나이스옥션 법원경매 여주 2024타경4778 [1] 경기도 이천시 송정동 429 수림2차아파트 206동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 송정동 소재 <이천송정초등학교> 북동측 인근에 위치하고,

본건 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 입지여건 및 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브위 경사지붕
제206동 제6층 제601호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 공동주택(아파트)로 이용중임.
(자세한 사항은 후면 <내부구조도 및 임대상황> 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 및 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접대지 대비 주위가 완만한 경사를 이루는 토지이며, 부정형의 형상으로서 공동주택(아파트)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 외곽으로 포장도로가 개설되어 있으며, 주출입구는 북동측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(영재유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경4778 (1)

소재지: 경기도 이천시 송정동 429 수림2차아파트 206동 6층601호

용도: 아파트

감정가: 247,000,000원

토지면적: 54.53㎡ (약 16.49평)

건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 방OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 송정동 소재 이천송정초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 주거지대로서 입지여건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합)에 해당됩니다.

또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 용도지역 및 환경 관련 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (물건명세서 참고)

인수되는 권리:

대항력있는 임차인: 방원태

전입일자: 2022년 05월 31일

확정일자: 2022년 05월 02일

본 임차인은 확정일자가 말소기준권리(신한저축은행 가압류, 2022-11-08)보다 선행하므로, 대항력이 있으며 보증금 250,000,000원 전액을 낙찰자가 인수할 가능성이 높습니다.

말소기준권리: 신한저축은행 가압류 (접수일자 2022-11-08)

기타 권리:

다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 상기 말소기준권리에 의해 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 495,074,840원

4. 상권분석

주변 환경

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설 및 주택가가 형성되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

이천송정초등학교가 인근에 위치하여 학군 관련 편의시설 이용이 가능합니다.

검색 결과

주변 지역을 조사한 결과, 특별한 혐오시설이나 부정적인 영향이 있는 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

건축 정보

아파트명: 수림2차아파트

주소: 경기도 이천시 송정동 429

사용승인일: 2002년 12월 18일

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브 위 경사지붕

총 층수: 15층 / 본건: 6층 601호

면적: 전용면적 84.93㎡ (약 25.69평)

세대수: 310세대

단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소, 지하 전기차 충전기(4대).

주차

총 주차 대수: 310대 (지하 232대, 지상 78대)

6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 보증금 인수:

방원태 임차인은 보증금 250,000,000원을 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 것으로 판단됩니다.

말소기준권리보다 선순위이므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 실질적인 취득 금액을 크게 증가시키는 요인입니다.

공동담보 물건:

본건은 공동담보로 설정된 물건으로, 채무자의 재정 상황에 대한 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

건물 노후화:

2002년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 송정동에 위치한 수림2차아파트 206동 601호로, 이천송정초등학교 인근에 자리하여 주거 환경은 양호합니다.

그러나 가장 중요한 리스크는 2억 5천만원에 달하는 대항력있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 이 보증금을 낙찰자가 모두 부담해야 한다면, 사실상 경매 감정가보다 더 높은 금액을 실질적으로 지불해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

따라서 본 물건은 높은 수준의 권리분석 및 현장 조사를 통한 임차인 상황 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

인지도 있는 아파트 단지 내 물건입니다.

주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

향후 이천 지역 부동산 시장의 상승 여력에 따라 가치를 재평가할 수 있습니다. (다만, 이는 임차인 문제 해결 및 시장 상황에 따라 달라집니다.)

9. 예상 입찰가

감정가: 247,000,000원

최근 시세 분석:

제공된 JSON 정보의 최근 매매 사례는 주로 59.47㎡ 면적으로, 본건(84.93㎡)과는 면적 차이가 있습니다.

84. 93㎡ 면적 기준으로 유사 아파트의 일반적인 시세는 260,000,000원 ~ 280,000,000원 선으로 추정됩니다. (본 정보는 실제 조사에 따라 달라질 수 있습니다.)

본건의 감정가는 247,000,000원으로, 이는 최근 시세보다 다소 보수적으로 평가된 것으로 보입니다.

임차인 보증금 인수 금액: 250,000,000원

예상 실질 취득가: (입찰가) + (인수 보증금)

예상 입찰가 산정:

본건의 시장 가치를 보수적으로 260,000,000원으로 가정할 때, 인수해야 할 임차인 보증금 250,000,000원을 고려하면,

예상 입찰가 = (시장 가치) - (인수 보증금)

예상 입찰가 = 260,000,000원 - 250,000,000원 = 10,000,000원

따라서, 임차인 보증금 인수 조건을 고려한 예상 입찰가는 10,000,000원 수준입니다.

주의: 낙찰 후 임차인의 보증금을 전액 또는 일부를 인수하지 않아도 되는 상황이 명확히 입증될 경우, 입찰가는 달라질 수 있습니다. 현장 확인 및 법률 전문가 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.