중하게 검토해볼 수 있습니다. (이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.