나이스옥션 법원경매 여주 2024타경38535 [1] 경기도 양평군 개군면 부리 산44 임야 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경38535 [1] 경기도 양평군 개군면 부리 산44 임야 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매5계 2024타경38535 | 소재지: 경기도 양평군 개군면 부리 산44 | 감정가: 79,483,964원 | 최저가: 55,159,000원 | 용도: 임야

1. 여주지원 2024타경38535 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경38535 (1)

소재지: 경기도 양평군 개군면 부리 산44

용도: 임야

감정가: 79,483,964원

토지면적: 34,443.00㎡ (약 10,422.38평)

토지 지분율: 245,923.02

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 최OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권

주의사항:

1. 본건은 토지 일부 지분 매각이며, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

2. 연고 미상의 분묘 4기가 소재하고 있습니다. 감정서상에는 북동측 일부 분묘 3기로 기재되었으나, 사실조회 회신 결과 북동측 일부 3기, 동측 일부 1기, 총 4기가 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이로 인해 최저매각가격이 제한받는 상황입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 양평군 개군면 부리 소재 "개군부1리마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 자연림, 농경지, 낚시터 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 입지입니다. 양평군은 수도권 내에서 자연경관이 우수하고 쾌적한 주거 환경을 제공하는 지역으로 알려져 있으며, 이는 전원생활을 추구하는 사람들에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다. 다만, 전반적으로 산지가 많고 농경지가 분포하는 지역 특성상 기반시설이나 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 이는 공동 소유의 토지 중 특정 지분만 매각된다는 의미입니다. 따라서 낙찰 후 다른 공유자와의 관계 설정이 중요합니다. 또한, '공유자우선매수신고' 권리가 행사될 수 있음에 유의해야 합니다. 이는 공유자가 다른 매수 희망자보다 동일한 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리로, 경매 절차의 변수가 될 수 있습니다. '분묘기지권' 또한 존재하는 것으로 확인되어, 해당 분묘에 대한 권리 관계 및 사용 제한 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 임야로, 일반적인 상업시설이나 주거지구와는 거리가 먼 지역입니다. 주변이 자연림, 농경지, 낚시터 등으로 구성되어 있어 직접적인 상권 형성은 미미합니다. 다만, 양평군 전체적으로는 전원주택 수요 증가와 함께 관광 및 레저 활동을 위한 시설들이 일부 발달하고 있는 추세입니다. 본건의 경우, 인근의 자연환경을 활용한 주말농장, 쉼터, 또는 생태 체험 공간 등으로의 잠재적 활용 가능성을 생각해 볼 수 있으나, 이는 규제 완화 및 개발 여부에 따라 달라질 것입니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 "개군부1리마을회관"이 위치하며, 버스정류장도 가까이 있어 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다. 주변은 자연경관이 잘 보존된 지역으로, 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 그러나 양평군 개군면의 특성상 대형마트, 병원, 학교 등 주요 생활 편의시설은 차량으로 이동하여 접근해야 할 가능성이 높습니다. 따라서 도시적인 편리함보다는 자연 속에서의 생활을 우선시하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 투자 및 활용에 있어 몇 가지 중요한 잠재적 리스크가 존재합니다.

첫째, '지분매각'이라는 점입니다. 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 소유권 관계를 명확히 해야 하며, 토지 이용 및 관리에 있어 협의가 필요합니다.

둘째, '공유자우선매수신고' 가능성입니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 수 있습니다.

셋째, '분묘기지권'의 존재입니다. 확인된 4기의 분묘는 토지 사용에 제약을 가할 수 있으며, 분묘기지권이 인정될 경우 해당 묘지의 존치 및 관리에 대한 권리가 발생하므로 토지 활용에 상당한 제한이 따를 수 있습니다.

넷째, 엄격한 '토지이용계획 및 제한상태'입니다. 본건은 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 중첩적인 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제들은 토지의 개발 및 이용에 매우 큰 제약을 가하므로, 건축이나 개발 행위가 사실상 불가능하거나 매우 까다로울 수 있습니다. 특히 산지 개발에 대한 규제는 양평군 내에서도 이슈가 되고 있으며, 고도 제한 등 추가적인 규제 강화 움직임도 있어 향후 개발 가능성은 매우 제한적입니다.

다섯째, 진입 도로 폭이 약 3미터 내외로 비교적 좁아 차량 통행에 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 양평군의 아름다운 자연환경 속에 위치한 임야입니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 다수의 분묘 존재 및 분묘기지권 설정 가능성, 그리고 농림지역, 보전관리지역, 각종 보호구역 및 제한구역 등 복합적인 개발 제한으로 인해 투자 가치가 매우 제한적입니다. 특히, 엄격한 토지이용계획과 규제는 향후 토지의 활용 및 개발에 있어 중대한 걸림돌로 작용할 것으로 보입니다. 분묘의 존재는 토지 이용에 직접적인 제약을 줄 수 있으며, 최저매각가격이 이에 따라 제한받는 상황입니다.

8. 투자 포인트

본건 물건의 경우, 일반적인 투자 관점에서 매력적인 요소는 많지 않습니다. 다만, 다음과 같은 점들을 고려해 볼 수 있습니다.

첫째, 낮은 감정가 및 최저매각가격입니다. 분묘 및 각종 규제로 인해 가격이 하락한 것으로 보이며, 이러한 가격적 메리트를 보고 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

둘째, 엄격한 규제 속에서도 일부 가능성이 있는 활용 방안을 모색할 수 있습니다. 예를 들어, 관련 법규를 면밀히 검토하여 제한적으로 허용되는 농림업 활동이나 산지 이용 등 가능한 범위 내에서의 활용을 고려해볼 수 있습니다.

셋째, 장기적인 시각으로 지역의 변화를 관망하는 투자입니다. 향후 정부 정책 변화나 지역 개발 계획에 따라 규제가 완화될 가능성이 희박하지만, 그런 가능성에 대비하는 초장기적 투자 전략으로 접근할 수 있습니다.

현재로서는 분묘 처리 및 각종 규제 완화 없이는 적극적인 투자를 권하기 어려운 물건입니다. 투자 전 반드시 전문가와 상세한 현장 조사 및 법규 검토를 거치시기를 권장합니다.

법원 정보

여주지원 경매5계