나이스옥션 법원경매 여주 2024타경35277 [1] 경기도 양평군 단월면 명성리 산176 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 단월면 명성리 소재 <명성2리 마을회관> 북서측 근거리에 위치하고,
본건 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 간선도로를 통하여 타지역으로 진출입 가능함.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접필지 대비 급경사지인 부정형 토지로서 자연림임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 및 기준시점 현재 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

"기호(1) : 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역2,000m(닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 하천구역(2021-05-14)<하천법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).
지적도상 맹지임(인근 간선도로를 통하여 타지역으로 진출입 가능)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

1.1. 1. 사건번호: 여주지원 2024타경35277 (1)

1.1. 2. 소재지: 경기도 양평군 단월면 명성리 산176

1.1. 3. 용도: 임야

1.1. 4. 감정가: 459,771,500원

1.1. 5. 토지 면적: 총 48,397.00㎡ (약 14,640.7평) / 매각 대상 지분 24,198.5㎡ (약 7,320.35평)

1.1. 6. 건물 면적: 해당 없음 (0㎡)

1.1. 7. 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

1.1. 8. 경매 구분: 부동산 임의 경매

1.1. 9. 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

2.1. 1. 위치: 경기도 양평군 단월면 명성리 소재 <명성2리 마을회관> 북서측 근거리에 위치함.

2.1. 2. 주위 현황: 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

2.2. 1. 차량 진출입: 본 건까지 차량 진출입이 가능함.

2.2. 2. 광역 접근성: 인근 간선도로를 통해 타 지역으로 진출입이 가능함.

2.2. 3. 도로 상태: 지적도상 맹지이나, 인근 간선도로를 통한 접근성은 확보되어 있음.

2.3. 토지 현황

2.3. 1. 형태: 인접 필지에 비해 급경사지인 부정형 토지임.

2.3. 2. 이용 현황: 자연림 상태임.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

2.4. 1. 용도 지역: 생산관리지역

2.4. 2. 제한 사항:

* 가축사육제한구역 (일부제한구역2,000m (닭, 오리, 메추리, 돼지, 개))

* 가축사육제한구역 (일부제한구역350m (젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개))

* 준보전산지

* 자연보전권역

* 하천구역 (2021-05-14)

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

3.1. 1. 말소 기준 권리: 을1 (2020-11-13) 주식회사에이아이금융그룹대부 근저당권 (금 45,000,000원)

3.2. 등기부상 총 채권액

3.2. 1. 총 채권액: 103,514,310원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

3.3. 1. 해당 사항 없음.

3.4. 임차인 현황

3.4. 1. 인수 보증금: 0원

3.4. 2. 임차인 정보: 본 건에는 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 '임대미상임'이라는 특이사항이 있어, 실제 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 임대차 관계가 확인될 경우, 해당 임차인의 권리(대항력 등) 및 보증금, 차임 등에 대한 상세 내역을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

4.1. 1. 본 건은 임야로, 주변 지역은 주로 단독주택 및 농경지로 형성되어 있습니다. 따라서 직접적인 상권 형성은 미미하며, 상업 시설 이용을 위해서는 인근 마을이나 읍면 지역으로 이동이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

5.1. 1. 본 건의 직접적인 생활 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다. 가장 가까운 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 명성2리 마을회관 인근 또는 단월면 소재지로 파악되며, 차량을 이용해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

6.1. 1. 본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만을 매각하는 물건입니다. 이는 향후 토지 이용 및 처분에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 단독으로 의사결정을 하기 어렵다는 점이 가장 큰 리스크입니다.

6.2. 공유자 우선매수신고

6.2. 1. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 보증금 미납 시 실효됩니다. 만약 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 기회가 제한될 수 있습니다.

6.3. 맹지

6.3. 1. 지적도상 맹지이므로, 건축 행위 시 도로 확보 등 법적, 실질적 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 인근 간선도로를 통한 진출입은 가능하다고 명시되어 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

6.4. 1. 생산관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 하천구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 토지 활용에 제약이 따릅니다.

6.5. 지형 및 현황

6.5. 1. 인접 필지 대비 급경사지이며 자연림 상태이므로, 개발 시 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.6. 혐오시설 유무

6.6. 1. 검색 결과, 본 건 소재지 인근에 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)이 직접적으로 언급되거나 확인되지는 않았습니다. 다만, 양평군 단월면은 자연보전권역 및 가축사육제한구역 등으로 묶여 있어 환경 규제가 엄격한 편입니다.

7. 종합 의견

7.1. 본 물건은 경기도 양평군 단월면의 생산관리지역에 위치한 임야 지분 매각 건입니다. 자연 경관이 좋은 지역이나, 지적도상 맹지이며 급경사지의 자연림 상태로 개발이 용이하지 않을 수 있습니다. 또한, 지분 매각 특성상 다른 공유자와의 관계 설정 및 협의가 중요하며, 공유자 우선매수권 행사 가능성도 고려해야 합니다. 다수의 토지 이용 규제가 적용되는 지역임을 감안할 때, 투자를 위해서는 해당 지분을 활용한 실질적인 개발 계획 수립 또는 장기적인 관점에서의 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 수도권 인접 지역의 자연 녹지

8.1. 1. 수도권에서 접근성이 비교적 용이한 양평군에 위치하여, 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.2. 농경지 및 단독주택 배후지

8.2. 1. 주위 환경이 농경지 및 단독주택 등으로 이루어져 있어, 향후 귀농, 귀촌 관련 수요 발생 시 고려해볼 수 있습니다.

8.3. 1차적인 감정가 대비 입찰 고려

8.3. 1. 감정가 459,771,500원 중 본 건 지분(50%)의 감정가는 약 229,885,750원 수준으로, 이는 시장 상황 및 물건의 제반 리스크를 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 시 유의사항

9.1. 1. 본 건은 토지 지분 매각이며, 맹지, 급경사, 다수의 토지 이용 제한 등 개발상의 제약 요인이 많습니다. 또한 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 있습니다.

9.1. 2. 인수할 임차인의 보증금은 없으나, 임대차 관계 미확인으로 인한 추가 확인이 필요합니다.

9.1. 3. 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가(지분가액 약 229,885,750원)를 기준으로 하되, 실제 현장 조사를 통해 토지의 현황과 활용 가능성, 인근 시세 등을 면밀히 파악한 후 입찰가격을 결정해야 합니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두고, 공격적인 입찰보다는 합리적인 수준에서 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.