나이스옥션 법원경매 인천 2024타경9510 [1] 인천광역시 중구 중산동 1877-2 스카이에비뉴3 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치
본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 "영종하늘체육공원" 남동측 인근에 소재함

○ 주위환경
영종하늘도시를 배후지로 하는 상업지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 출입 자유로움
○ 대중교통여건 : 보통임
-버스: 인근 소재 간선도로(자연대로 등)변 버스정류장 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층, 지상 10층 건물내 4층 404호로서
○외부마감: 알미늄 프레임 강화유리 마감
○내부마감: 바닥미장, 벽면 페인팅, 천장 노출 상태
○외부창호: 알미늄 새시 및 강화도어

이용상태

○ 공부상 근린생활시설(일반음식점)임(현재 공실상태임)

설비내역

○ 부대설비: 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등

토지의 형상 및 이용상태

○ 토지형상 : 가장형 평지
○ 이용상태 : 근린생활시설 및 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○북동측으로 중로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2012-12-28)(접합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

○ 해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계는 미상임
○ 기타: 주차(자주식 79대)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 공부상 근린생활시설(일반음식점)로 감정평가 당시 '공실'인 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경9510 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1877-2, 스카이에비뉴3 4층 404호 (도로명 주소: 인천광역시 중구 하늘중앙로225번길 17-1)

용도: 근린상가 (공부상 용도: 근린생활시설-일반음식점)

건축물 현황: 철근콘크리트구조, 지하 3층 지상 10층 건물 내 4층 404호

감정가: 596,000,000원

토지 면적: 21.88㎡ (약 6.62평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 81.17㎡ (약 24.56평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (근저당권자)

현황: 감정평가 당시 '공실' 상태

2. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 중산동에 소재하며, "영종하늘체육공원" 남동측 인근에 위치합니다.

영종하늘도시를 배후지로 하는 상업지대이며, 차량 접근성은 용이합니다.

인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류에 속하며, 경제자유구역 및 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2023년 5월 19일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

기타 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 1번신탁등기말소 (갑2, 2023-05-19)

* 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 511,200,000원, 2023-05-19) - 말소기준

* 가압류 (메리츠캐피탈, 29,140,530원, 2024-01-30)

* 가압류 (롯데카드, 20,193,679원, 2024-03-19)

* 가압류 (충남신용보증재단, 31,500,000원, 2024-03-22)

* 임의경매 (남동농업협동조합, 449,945,143원, 2024-07-18)

* 가압류 (우리금융캐피탈, 98,065,025원, 2024-07-22)

* 압류 (국민건강보험공단, 2024-09-12)

* 압류 (중구(인천광역시), 2024-10-29)

* 가압류 (광양시새마을금고, 100,000,000원, 2025-05-14)

등기부채권 총액은 약 790,099,234원입니다.

임차인 현황: 인수할 보증금이 없는 임차인은 없습니다. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 없더라도, 임대 관계 확인은 명도 진행 시 중요합니다.

4. 상권분석

본건은 영종하늘도시의 배후 상업지역에 위치하고 있습니다.

건물 자체는 근린생활시설 및 숙박시설 복합 용도로 활용 가능하며, 공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)입니다.

자주식으로 총 79대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 영종하늘체육공원이 위치하여 여가 및 문화 활동 접근성이 양호합니다.

영종도 전체가 국제공항 연계 복합리조트 개발 등 관광 및 휴양 기능 강화 지역으로 발전하고 있습니다.

다만, 일부 지역 주민들은 유흥주점 등 위락시설의 입점에 대해 반발하는 목소리가 있으며, 이는 향후 상권 조성 및 민원 발생 가능성과 연관될 수 있습니다.

또한, 영종하늘도시 일부 지역에서는 장기간 방치된 쓰레기 문제와 자동집하시설(크린넷) 미가동으로 인한 환경 문제가 제기되고 있어, 주변 환경 조사 시 참고할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

현재 물건은 감정평가 당시 '공실' 상태로, 공실 장기화에 따른 임대 수익 창출 지연 또는 공실 위험이 존재합니다.

임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

건물 내부 마감은 바닥 미장, 벽면 페인팅, 천장 노출 상태로 기본적인 마감만 되어 있어, 실제 사용 목적에 따라 추가적인 인테리어 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

주변 지역의 개발 방향에 따라 위락시설 등 민감 시설 입지 가능성이 있어, 지역 주민과의 갈등 또는 해당 시설의 영향에 대한 검토가 필요합니다.

장기 방치된 쓰레기 문제 등 환경 관련 이슈가 일부 제기된 점은 주변 생활 환경에 대한 면밀한 추가 조사가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 영종하늘도시 중심상업지역에 위치하여 향후 지역 발전 가능성에 따른 잠재력을 지니고 있습니다.

권리 관계는 모두 소멸 예정으로, 권리상 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보입니다.

다만, 현재 공실 상태이며, 내부 마감 상태가 기본적인 수준인 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

적극적인 임차인 확보 및 상권 분석을 통해 공실 위험을 해소하고, 주변 개발 계획과 연계한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 영종하늘도시 중심상업지역이라는 입지적 장점.

* 인천국제공항 배후 및 관광·레저 개발 계획에 따른 잠재적 수혜 기대.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 명확한 매각 대상.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석상 안전함.

* 현재 공실 상태이므로, 성공적인 임대 사업을 통한 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 합니다. 본건의 경우 인수할 임차인의 보증금이 없으므로, 감정가 596,000,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 현재 상태, 예상 임대 수익률, 명도 예상 비용, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.